昆明住宅均价预计在2025年破2万元/平方米

掌上春城讯1月12日下午,锐理数据公布了《2020年昆明房地产市场研究报告》,锐理数据昆明公司总经理梁彩霞分析了2020年昆明房地产市场呈现的多个趋势。今年锐理的年报和往年有些不同,在分析去年市场的同时,还对2021年及未来5年的昆明房地产市场发展趋势做了预测。

去年82家企业在昆参加土拍 知名房企占30余家

2020年,昆明主城供应土地208宗,成交178宗,共约82家企业参拍,其中知名房企30余家。以11月25日呈贡区斗南片区中部16宗约559.79亩土地竞争最为激烈,吸引龙湖、中海、恒大等12家房企争抢,分别历经145和165轮竞价,分别溢价163.73%、179.56%成交。

2020年,土地供应较2019年下滑近31%;尽管在融资环境收紧、地价走高、利润空间压缩的背景下,土地成交仍然占供应的88%,土地溢价率逐年攀升,达到10.81%。

梁彩霞介绍,虽然2020年一级市场供销双降,但总体市场成交比例较2019年仅下降3个百分点,而且2020年仍有新进房企拿地,且整体市场吸引82家房企参与,其中品牌房企30余家,说明实力房企仍积极在昆明布局,投资信心稳定。

刚需房成交量占四成 豪宅供销增长幅度较大

住宅市场中,高层住宅产品是市场的绝对主力,2020年昆明入市的高端项目增多,别墅的供销较2019年有所增长,高层住宅的销售较2019年有所下降。价格方面,高层住宅和洋房类产品平稳增长,别墅产品价格呈下跌趋势。

2020年,70—110平方米刚需产品成交量增大,而130平方米以上面积段成交量明显压缩;同时,豪宅项目增多,200平方米以上供应和销量增长幅度较大,市场分化明显。报告显示,70—110平方米住宅的成交量约占总成交量的40%。

2020年,受疫情影响,很多购房者的消费观念发生变化,对低密大面积住宅需求增加。大象房鉴所此前报道过,根据锐理数据,2020年1—9月份,昆明成交了153套1000万以上的豪宅。

商业地产去化周期达约14.5年 写字楼去化周期为14年

2020年一季度,住宅市场受疫情影响,供销价下降明显,二季度市场逐渐回暖,供求价稳定上涨。昆明住宅市场2020年供应量增大,成交较去年下滑15%,存量呈明显上涨态势。截至2020年底,昆明市场住宅存量932.27万方,去化周期近13个月。

2020年,商业地产市场整体供大于求,均价持续下降,截至年末,存量达696.02万平方米,需174个月,也就是约14.5年才能去化完;写字楼存量264.46万平方米,需169个月(约14年)才能去化完;公寓存量454.22万平方米,需53个月(约4.4年)才能去化完,由此可见,商业办公地产库存压力巨大。

2021年住宅价格 预计呈平稳或下降趋势

报告称,昆明住宅市场从2015年3月至2019年1月前均处于销售量大于供应量的状态,从2019年1月开始供应加速,销售量小于供应量,价格增幅在2019年7月开始放缓。预计2021年库存将持续增长,去化周期将继续延长,将对销量与价格产生较大的影响。

梁彩霞介绍,昆明住宅市场销量下降明显,供求比持续上行,2020年价格相对于2019年微涨。预计未来市场价格会进入调整阶段,2021年预计呈现平稳或者价格下降趋势。

但从长期来看,通过房价、人口、土地、楼面价和客户购买力等几个系数测算,预计2025年昆明住宅价格为2.12万—2.36万元/平方米,销量为864.31万—1034.37万平方米。

日前,据克而瑞数据显示,昆明已有29个楼盘均价超过2万元/平方米,预计2021年还将有近20个楼盘进入2万+阵营。

都市时报全媒体记者:姜洁

责编:黄璐

编审:周晓雪

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