前几天，市区一套房二手房，直降100万，轰动全城中介。
朋友圈看房视频中，人山人海、水泄不通，春运都不带这么热闹and混乱的。
最后证实，这套房实际是抵押房，即便买到，业主大概率也不会配合腾房。
这场“轰动式”降价，最后以房子下架收尾。
所以说，房子卖的便宜，尤其是二手房出现“跳楼价”，背后总是有原因的。
01
挂牌率高的小区
所谓挂牌率，就是这个小区在中介挂牌的房源，占小区总户数的比例。
跟卖房人竞争的，不是买房人，而是同小区的其他业主。
一个挂牌率高的小区，业主抗价能力就比较弱，买房人选择空间就大。
挂牌率到底多少算高？
理论上，一个小区挂牌量高于5%，挂牌率就算高了，是存在捡漏机会的；如果低于2%，小区价格短期内是扛得住的。
· 朗文名邸近期挂牌率1.58%，10月份价格环比上涨0.07%；
· 格调故里挂牌率1.7%，10月房价环比上涨0.75%；
· 融侨观邸小区挂牌率0.33%，10月二手房成交均价从52777元/㎡，上调至53683元/㎡，涨幅1.72%。
而一些挂牌量高的小区，明显有些抗不住价格。
· 都会轩虽然有学区，且以“高周转”出名，但近期也没抗住，挂牌率5.88%，价格下调0.05%；
· 海河大观挂牌率超过20%，价格下调0.6%；
这个规律虽然不是个“普适”概念，但对于买房依然可以做个参考。
这里也要提个醒，除了一些兼具学区或落户属性，流通性不错的市区老破小，其他挂牌率高的小区，尤其是改善类社区，大家选起来一定要慎重。
小区挂牌率高，说明想要逃离的业主多。
大量卖房，要么物业不给力，要么户型不宜居......既然买房奔着改善了，这类小区还是远离为好。
02
大户型主力小区
同样关注到几个小区，价格有很大想象空间。
奕聪花园位于奥城板块，高层+联排的配置，算得上高端。
进去转了一圈，小区公共活动空间虽然不大，但“五脏俱全”，有个独立儿童活动区，还有一条不算长的跑道，甚至有个面积不大的健身房。
为啥一直没关注度？
主要还是因为旁边时代奥城风头太盛，知名度太高，大树底下不长草，奕聪花园完全没有了声音。
但其实这个小区交房才6年，比旁边时代奥城16年老房年轻太多了，价格却便宜将近1万/㎡！
另一个小区水榭花园，推窗就能看到水上公园，前面无遮挡，窗外景观甚至比鲁能公馆还好，价格却才3万/㎡。
为啥价钱被压下来？看看图片中的户型面积！
150平米以上！
之前说过市区“老破大”的眼泪，没想到，如今去了“老破”，单是“大”，就犯了原罪，单价也上不去。
不过对于一些自住人群，这类次新级的大户型，是可以放进购物车考虑一下的，毕竟，价格都在这摆着了！
03
迷你社区
具备“砸价”能力的，还有一类：迷你社区。
小区总共就一两栋楼，绿化、社区休闲娱乐功能没有，如果物业不给力，价格就很难上去。
例如超英花园，南开区水上板块，紧邻红旗南路，旁边就是南翠屏公园，走几步就是6号线。
均价只有23000元/㎡左右，近期成交价格更是到了21000元/㎡！
据小区业主介绍，之所以二手房卖不上价，是因为小区物业不给力。
这不，他们正召集业主，准备开个会，把之前的物业公司换掉！
对于想买新房的大家，也提供了借鉴。
一些新房迷你项目，例如迎顺府、江南邑，卖新房的时候，价格低于同区域其他项目，未来二手房市场，价格也很难上去。
04
小区配建安置房
有时候，单纯刷网站，会发现有些小区价格堪称“惊喜”。
例如富瀛洲花园均价19865元/㎡，旁边的春和仁居24651元/㎡；
南开区中海御湖翰苑小区均价18313元/㎡，对比南开区二手房三万多的均价，惊喜不惊喜？
这么大的差价，还是因为“混搭”的力量。
富瀛洲花园小区内有部分安置房，中海御湖翰苑公寓成交价拉低了平均值。
这种“混搭”，新房市场也常见，公寓、商业就不说了。
安置房方面，天保南开保泽道地块，楼面价32666元/㎡，配建3800平方米定向安置商品房；
首创禧瑞府定位高端改善，小区内配建3.4万平米安置房，定价2.6万/㎡。
这类小区能不能买？
如果是改善，一定要关注规划！
毕竟改善买房，针对的不是某一方面的痛点，而是要生活品质全方位的提升，势必无法接受居住中的明显短板。
“混搭”小区意味着不同圈层的人生活在一起，最好从规划层面，大家就明确界限，未来路那么长，矛盾能避免就避免吧。
可能有朋友要问了，大家所谓的“笋盘”，真的淘不到吗？
有的！
（1）挂牌率高的小区，盯紧点；
（2）看到不知名的小区，不要忽略，多看几眼，多了解一些，也许会是个宝藏呢。
（3）多看盘；借用职业买房人的一句话，看两百套房，才有可能找到一套“笋盘”。
二手房和新房不同，新房类似专卖店，大家明码标价，折扣明晰。
二手房更像淘宝，一定要舍得花时间精力，不断比对，各种打听，总要用心淘一淘，才能找到机会。