质造·深度丨涨价预期下，北京新年土地第一拍透露了什么信号？

随着纯商品房供地增加及一线城市热度不断升高，北京楼市涨价预期较大，在这种情况下，新年第一块土拍颇具导向意义。

1月13 日，北京新年首个竞拍地块来自房山，地块名称是北京市房山区拱辰街道FS00-LX04-0087、0093、0092、0085 地块，该地块在竞拍前收到6次报价，并且吸引了平安、华发、金地商置、首开+住总、中骏、中建一局、碧桂园等企业参与，可谓阵容强大。

除了土地市场的常客外，碧桂园的出现让大家眼前一亮，要知道，在北京土拍市场很难见到碧桂园的身影，不过，这次碧桂园打了酱油，最终该地块最终花落金地商置。

01

金地商置18.28亿竞得房山地块

该宗地块建筑规模9.7万平方米，包含一块基础教育用地，将来会建成幼儿园，由竞得人建设后无偿移交政府相关主管部门，地块中的居住用途全部建设商品住房，不配建保障性住房。住宅地块的容积率大约1.6，这样的容积率意味着未来的社区比较舒适。

配套方面，由于项目在房山老城区，距离房山区政府及龙湖天街很近，平时逛街购物比较方便，交通方面，项目距离京港澳高速很近，因此自驾十分方便，项目最近的地铁站是北京地铁房山线的良乡南关站，距离大约2.2公里。

该地块最终由金地商置以18.28亿竞得，自持11%，溢价率9.26%，折合综合楼面价19645元/平，整体看，房山地块的热度虽然不及去年，但也需要经过一番竞争。

作为金地集团的子公司，金地商置近年势头较猛，公告显示，金地商置2020年合约销售751.65亿元，同比增速18%，其重点布局核心一二线城市，土地储备充沛且成本较低；同时还在核心城市持有大量优质物业。

金地商置的定位是成为商业地产和综合性的全国开发商和运营商，金地集团一般会把有商业体量的地块交给金地商置操盘，业内人士认为，房山地块11%需要自持，且有1.5万平的商业用地，金地商置拿地符合预期。

1.5万平的商业用地对很多以住宅为主业的房企来说可能是包袱，但金地商置本身具备较多商业运营资源，正好是其擅长的部分，合硕机构首席分析师郭毅认为，该地块配套比较丰富和成熟，金地商置可以通过运营实现投资回报，而住宅部分对应的市场空间和机会比较多。

该地块周边项目不少，公开资料显示，该地块周边分布有首创伊林郡、中海寰宇视界等新房项目，价格在35000-40000元/㎡左右，二手房项目有北潞芳家园等，价格在26000-28000元/㎡左右。

不过，诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，该地块具有区位优势，且不限价，未来项目打造上将更具竞争力，根据容积率来看未来或将打造成6-11层的低密产品。

02

房山或迎来价值重估的契机

对北京楼市而言，房山的主要功能是承接刚需，链家数据显示，北京均价6万元/平，房山价格大约3.3万元/平，房山房价低于朝阳、昌平、大兴等其他区域。

去年，房山的土地市场颇具热度，虽然出让的三块宅地规划建筑面积38.71万㎡，低于丰台的47.4万㎡、大兴的71.19万㎡、石景山的68.12万㎡，但地块成交的容积率均超过30%，是北京土地溢价率最高的区域。

具体来看，恒大拿下18.5亿元拿下区良乡镇地块、中海40亿元拿下稻田地块、中建一局26.5亿元拿下拱辰街道办事处地块，三宗地块的性质各不相同，分别为限竞房、纯商品房和共有产权房。价格方面，恒大售价大约2.6万元/平-2.8万元/平，共产房地块的房屋销售均价为28000元/平方米，中海寰宇视界均价大约5.8万/平。

对于房山土地市场的高溢价现象，合硕机构首席分析师郭毅分析认为，这些地块主要集中在五六环之间，由于近几年很少出让，比较稀缺，而且，此前房山五六环的项目售价大约4万左右，相比来说，还是有很高的性价比空间。

一个不能忽视的背景是房山的区域发展，尤其在产业规划和布局上，房山近几年颇有亮点，比如阎村的高端制造业基地，还有良乡大学城南扩，配套资源方面还包括首都师范大学的引进及人民医院的规划落地等。

郭毅表示：“有产有业有氛围的打造，在房山五到六环之间逐渐形成了这样一个趋势。”

房山线北延开通后，可以直接连通丽泽金融商务区，随着丽金线规划的落位，未来会直接连通金融街。据郭毅观察，在最近一两年里，房山出现了内部需求提升和外部需求引入的现象，可能未来的市场会有扩容的机会点，房山价值重新评估的契机或将到来。

当前，北京房价涨幅预期较大，房山楼市会呈现什么样的变化是刚需购房者非常关注的话题，郭毅提醒，这可能还要看开发商怎么去调动购房者的预期。

END