又一年结束，用个什么词来形容天津二手房呢？
打入冷宫。确实是不得宠啊。
一方面很多人挑不到合适的房子，另一方面又有大量的二手房卖不出去。
这是天津二手房2020年的“大对撞”。
但是，要说一个大写的但是。
虽然被打入冷宫，可12月的剧情竟然反转：
成交均价跌了大半年，年底回正了，这是2019年底都没有出现过的。
似乎是埋下了一颗种子，春节后会有“反应”。
重点先透
◆ 魔幻的年底涨价
◆ 成交量颓，但暗流涌动
◆“赶紧卖”和“不卖了”！
◆ 十区均价集体涨
◆ 2020年天津二手房榜单公布
◆ 2021年，天津二手房怎么走？
魔幻的年底涨价
2020年天津二手房走出了完美的“波峰+波谷”。
疫情后迎来一波行情，弥补迟到的小阳春。
之后陷入低谷，成交均价一路下探，9月迎来了“全年最低”。
与2019年不同的是，触底后没有横盘，而是一路反弹。
直到11、12月，成交均价竟然逆势回正。
2020年全年，天津二手房价跌幅大约2%。
（*数据来自市内六区+环城四区，这十个区的二手房交易活跃度高，更能代表真正的市场行情。）
二手房与新房不同，房价不会单边向下，跌到业主心理线之后，要么停售、要么扛着。
2020年10月时，天津二手房已经出现跌不动的苗头了。
那是买卖双方博弈的最强临界点。
为什么年底成交价格上涨了？两个原因。
学区季提前
这两年，天津小阳春的季节性行情特别有规律。
小阳春又恰好叠加学区季，学区房议价空间小，有经验的家长选择提前买房。
根据贝壳找房数据，截止到12月23日，和平区二手房成交了224套，预计全月能达到300套；
而11月成交了360套，但10月份只有260套。
在11、12月成交的房源中，20%都是单价7万以上的房源。
高单价拉高了12月二手房的成交均价。
业主心态回归
小阳春行情板上钉钉，业主预期膨胀。
“过完年就是我的主场了，现在着啥急，我就挂个心理价位，能卖出去就卖，没人买就算了……”恐怕一大部分业主都这么想。
业主和买房人在同一时空内，收到的“信号”是一样的。
有的买房人担心小阳春房价看涨，或者不好议价，干脆年底买了算了。
这两方面原因，在年底叠加，以至于均价上涨。
成交量颓，但暗流涌动
二手房价格年底翘尾，但成交量却颓了。
根据贝壳找房、中原地产、我爱我家三家的成交量：
12月二手房成交4909套房源，比11月减少了1%，基本持平。
12月成交量没起势，但却暗潮涌动。
从周成交量来看更明显，12月第二周开始起势。
天津二手房的成交量和成交均价，正在“向上酝酿”。
2019年12月的成交量可比11月涨了8%。
为什么2020年底成交量没怎么涨呢？也是两个原因。
新房拖拽太严重
举个例子，河北区紫樾宸府开盘前，春和仁居10月还能成交十几套，12月也就个位数了。
价格也极其受影响。
春和仁居同类型房源，2019年11月还能卖到2.3万/平米，2020年12月只能卖到1.9万/平米了，跌幅达17%。
与价格劲爆的新房抢食，二手房被打入冷宫是必然的。
此外，二手房分化太严重。
有价值的房子，比如重点学区房、低价落户房、品质次新房才会有成交，其它更多湮灭在茫茫房海中。
大众预期的问题
买涨不买跌，人之本性。
有的人因为即将到来的小阳春而看多，但也有人认为，新房都涨不了，二手房更会出现下跌预期，更加观望。
对于真想买房的人来说，最真实的心态是：怕涨又怕跌。
在买房这件事上，很少有人果断而决绝。
“赶紧卖”和“不卖了”！
从挂牌量来看，2020年的二手房，先经历了“猛给油”，再是“急刹车”。
挂牌量从年初的10万套，一路飙升到14万套，10月是最高峰，之后急剧减少到13万套。
背后是两种心态：“赶紧卖”和“不卖了”！
2020年小阳夏，二手房有行情，新房价格也理性，还伴随着政策放松的预期。
相当多的人打算卖一买一，挂牌量凶猛增长。
但此后大半年被按在地上摩擦，很多人体会到什么叫“降价也卖不出去”的苦闷。
于是，年底不想再纠缠，干脆下架停售，等小阳春吧。
