广州刮起文旅风，花都工业物业市场备受关注！【专题市调】

▎专题市调丨By：世联评估

花都区“十三五”规划期间提出：紧紧围绕把花都建设成为“国际空铁枢纽、高端产业基地、休闲旅游绿港、幸福美丽花都”的战略目标，主动适应和引领经济发展新常态，抓住全球新一轮制造业变革和我国实施《中国制造2025》发展战略的机遇，以高端化、智能化、绿色化、服务化、集聚化为主攻方向，积极实施创新驱动发展战略，进一步做强先进制造业，促进传统优势产业转型升级，培育壮大战略性新兴产业，推动生产性服务业协同发展，实现花都制造业结构的不断优化和整体实力的进一步提升。花都区共4街道6镇区，分别为新华、花城、新雅、秀全4个街道办事处和花东、花山、梯面、狮岭、赤坭、炭步6个镇。

广州市花都区划分图

广州花都区工业调研分布图

本次调研范围挑选了区域内的3街4镇，调研范围包括新雅街：2025PARK创意产业园、新雅产业园；秀全街：佳仕达工业园、新华工业区；花城街：三东工业园、三东大道西旁；炭步镇：黄村工业园、东风大道21号；花山镇：华侨科技园、美东电子商务产业园；花东镇：空港经济区、金田工业园；狮岭镇：雄狮东路旁、山前大道旁。

调研内容详情表

工业调研市场分析

（一）新雅街工业调研市场分析

新雅街概况

新雅街位于花都区南部， 2014年1月经由行政区划调整挂牌成立，与花都区新华街、花山镇及白云区江高镇、人和镇相连，行政管辖总面积约32.98平方公里，现有常住人口约12.7万人（其中户籍人口约5.2万人，外来暂住人口约7.5万人），下辖旧村、新村、邝家庄、三向、岑境、东镜、东莞、石塘、清土布、广塘、团结11个行政村和雅瑶、云峰、合和、嘉汇4个社区。

新雅街毗邻白云国际机场和广州北站，通勤时间仅10余分钟，是广州空港经济区核心区。紧靠花都湖，生态自然、环境优美，是花都RBD核心区。辖区内交通网络发达，有多条高速路、国道、普铁、高铁、地铁从境内穿过，广州北站至白云机场快速通道和广花一公路综合管廊正在进行快速化改造，形成与广州中心城区半小时经济圈，实现新雅对外的全面对接。新雅街独特的区位、土地、生态、交通、产业五大优势，区域发展活力显著增强，将成为花都区经济社会发展的重要战略节点。

2019年全街税收收入14.26亿，同比增长10,384万元，同比增幅7.86%。规上工业产值149.15亿元，同比减0.1%。完成限上社会消费品零售总额19.06亿元，同比增19.80%。完成固定资产投资总额13.64亿元，同比增59.72%。

“十三五”期间，区委区政府按照“轴带支撑、组团互动、绿水环绕”的思路，深化“一轴四带多组团”的空间布局，精心打造主城区CBD、花都湖南部片区、广州北站商务区，构建“城市黄金三角”。新雅是一轴（城市主轴）和一带（东部空港经济创新产业带）的重要组成部分，着力打造成为花都城市发展新亮点、总部经济及产业集聚地、国际生态空港商务区。在镜湖大道以东，突出“航空枢纽+高科技产业”，大力发展临空经济，建设临空总部经济集聚发展示范区，打造广州国际空港中心；以凤凰南路为轴线，突出“航空枢纽+总部”，着力发展总部经济，建设CBD总部经济区；以广花路为轴线，突出“航空枢纽+城市功能”，建设花都湖南部高档住宅区，打造生态休闲新型产业社区。

