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2020年最后一天，虹口区17街坊旧改地块在上海土地市场挂牌出让；2021年首个工作日，黄浦区新闸路地块(二期)旧改项目生效……近年来，上海的旧改工作持续提速，2020年全年，上海完成旧区改造75.3万平方米，受益居民3.5万户，分别达到原定目标的136%和125%。而这，只是长三角城市加速“新陈代谢”的一个缩影。
提速：沪苏浙皖明确旧改目标
全力打好旧改攻坚战，让更多居民早圆“安居梦”。放眼长三角，旧改一直是城市更新和民生改善的重要一环。
岁末年初，沪苏浙皖纷纷公布了2021年乃至更长时间的旧改路线图。
其中，上海定下2021年完成70万平方米中心城区二级旧里以下房屋改造的目标。
江苏省住建厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》明确提出，2021年全省要完成1000个城镇老旧小区改造；到2022年，江苏基本形成老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制，市场化、专业化、智慧化物业管理服务覆盖面不断扩大；到“十四五”末，2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务基本完成。
到2022年，浙江将改造不少于2000个城镇老旧小区，形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，完成2000年底前建成的旧改任务。这是浙江省政府日前印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》给出的指示。
安徽老旧小区改造也有了“操作大纲”。安徽省的《全面推进城镇老旧小区改造工作实施方案》明确，今后要将老旧小区改造与智慧城市、未来社区建设相结合，完善家政、助餐、便利店等智能化设施。
“推进旧改项目，有利于改善民生，促进城市更新。长三角多地实施旧改项目，也是对中央工作会议精神的贯彻落实。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄在接受《国际金融报》记者采访时表示。
“长三角大多城市开发建设时间早、旧城区较多、旧改任务重，在土地资源愈发稀缺情况下，城市更新是当务之急。”陈霄指出。
“老旧小区改造已经上升到中央层面，明确长三角要加快改造老旧小区和城市更新。”易居研究院智库中心研究总监严跃进接受《国际金融报》记者采访表示，沪浙皖苏各地都明确了定量的考核目标，包括小区的规模、面积等，同时也提出了一些不同的资金来源，有助于推进旧改，对企业也是一大机会。
探索：多方联动破解资金难题
旧改项目的资金需求量大，钱从哪里来？
政府的引导不可或缺。在去年11月国家发改委召开的新闻发布会上，国家发改委政研室副主任兼发改委新闻发言人孟玮表示，旧改方面，“十四五”期间国家将继续发挥好中央预算内投资等政府资金的引导带动作用，有力有序有效全面推进城镇老旧小区改造工作。
长三角各地也出台了相应的配套政策。例如，江苏将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，在争取中央资金补助的同时，省财政每年安排一定资金重点支持2000年底前建成的老旧小区改造。其中，将列入政府投资计划且符合条件的城镇老旧小区项目纳入专项债券需求申请范围。
金融机构的力量也很重要。例如，安徽鼓励国家开发银行、农业发展银行在皖机构加大对改造项目的金融服务力度，开辟绿色办贷通道，优化贷款流程和授信进度。江苏也明确，支持商业银行、基金公司等金融机构创新金融产品，改善金融服务，为老旧小区改造项目及居民户内改造和消费提供支持。
更重要的是，在楼市进入存量时代、地价高企的背景下，地产企业介入旧改也是必然之举。多位业内专家建议，房企和金融机构应扮演更重要的角色，可进一步挖掘项目发展模式，探索更合适的利益协调机制。
“从旧改模式看，长三角主要分成三个比较典型的流派：上海——城中村改造，市场主体合作改造 定向招拍挂；南京——旧居住区，实施主体 前期工作 协议出让；杭州——未来社区，前期方案 市场招拍挂。”佳兆业集团副总裁、首席经济学家刘策在接受《国际金融报》记者采访时表示。
“此前，南京主要的做法是以新市镇PPP模式下的片区一级整备为主，房企踊跃，但随着热潮消退，去年5月在长三角主要城市率先提出城市更新概念。居住类城市更新针对玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区老旧住宅片区，鼓励统筹周边非居住低效用地。提出‘留改拆’三种模式，政策放开市场主体参与城市更新，市场主体可以直接介入一手项目，也可通过收购、入股等方式切入历史项目。”刘策介绍说，“浙江目前主流的模式是一二级不联动，未来社区是新趋势。未来社区的模式可概括为：全省覆盖，大体量、高货值、高售价，改造更新为主；房企介入前期方案，政府主导一级拆迁，二级土地实行市场化招拍挂，无法定向锁定。这是浙江省建设美好社区下的新模式。”
严跃进指出，旧改必然会释放出一些新房源，甚至带来新的居住模式，将起到很好的导向作用。“后续老旧小区改造，应与发展租赁市场等结合，改造后的房子可以更快地纳入租赁市场改革，配合物业管理，使改造能够更好地实现盈利。实实在在的经济收益和社会效益，能鼓励更多的投资者参与其中。”
“对于旧改，开发商不是没有顾虑。”不过，严跃进也指出，没有哪个房企明确要大规模转型到旧改领域，“旧改项目大多体量较大，企业需要考虑诸多因素。如果后续政策到位，预计开发商会积极参与其中，尤其涉及重点商业办公领域的用地。”