在售房源量减少，带看量也随之降低。
总体来看，大多数二手房价格还在下探，但目前市场却出现了三种现象：
下架停售
价格达不到心理预期，等小阳春再卖。
扛着价，不再降了
有位群友打算出让一套闽侯路小学的学区房。
挂了163万，心里想着160万就卖，但中介强烈建议他降到155万。
他坚持没降价，也是想着卖不出去就等春节后。
最终十几天就卖出去了，160万！
还是业主的预期问题，遇到持有同样预期的买房人，这个阶段就能很快成交。
涨价
现在说涨价就像开玩笑，但确实存在。
海教园融创中央学府这套106平米房源，8月份就开始降价，降了近10次。
但最近“止降反涨”，上涨了4万。
再一看，这套房源一周内带看了8次，估计业主心态乐观起来了。
涨价能不能卖出去暂且不说，就说现在的二手房市场：
想卖房，必须等行情节点，这是“卖房土壤”。
团泊西的禹州御湖郡这套99平米房源，最近也涨了3万元。
板块有重大利好。
最近团泊西的静海市域（郊）铁路开工时间再次明确了——2021年2月11日开工。
靠谱度瞬间满星，据了解，基业世界已经上调价格。
又赶上团泊西没什么新房可选，这套以前无人问津的二手房，最近半个月竟带看了11次。
只要2月份市域（郊）铁路真正开工，团泊西的小阳春一定会爆。
十区均价集体涨
魔幻！12月天津市区和环城的二手房成交均价全部上涨。
这个“盛况”在2020年3月曾经出现过。
其中，和平区、河西区、南开区领涨，河西区涨幅最高，津南区涨幅最低。
不过，2020年全年的成绩逊色多了。
和平区、河西区涨，南开区微跌，其它7个区跌幅都不小。
马太效应依旧存在，上三区是房价的安全区。
红桥区跌幅最小原因是“大胡同拆迁”折腾的，四大老破小从2.8万/平米，飙升到6万/平米。
2020年天津二手房榜单
12月，天津十区92个板块中，有71个板块成交价格上涨，占比77%。
这是继3月以来的最高值。
9月“全年最惨”，涨价的板块只有8个。
很多板块房价都在起缓。
2020年，天津二手房板块成交量最高的是：大港、王顶堤、小海地。
“大王组合”是铁打的，年年霸榜。
小海地后来者居上，全靠云江新苑和兰江新苑这两员猛将。
2020年，谁是二手房的黑马板块呢？
涨幅最高的是：大胡同、小淀镇、新兴街、小海地、八里台镇……
与新房完全是“风马牛不相及”。
大胡同纯属因为拆迁“捣乱”；
小淀也“捣乱”，新城樾风华交房了，有二手房挂到1.7万/平米，虽然没成交，但也拉高了板块均价。
新兴街、小海地都属于有成交量的板块，价格有支撑。
2020年，二手房也有“狗熊板块”。
海教园第一“熊”，全年跌幅超10%，完全受新房拖拽，也很无辜。
辛庄也很“熊”，几个新盘一出来，直接把二手房从1.7万/平米干到了1.3万/平米。
二手房的“熊”，很大原因都是新房价格的后遗症。
2020年，天津二手房成交前三名：诚基经贸中心、碧春园、云江新苑，都是老面孔。
景兴西里、东北角艺术公寓、富力又一城等都位列前十名。
两种类型：要么是上三区学区房，要么是低价落户房。
有量就有价，能流通就有支撑，给打算买房的人提个醒。
2020年哪些小区带看量高？
诚基经贸中心、富力又一城、华润橡树湾……与成交量相辅相成。
2021年，天津二手房怎么走？
看清来路，才能找到出路。
所以，2021年，天津二手房怎么走？
小阳春肯定会出现，这是天津二手房自身的内力。
现在唯一的不确定在于，有可能出现大阳春，这要依靠外力。
政策放松是一方面，北京楼市对天津的影响已经“近在眼前”。
2020年，北京二手房成交量猛增，同比增长16%，创4年来新高。
什么原因？疫情那波“放水”，钱流过来了。
深圳涨完上海涨。
上海3月份开始涨，顶豪、改善、刚改、刚需已经完成阶梯轮动。
现在已经辐射到了北京。
因为货币宽松，北京首、二套主流房贷利率同比均下降15个基点。
北京成交量已经起势，量在价先，小阳春房价一定会涨。
天津还会远吗？