新雅街调查区域

1.通过走访当地工业地产中介、业主，现场查勘市场案例。

2.本次主要调查当地工业园区的租金价格水平，从而把握当地的工业市场价格水平。

调查结果

2025PARK位于花都区凤凰南路旁，对外接驳凤凰南路、雅瑶中路，交通便利，近地铁9号线“清布”站，地理位置优越。

2025PARK由远洋集团与国光电器集团联合开发，以智能电子科技产业为主导定位，打造“2025PARK”国际空港窗口、中国新一代智能科技产业园。2025PARK位于广州市花都区新雅街凤凰南路56号，园区总建筑面积约130万平方米，3期建设，第一期占地面积16万平方米，总建筑面积47万平方米，将以科技服务为重心，为入驻企业提供公共、金融、孵化、人才、科研、运营等6大综合科技服务，盈利模式多样，发展潜力巨大。

2025PARK产业园现推出一期（A组团）全新项目，正在招租的有 A3/A8/A2三栋办公单元，建筑面积在45-1,278平方米之间，租价60-100元/平方米·月，均价85元/㎡·月，租金包含18元管理费，有精装、简装、毛坯三种装修风格选择，租金3年递增10%。

新雅产业园位于广州市花都区镜湖大道南旁，对外接驳镜湖大道南、大广高速，交通便利，地理位置较优。园区是由财富工业园、洪鑫工业园、邦一工业园、威骏工业园、迪宝工业园等多个子工业园区组成的产业园。园区内企业以化妆品、皮革、鞋业加工为主，入驻的重点企业包括广州吉隆汽车配件有限公司、广州美妍化妆品有限公司、广州邦一集团有限公司。园区租金在24-32元/㎡·月之间，均为平层、标准厂房。

花都区新雅街工业调研案例表

花都区新雅街工业调研实景照片

（二）秀全街工业调研市场分析

秀全街概况

秀全街位于广州市花都区中心城区，是花都区4个街道之一。秀全街道办事处于2014年1月8日正式挂牌成立，驻地为花都车城大道38号（广州花都汽车城管委会驻地），管辖大㘵村、乐同村、官溪村、九潭村、朱村、岐山村、马溪村、雅宝社区、学府社区、锦城社区、红棉社区、荔红社区、花港社区13个村（社区），辖区总面积54.19平方公里。2019年，全街总人口141,424人，其中户籍人口54,530人、来穗人口86,894人；完成地区生产总值61.48亿元，实现规上工业总产值161.13亿元，财政收入 9,484 万元。

地理位置优越，交通路网发达。南与白云区交界，西与炭步镇交界，距广州白云国际机场只有20分钟车程，离广州、佛山经济中心均只有30分钟车程。辖区有地铁9号线，设有汽车城和飞鹅岭两个站点；有天马河、巴江河纵横穿过，河流干道上的花都港年吞吐能力为30万标准箱和85万吨散货，可同时停泊八艘千吨级货轮，水路通往香港10-12小时（108海里），通往黄埔港4小时（80公里）。

产业基础雄厚，旅游资源丰富。辖区内有花都四大特色的两大支柱产业：汽车产业和珠宝产业，先进制造业独树一帜；在花都区经济发展中扮演重要角色，是花都区经济发展的“火车头”。秀全街充分依托汽车产业优势，积极发展配套产业，辖区内的花都汽车产业基地为省级经济开发区，现正积极申报国家级开发区。智能装备产业崭露头角。借助汽车产业基地平台，依托明珞等一批该领域相关企业，积极制定发展规划，大力推进高端制造业集群发展。

秀全街调查区域

1.通过走访当地工业地产中介、业主，现场查勘市场案例；

2.本次主要调查当地工业园区的租金价格水平，从而把握当地的工业市场价格水平。

调查结果

佳仕达工业园位于广州市花都区新华镇九塘西路36号佳仕达物流园(九塘西路1258号花都区森林病虫害防治检疫站斜对面)。园区主要以物流企业为主，园区内环境优良，道路宽敞，对外接驳封神大道、许广高速公路，交通便利。园区可出租厂房成新率一般，租金20-23元/㎡·月，租金已含管理费。

新华工业区位于广州市花都区迎宾大道与红棉大道北交汇处，该区域工业物业以标准厂房为主，园区不大，入驻有玩具公司及钢铁制品公司，对外接驳迎宾大道、红棉大道、许广高速，交通便利。园区有已建较新的厂房可出租，厂房2、3楼租金在15-18元/㎡·月，不含管理费。

