惠州楼市又迎来了崭新的开篇。站在新起点翘望未来，预判后市成为应有之义。
在粤港澳大湾区规划持续发力，都市圈利好不断发酵，预期逐步兑现的利导下，2021年楼市将迎来哪些新机遇？房企融资管控不断加码，市场供应急剧增加，未来的楼市又将面临怎样的考验？对此，有业内人士结合2021年潜在供应数据预测，2021年惠州楼市承压不减，楼市分化状态或将持续加大。同时，基于惠州长期发展的多重利好，土拍市场行情预计还将持续走高。
供应高量释放 48个纯新项目待入市
熟悉市场的人都知道，2020年受疫情影响，惠州楼市新房供应同比下降，但新房成交却逆势上扬，显露出内外部市场对惠州城市发展的看好。在此背景下，惠州在售新房去化周期不足12个月，市场供应出现结构性供不应求。
随着2021年的到来，这种情况或将发生改变。据惠州中原地产不完全统计，2021年惠州潜在供应货量约1585.88万平方米。加之仲恺区年内17个更新单元摘牌，其中住宅与商业体量合计近780万平方米，要求3年基本完成，因此2021年全市预估整体供应规模将在1700-2000万平方米区间浮动。供应整体呈现高量释放的态势。
具体来看，2021年全市潜在供应主要集中在大亚湾、惠城、惠阳及仲恺四区，合计达1288万平方米，占比全市80%以上。其中仲恺区由于17个更新单元摘牌，预计将成为全市供应热点区域。
在产品结构上，2021年新品仍将以刚需性产品为主，但也不乏商办产品。预计新增高层产品约14.55万套，供应面积1486万平方米，占全市新增供应面积超九成；公寓产品预计新增供应8819套，供应面积为49万平方米；别墅产品预计新增供应2614套，供应面积为49万平方米；商铺供应规模较小，仅1.65万平方米。
值得一提的是，基于2020年1871万平方米建面的土地成交情况，2021年全市有一定规模货量推出的项目合计227个，其中全新项目48个，潜在供应面积318万平方米，占总潜在供应量的20%。在区域分布上，大亚湾纯新项目达19个，新项目个数居全市片区首位，潜在供应面积130万平方米；惠阳区纯新项目有11个，潜在供应面积近68万平方米；惠城区纯新项目有8个，潜在供应面积76万平方米。
市场分化加大 土拍市场或将持续走高
潜在供应增加，新房成交是否延续2020年的上扬态势？惠州天策行总经理李建峰认为，受周边城市调控政策持续收紧的影响，作为不限购城市，在赣深高铁通车的助力下，2021年惠州楼市将持续受到外溢客户的关注，预计会在年初出现短暂的小阳春行情。
“预计2021年上半年，受房企融资管控政策影响，房企会持续促销，加快资金回笼。而随着下半年资金压力缓解，预计房企会回收折扣和优惠。”李建峰认为，叠加2020年成交的高价土地入市因素，都会导致下半年房价的缓慢上涨，“此外，预计2021年楼市还将延续分化格局，且有放大趋势，出现网红板块和项目量价攀升、偏远片区房价下行的情况。”
聚焦到土地市场，李建峰认为，预计2021年惠州土拍市场将会是爆发性成交的一年，“预计2021年土拍市场持续走高，成交土地和成交金额同步上涨。”
对于2021年的市场，惠州中原地产战略研究中心高级经理叶玉定则给出“短期承压，长期看好”的判断。她结合当前的政策环境表示，房地产调控持续，惠州在政策压力、产业交通推进缓慢的背景下，不确定因素增多，市场仍然承受较大压力，“但从长期来看，粤港澳大湾区东西两岸的互通互融，城市间的产业协同正在逐步深化。对于惠州而言，虽然并未处在湾区的核心圈层，但在东岸城市群的联动中，发挥着重要的作用。这为惠州带来的重大的机遇是，惠州处在人口更密集的东岸都市圈，且拥有最大的土地资源，在城市协同发展的过程中，惠州势必成为湾区居住功能的重要且强势的补充。”
|来源：惠州日报 记者卢振侠