卖地上瘾,2021年杭州卖地计划又启动了!

2020年土拍才刚刚谢幕,2021年的土拍就迫不及待地开张了。

短短3天,主城、萧山、钱塘新区、临安不间断挂牌了29宗地,合计出让面积高达1470亩!其中涉宅用地共17宗,建筑面积加起来有169.24万方。

2021年的第一场“土拍大战”

第一名,是人人争抢的桂冠,也可能是一顶重重的帽子。

土地出让金第一,就是后者。

2018年开始,杭州已蝉联两年第一,这显然不能说是一项殊荣,而是难以承受之重。今年上半年,杭州再次力压群雄,一不小心就以1814亿元拿了个半年度冠军。

然而,这两个月杭州的土地市场可以用“冷清”二字来形容,整个11月,就宅地来看,仅出让两宗。据统计,截至目前杭州市土地出让金为2609亿元,比去年同期少了116亿,隔壁上海已经达到2707亿元。不出意外的话,这大概就是2020年杭州的土拍“战绩”了。

虽然差距不算太多,但杭州好像是铁了心要摘下明年“卖地第一”的王冠,所以从下半年开始就主动降速,12月更是空出整月档期,让土拍市场提前休息。

这不,光11月30日至12月2日三天,杭州市规划和自然资源局、萧山分局、钱塘新区分局和临安分局就一共预公告了29宗地块,其中18宗涉宅,11宗商地。

若以今年杭州1-11月的楼面均价(11458元/㎡)简单估算,这29宗地的总出让金预计在311亿左右,预计会在明年1月份集中出让。

不过目前只是预公告,因此大部分地块的未来限价尚未明确,出让期拖至明年,也就说明房价存在一定的上浮空间。

铁板钉钉的是,杭州2021年的第一场“土拍大战”将在1月“拉开序幕”。

“卖地第一”的帽子

2017年之前,杭州卖地收入一直不及上海。直到当年,杭州土地出让金首次突破2000亿,最终以2231亿完成反超,是上海的1.5倍。

此后两年,杭州卖地收入大约维持在上海的1.3倍,一直到今年上半年,还是这样的比例关系。

杭州1814亿,上海1343亿,1.35:1。

然而下半年开始,两地更是走上了完全不同的路径。杭州土拍逐渐哑火,7月成交8宗涉宅地后,8月至今毫无动静,仅在月底有两宗宅地计划上市。

上海则是一路高歌猛进。

7月3日,7大房企经过187轮激烈竞拍,由招商以40.04亿的总价竞得虹口区一宗宅地,创造上海土地市场近4年来的交易记录,溢价率高达28%。

整个7月的平均溢价高达31.7%。要知道,从2019年6月到2020年3月,上海土拍的平均溢价率一直在1%以下。

众所周知,土地出让金是一个城市发展的动力源泉。

在我国,卖地收入通常占到地方政府收入的40%-50%。在现有的财税体制下,地方政府的大型基础设施项目资金通常来源于土地出让金。

杭州因为G20、亚运会的需要,基础设施投资一直很高,但近两年开始放缓。在基础设施投资开始放缓的时候,今年上半年受到疫情冲击,在各种政策刺激下,杭州土地收入却增加了不少,半年就冲到了1800多亿。如果下半年不适当放缓,就要直冲3600亿了。

杭州的基础设施投入暂时不需要那么大的土地收入做支撑。

从近几年杭州土地收入增长额看,每年一两百亿,也就是说,2020年卖地收入应该在2800亿左右即可。因此,下半年减少拍地也是必然。

但是明年呢?

来源|杭州楼市动态

编辑|徐燕娜

监制|冯永明 审核|余广珠、胡俊翔