花都区秀全街工业调研案例表

花都区秀全街工业调研实景照片

（三）花城街工业调研市场分析

花城街概况

花城街位于花都区中轴线核心区域，于2014年1月8日正式挂牌成立，为花都区委区政府及众多行政事业单位办公所在地。辖区范围北至洪秀全水库连接狮岭镇，南至迎宾大道毗邻新华街、西至大华村交界秀全街、东至罗仙村与花山镇相邻，东望新广州白云国际机场，南向国际二类港口花都港，武广高铁、京广铁路、广清城际轻轨、广州地铁9号线穿境而过。辖区总面积26.56平方公里，现辖9村9社区，分别是大华村、三东村、公益村、石岗村、罗仙村、杨一村、杨二村、东边村、长岗村、百合社区、桂花社区、梅花社区、紫薇西社区、紫荆社区、紫兰社区、紫荷社区、兰花社区、牡丹社区，常住人口14.2万。

2019年全年花城街完成税收8.22亿元，固定资产投资12.63亿元。街道承借“空铁融合发展核心区”的战略优势，不断推动辖区经济高质量发展。围绕广州融创文旅城为发展重点，加快构建以文化旅游、绿色金融、商贸服务为主的现代服务业和面向文化创意、创业孵化、科技服务等的生产性服务业为主导的高端服务业体系，积极融入粤港澳大湾区旅游生态圈。围绕绿色金融商业项目建设，撬动绿色产业发展，充分利用迎宾大道、三东大道及紫薇路一带的优质商务资源，集聚发展主城区CBD总部经济、金融保险、商务办公；围绕国家级市场采购贸易试点平台为依托，积极推动富力、圣地商品贸易港项目建设，吸引更多企业总部和优质项目在此落户，多元化发展区域经济；以大运摩托、霏鸿机电等高新技术企业夯实实体经济基础，加强推动企业科技创新，抓好企业的保障服务，释放企业潜在的发展空间。

花城街工业调查区域

1.通过走访当地工业地产中介、业主，现场查勘市场案例。

2.本次主要调查当地工业园区的租金价格水平，从而把握当地的工业市场价格水平。

调查结果

三东工业园位于广州市花都区花都大道与凤凰北路的交汇处，对外接驳花都大道、凤凰北路、大广高速，交通便利。园区内有纺织、五金、化妆品、门窗等工业企业，园区内厂房成新率一般，为标准厂房。厂房1楼月租金为23元/㎡·月，2楼月租金为16元/㎡·月，管理费为2元/㎡·月。

三东大道西旁厂房位于广州市花都区三东大道西附近（靠近许广高速）零散工业物业，对外接驳三东大道西、许广高速，交通便利。厂房周边有服装、摩托车、模具等工业企业，可出租厂房成新率一般。厂房1楼月租金为25元/㎡·月，2楼月租金为20元/㎡·月。

花都区花城街工业调研案例表

花都区花城街工业调研实景照片

（四）炭步镇工业调研市场分析

炭步镇概况

炭步镇位于广州市花都区的西南部，西与佛山市三水区相连，南与佛山市南海区相邻，东与白云区神山镇接壤，西北面连接赤坭镇。镇内有花都大道、禅炭公路、东风大道、巴江河和西二环高速公路。全镇总面积113. 32平方千米，辖27个行政村和1个社区居民委员会。全镇户籍人口54,746人，外来暂住人口26,962人。2019年全年实现GDP 40亿元，工业总产值53.64亿元，农业总产值12.85亿元，限额以上社会消费零售总额5.46亿元，第三产业增加值12.54亿元，固定资产完成投资额5.64亿元。

炭步镇调查区域

1.通过走访当地工业地产中介、业主，现场查勘市场案例。

2.本次主要调查当地零散工业物业的租金价格水平，从而把握当地的工业市场价格水平。

调查结果

东风大道21号位于广州市花都区东风大道21号，对外接驳东风大道、风神大道，交通便利，近地铁9号线“飞鹅岭”地铁站，地理位置较优。可出租厂房较新，可出租物业位于4楼，厂房租金为23元/㎡·月，租金已含管理费。

