不容易！武汉拿了全国第一

文 | 白羊

若时间倒回到2020年上半场，彼时很难想象，位于疫情震中的武汉楼市能上演逆风翻盘，而武汉楼市不仅做到了，还蝉联了全国第一。

日前，中指研究院发布的《2020年武汉房地产快报》显示，2020年武汉新建商品房成交20.12万套，面积2214万平方米。其中，新建商品住房成交17.54万套，面积1961万平米，虽较于2019年下降约16%，但仍居全国城市住房销量第一位。

若扒开来看，你就能感受到这份成绩单有多么不易。

从1月23日武汉封城到4月8日解封的两个多月武汉楼市基本是没成交的。

到上半年结束时，武汉商品房成交仅50347套，仅相当于全年成绩单的25%。但到下半年，武汉楼市成功上演“绝地大反攻”，用剩余50%的时间完成了全年75%的任务量，殊为难得。

其中，去年7月、10月、11月、12月均突破2万套大关，特别是去年12月新房销售27996套，成为武汉单月历史成交第三高，也是4年多来最高纪录。

另据武汉楼市动态统计，武汉主城板块首套首付低于50万仅有50个项目

有对比才会有伤害，有对比也才能显示出厉害。

反观其北边的兄弟城市——郑州，受到的疫情中伤远没武汉严重，但楼市全年都在疫情制造的泥潭里挣扎。没有因祸得福，也没有否极泰来。

此外，在二手房交易规模上8.6万套、1631亿（1-11月数据），武汉也是位列全国TOP10。

从一二手房的交易规模上也可看出，武汉楼市是一个水大鱼大的市场。

不过，若从二手房占市场总盘子（一手房+二手房）比重来看，约为30%，武汉楼市还算不上成熟。

反观，北京、深圳、上海位于内地房价第一梯队的三年城市，厦门、广州位于房价第二梯队的两个城市，无一例外都是二手房占据主导地位，远超50%，如北京高达72.1%、深圳高达69.7%。

销售市场红火，土地市场自然也不会差。

据统计，2020年，武汉土地出让金达到1901亿元（全口径），超过2019年1765亿元，创历史新高，位居全国第六。

此外，单价纪录也是频频被刷新。

据不完全统计，2020年武汉共拍出了20多个地王，有十几个区域的最高楼面价被刷新，地王项目遍布武汉三镇每一个区域，“面粉贵过面包”的现象屡见不鲜。

其中，年底拍出的二七滨江地块创新3万/楼面地价，一举刷新4年前的武汉单价纪录。去年一年之内，硚口、花山地价三度刷新，经开两度刷新，光谷中心城更是年内4次刷新单价纪录。

开发商在武汉拿地情绪高涨，原因大致，一是销售市场火热的刺激；二是政策利好，如2020年武汉土地拍卖采取了分期付款、取消竞价熔断、全面网上挂牌等措施，加大优质地块供给，降低出让门槛；三是对武汉楼市基本面的长期看好。

其实2020年武汉楼市之所以能绝地反弹，很大程度上，是其基本面强劲的体现。

为什么这么说呢？

武汉不像深圳、北京，没有那么多的全国性热钱流入，撑起当地市场的关键还是内需，而内需则主要看人口，尤其是增量人口。

虽然武汉在抢人声势上没有西安搞得那么大阵仗，但武汉每年的常住人口增量是一点都不弱。

（图表来源：泽平宏观）

此外，作为楼市优质接盘侠的大学生在留汉方面也在明显的改善。

众所周知，武汉是全国举足轻重的高教之城，高校数量中国第二：一本高校10所（两所985、7所211），二本12所，三本高校23所，高职院校30所，另有军事院校7所。在校大学生规模居中国首位，达120万人。

但因长期经济发展水平和优质工作机会不足，大学毕业生流失严重，武汉反而成了长三角、珠三角的人才培养基地。不过，这种状况在近几年已明显改观。

（图表来源：泽平宏观）

武汉市委组织部公布的数据，2017-2019年新增留汉大学生共109.5万人，提前两年完成2017年确定的五年达到100万的目标。

2020年1-11月，武汉市新增缴纳社保的大学毕业生人数超过26万。

其中，东湖高新区新增留汉大学生9.52万人，其中不仅包括本地和国内高校毕业生，还有帝国理工大学、利物浦大学等国际知名高校毕业生，海外留学生回流效应明显。

年轻人的涌入和留下，也正在深刻改变着武汉百年老城的人口结构，使其焕发青春活力。

统计年鉴数据显示，2017年，武汉 18-34 岁共有 218.6 万人，占户籍总人口的 25.61%，较上海（17.8%）还要高出7.81个百分点。

当大量高学历的年轻人选择留在一个城市的时候，不仅意味着这个城市经济活力强、工作机会和薪资待遇阔以，也意味着这个城市的楼市多了一个买房刚需。

尤其是，武汉的房价还不算高的太离谱，尚在刚进入社会年轻人的承受范围内。而当众多刚需汇集到一起，就是一股巨大的买盘力量。

其实，年轻增量人口大幅增长级带来的购房需求对武汉楼市的影响，体现还是很明显的。

如2020年，武汉楼市的刚需自住特征明显：90-120㎡户型成交占比最大，1-2万元/㎡的项目最好卖。

从成交区域上看，洪山区、东湖高新区的销售套数最多。若按大光谷口径测算（光谷东葛店、红莲湖板块），更是稳居武汉市第一。

而洪山区和东湖高新区之所以能在武汉楼市里独占鳌头，与其汇聚的庞大的年轻人口有关，如洪山区被称为“大学之城”，坐拥光谷的东湖高新区被称为“就业之城”。

目前东湖高新区总人口已经接近200万，远超过《东湖国家自主创新示范区总体规划（2010-2020）》中规划的150万人口，超载比例达133%。

不仅人口规模超规划，整体人口结构还很年轻，且以高学历为主。

如2019年东湖高新区的老龄化水平只有9.58%，远低于全武汉市21.43%的水平，光谷20-44岁人口占比达51.4%，本科及以上学历从业人员占比达到64.5%。

大量高学历年轻人的聚集对一个区域的房价意味着什么，相信大家已有答案。

所以，若从价值投资、长期持有的角度去看，武汉楼市最有投资价值潜力的无疑也是东湖高新区、洪山区内，它们之于武汉，犹如南山区、宝安区之于深圳，不仅是城市经济的发动机，房价也将是没有最高只有更高。