撰文：佩奇美编：小刀 校对：紫藤
似乎没有什么样的资产可以穿越整个周期，仍被大批人群奉为圭臬，中国的学区房除外。
行情上行的时候，学区房背后的学校资源，特别是优质学区房周围的学区房，将各种房源远远甩在后方，一骑绝尘。
行情停滞的时候，学区房又是中产家庭始终绕不过的槛，想让孩子突破家庭的瓶颈，冲破应试教育的枷锁，学区房是无奈之选也是刚性需求。
与刚需盘、纯改善、刚豪、豪宅等各类产品相比，在“孩子需要上学”这个前提之下，似乎以上的需求都可以做适当的让步。
短则上完学，3-5年就卖掉搬走；长则一步到位直接双学区，10年之内不必再对改变生活现状抱有一丝幻想。
对于家长而言，难道不能不买学区房？如果刨除学区的价值，房子本身还值多少钱？而学区房的风险又在哪里？
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造成学区房的原因
首先，抛开个别可以由人为因素掌控的资源，大部分资源的价格主要由两个方面决定：本身的价值、供需关系。
先说资源本身的价值。
公立名校的师资、校风、教学质量都是经过岁月的沉淀和积累，老师从师范院校毕业进入学校开始助教、带课、成长，最终成长为独当一方的名师，短则几年，长则一二十年。
除此之外，普通老师晋升为名师本身就是小概率事件，就像普通人考入211/985院校的概率本身就很低。
作为人类灵魂的工程师，名校之所以为名校，关键不是硬件而是软实力，而软实力的决定性因素，就是老师，是名师，他们具对学生从弱小成长为强大产生不可估量的价值。
特别是对于中产群体而言，把孩子送入名校是实现阶层传递或者保持不退步最简单便捷的办法。
中产家庭的父母大多数会是个体户、城市第一代、创业者、新晋公务员等各种群体，为了延续家庭和孩子，下一代会学习法律、银行、医生、公务员等完成家庭地位的巩固和再次跃升。
对于富人家庭而言，已经脱离了地位巩固和跃升的阶段，需要开始追求艺术、精神领域，从而把家庭带入一个全新的纵深领域。
对于中产阶层以下的群体而言，经济能力和意识尚未完全到达一定的标准，即便是意识到通过上学越阶或者更进一步，也许经济能力上并不能完全支持。
再来说供需关系。
房地产土地市场有供需关系，供需关系决定房价高低；而在更小的纬度层面，不断涌入的外来人口对于上学的需求与郑州发展缓慢的优质教育资源同样存在供需关系。
▲郑州历年小学生数量增长示意图
郑州的小学生增长数量同郑州的发展一样，稳步向前。
但是郑州的优质公立学校提起来总是金水区、中原区那几所，最多加上郑东新区、二七区、管城区的部分学校。
这当中，私立学校开始在优质公立学校数量不足和小学生增长数量可观当中觅得一丝机会，郑中国际小学、正弘国际小学、西斯达森林学校、宇华实验学校、新栋外国语学校等各类私立小学层出不穷。
但是，私立学校尚未完全形成体系，且每年2-5W的学费对于众多家庭而言仍是一笔不小的开销，优质的公立名校总校仍旧是大部分家庭的首选。
想要维持或者提升家庭阶层，是大部分家庭挤破头把孩子送进公立名校的根本原因；而小学生数量持续增长，优质公立学校主观上、客观上都不具备快速增长的条件，也促成当下的状况。
未来，在政策不变的情况之下，学区房，特别是名校的学区房，仍旧持续走俏。
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刨除学区，房子还值多少钱？
地段诚可贵，名校价更高。
在郑州，名校往往是与地段相辅相成的，没有那个特别知名或者实力强劲的名校是位于远郊或者非成熟区。
我们经常提及的金水区、中原区的几所名校，全部都集中在各自三环内的老城区，但是由于建校时间过长，周围多为已经成熟的老破家属院，学校师资和能力犹在，但房子的居住属性已经大打折扣。
比如，没有配建足够的停车位，早晨上班需要打电话挪车，晚上下班回家需要抢车位；比如，顶层防水防晒没有做好，一层防潮防蚊虫没有做好，冬天冷夏天晒；比如，物业多为个人或者小机构承包，没有现代社区全面且细心的物业服务。
甚至有人偏激地说过：如果没有优质学校加持，这些老旧房子甚至一文不值！
事实是怎样的？我们今天看几个实例。
1、相同学区，不同品质的房子有怎样的差别。
伊河路小学+19中的主学区房在陇海路工人附近，这附近最贵的学区房是中原新城学府一号，成交价在2.5-2.9万/㎡之间；周边同样学区的老破小，比如伊河路148号院、伊河路23号院、工人路39号院等老旧社区成交单价多为1.5-1.8万/㎡。