黄村工业园位于广州市花都区花都大道，对外接驳东风大道、风神大道，交通便利度一般，地理位置一般。园区厂房成新率一般，可出租物业位于1楼，厂房租金为17元/㎡·月，租金已含管理费。

花都区炭步镇工业调研案例表

花都区炭步街工业调研实景照片

（五）花山镇工业调研市场分析

花山镇概况

花山镇位于花都区东部，紧邻广州白云国际机场和花都中心城区，面积116.40平方公里，辖26个行政村和1个社区居委会。106国道、机场高速公路北延线、广乐高速、肇花高速、花都大道、三东大道和山前旅游大道等主干道在花山镇境内纵横交错，具有较好的区位优势和交通优势。2019年末全镇户籍人口89,169人，流动人口32,479人， 常住人口113,029人。花山镇是广东省和广州市的重点侨乡，有华侨及港、澳、台同胞8万多人，具有较深厚的华侨文化。

2019年全镇地区生产总值（GDP)54.45亿元，同比增长7.1%；规模以上工业总产值113.67亿元，同比增长5.67%；固定资产投资5.93亿元，同比增长44.88%；农业总产值11.5亿元，与上年基本持平；限额以上社会消费品零售总额1.79亿元，以上各项指标均超额完成年初区制定的目标。因响应减税降费政策，税收收入8.59亿元，同比下降10.3%。

花山镇调查区域

1.通过走访当地工业地产中介、业主，现场查勘市场案例。

2.本次主要调查当地零散工业物业的租金价格水平，从而把握当地的工业市场价格水平。

调查结果

华侨科技工业园位于广州市花都区菊花石大道与龙辉工业路交汇处，占地面积约1,335.24亩，对外接驳菊花石大道，近珠三角环线高速，交通便利，地理位置较优。园区内以物流、化妆品、纺织等工业企业为主。园区内均为标准厂房，道路宽敞，厂房较新。可出租厂房（可兼办公）视楼层差异价格在22-27元/㎡·月，管理费约1.5元（或已包含）。

美东电子商务工业园位于广州市花都区山河路旁，园内总占地面积约170亩，采取工厂和生活区分离的布局。其中一期在2008年5月建成，厂房约4万㎡，宿舍约2万㎡；二期在2012年4月建成，厂房约6万㎡，办公、宿舍约2.5万㎡，同时还配套员工饭堂、餐厅、室内羽毛球馆、篮球场、乒乓球、超市、广场等设施。园区厂房（可兼办公）较新，入驻企业主要以电子企业为主，可出租厂房租金约23元/㎡·月，管理费1元。

花都区花山镇工业调研案例表

花都区花山镇工业物业实景照片

（六）花东镇工业调研市场分析

花东镇概况

花东镇位于花都区东部，西连花山镇，东、北与从化市接壤，南临白云区。辖区面积208.44平方千米，下辖45个村民委员会和5个社区居民委员会。2019年末，全镇户籍人口13.21万人，外来暂住人口3.6万人。镇内设有广东花都华侨农场，安置从印尼、越南等13个国家和地区的归侨、侨眷约5,200人。先后被评为省中心镇、市示范中心镇、省文明镇、省卫生镇和省技术创新专业镇。

花东镇调查区域

1.通过走访当地工业地产中介、业主，现场查勘市场案例。

2.本次主要调查当地零散工业物业的租金价格水平，从而把握当地的工业市场价格水平。

调查结果

广州空港经济区位于羊城之北，流溪河蜿蜒涌翠，帽峰山、凤凰山群山披绿，全国三大枢纽机场——广州白云国际机场坐落其中，多条高速公路、国道、轨道交通贯穿区内，是山水交融、交通便利，创新活力的未来之城。

广州空港经济区东起流溪河、西至106国道－镜湖大道、南起北二环高速、北至花都大道的区域，加上白云机场综保区北区和南区范围，总面积116.069平方公里，将充分依托白云国际机场、广州北站、大田铁路集装箱中心站“三港”，打造全球综合航空枢纽，辐射带动珠三角、华南地区的经济发展和产业提升。

园区入驻企业有DHL、FedEx、顺丰快递、好丽友等知名企业，园区厂房均为标准厂房，多为新建或较新厂房，大部分可兼容办公，园区较大，道路宽敞，环境优良。可出租厂房面积较多，视楼层差异价格在21-30元/㎡·月，含管理费。

位于广东省广州市花都区花都大道与金田路交汇处，面积约292.25亩。园区接驳花都大道，近机场高速，交通便利，地理位置较优。厂区内为标准厂房，厂区道路宽敞，入驻企业有化妆品、电器、生物科技等企业。可出租厂房租金视楼层差异价格在18-25元/㎡·月，管理费约1元。

花都区花东镇工业调研案例表

花都区花东镇工业物业实景照片

（七）狮岭镇工业调研市场分析

狮岭镇概况

狮岭镇是中国皮具之都、盘古王文化之乡、全国重点镇，广东省和广州市首批中心镇，位于花都区西北部，毗邻清远市，距广州白云国际机场15公里，京广铁路、武广高铁、广清高速、肇花高速等重要干道及山前旅游大道、芙蓉大道、平步大道等主干道穿境而过，具有独特的区位优势。全镇面积136.31平方千米，辖17个行政村、2个社区居委。

狮岭镇调查区域

1.通过走访当地工业地产中介、业主，现场查勘市场案例。

2.本次主要调查当地零散工业物业的租金价格水平，从而把握当地的工业市场价格水平。

调查结果

位于广州市花都区山前大道与振兴北路交汇处附近，为零散工业厂房，所在位置近山前大道，近许广高速，交通较便利，地理位置一般。调查可出租厂房位于2楼，成新率一般，厂房租金为14元/㎡·月，无管理费。

位于广州市花都区雄狮公路与新联路交汇处附近，为零散工业厂房。所在位置近雄狮公路，近许广高速，交通较便利，地理位置一般。调查可出租厂房位于1楼，成新率一般，厂房租金为15元/㎡·月，无管理费。

花都区狮岭镇工业调研案例表

花都区狮岭镇工业物业实景照片

本次工业市场调研选取了花都区具有代表性的街、镇工业产业园或创意园，其中：

新雅街：2025PARK产业园为新建创意办公园，目前正在招租，可租面积从45-1,278㎡，市场租金视装修标准差异在60-100元/㎡·月，平均租金为80元/㎡·月，租金含管理费；新雅产业园：由多个子工业园组成的产业园，园区内均为标准厂房，市场租金视楼层差异在24-32元/㎡·月，管理费在1.5-2元之间。

秀全街、花城街、花山镇、花东镇：本次调研中的佳仕达工业园、新华工业区、三东工业园、三东大道西旁厂房、华侨科技工业园、美东电子商务产业园、空港经济区、金田工业区，其市场租金均视楼层及成新率差异在15-30元/㎡·月，租金规律较明显。其中，空港经济区接近白云机场，园区内工业厂房多为新建标准厂房，发展潜力较大。

炭步镇、狮岭镇：本次调研中的黄村工业园、山前大道旁及雄狮东路旁厂房，其市场租金14-17元/㎡·月，楼层差异对租金影响不大。东风大道21号因其位置较优、楼房较新，且近地铁9号线“飞鹅岭”，其市场租金为23元/㎡·月。

总的来说，花都区工业市场是广州市工业市场的一个重要区域，区内工业市场租金价格较广州市内其他区吸引力较大，花都区近几年工业产值从2015年的2,190.67亿元增长到2019年的2,939.46亿元，增长率为34.18%，入驻企业增加，具有规模的产业园或创意园增加，工业环境逐步改善。

本文作者：世联评估，全国领先土地房地产、资产评估机构，拥有强大的评估师团队，持有RICS、MAI、HKIS等国际学会资质，致力专业持续领先，以前瞻视角深度解读房地产市场，内容首发价值领地公众号，原创精彩不断！如需转载本文，请点击【转载须知】查阅转载规则。