▲中原新城学府一号（图片来源：贝壳）
这也就意味着，只考虑学区，老破小即可；既考虑学区，又想保证居住环境，得加1万/㎡。
2、相同地段，同为老旧社区，有没有学区又有怎样的区别。
同样还是在陇海路工人路附近，能上伊河路小学+19中的伊河路148号院、伊河路23号院、工人路39号院等老旧社区成交单价多为1.5-1.8万/㎡，而学区只能划片伏牛路二小+42中的司法局家属院、检察院家属院、桐柏路228号院成交单价多为1-1.2万/㎡。
▲司法局家属院（图片来源：贝壳）
同地段，好学区比不好学区单价高出大概0.5-0.6万/㎡。
3、相同地段，品质接近的次新房，会有多少价差。
仍旧是以陇海路工人附近为例子，观澜一号划片为伊河路南校区+19中，成交价1.6-1.8万/㎡，与可以上伊河路+19中的学府一号价差有约1万/㎡。
▲中原新城观澜小区（图片来源：贝壳）
最后我们总结一下，某一个区域内房价的基本排序：学区次新房＞同地段无学区次新房≥学区老破小＞学区老破大＞同地段无学区老破小＞同地段无学区老破大。
这仅仅是以伊河路小学+19中这样的双学区为例子，如果把19中替换成外国语、一中或是省实验这样的名校，房价每平米涨3000-5000元/㎡还是比较有可能的。
当然，郑州这样聚集优质教育资源的还有文博附近的文一+省实验、大石桥附近的优小+7中、省委附近的纬五一+8中、花园路附近的农科路+47中。
然而，房价的具体影响因素太多，金水区的工作机会、经济实力要高于中原区，如果将学府一号和伊河路+19中的学区平移至金水区，那么价格也肯定不是当下的价格，具体房源还要具体分析。
归根结底，优质学区的次新房是引领区域内房价的领头羊，相同地段房价的下限就是普通学区的老旧社区。
在同等享受交通资源、医疗资源、商业商务的周边1公里范围之内，众多建于80/90年代的老房子本身已经没有价值。没有公共区域、没有物业公司、没有绿化小品、没有地下车库，再加上没有优质学区，而老房子本身的建筑和价值基本可以忽略不计。
面包价格基本等于面粉的价格，这是刨除学区和忽略房子价值后，郑州老城区破旧社区的价值可以基本忽略。
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学区房未来的风险性
郑州老城区的破旧社区，基本维持在单价1-1.3万/㎡，根据区域的不同会有微小的差异，而这个价格未来也大概率是本区域净地土拍的价格。
但是，学区作为房子溢价的最大筹码，未来却存在极大的不可控性，这当中，就是锁区后多校划片的可能性。
仍旧是以伊河路小学为例，伊河路小学的兴起源于建校早、周边多为市委、市政府等市属机关子弟以及与其有关联的人群孩子上学，从而逐渐形成口碑、经验，开始成为名校。
在伊河路小学从一般学校成长为名校的过程当中，贡献最大的是政府、教育主管部门以及师资，他们出钱出资将名不见经传的学校培养成为名校。
然而，因为公立学校上学与户籍挂钩，最大的受益者就是名校还没有成为名校前，撞大运一样在名校周边买了房子的人。
出钱出力的是政府、教育主管部门以及师资，受益是学校周围房子的业主，这个逻辑通吗？
学区房与学校两者之间并没有某种“合同”或者“契约”做两者的保障，学区房对应的主体对象是市场行情，而学校招生却从自身情况出发。
在这个问题上，教育部门掌握着最高的话语权，他们完全可以根据实际情况调整规则。
在生源稳定的情况下，可以划片；但是在关系户+固定划片生+中产买走学区房等多种因素之下，供需关系发生了失衡，取消划片似乎更加合理。
2020年初，北京出台的政策似乎在给学区房指明方向：锁区多校划片。
举个例子，你过去是文化路一小的学区房，且户口在金水区，那么你小学就在金水区本辖区内多所学校当中择机划片，你可能仍旧划入文化路一小、也可能划入省实验小学；但是，你同样可能划入文化路三小、文化绿城小学，凡是本辖区内的学校，都有可能划入。
如果真是如此，那学区房的价值将会一落千丈，畅想上学+未来升值买入高价学区房的外来中产家庭可能短期内资产损失百万。
当然，以上并非危言耸听，而是一种猜想，北京作为全国政策的风向标，对同为北方城市的郑州政策走向有重大的关联性。
过去买入学区房，并享受到学区房上学以及增值红利的人群都明白学区房的好，但是学区房可能的风险性我们也不得不及时关注。
需要学区房的人，提前1-2年布局即可，用过之后就可以开始考虑卖掉，如果学区房政策出现诸如北京多校划片的政策变动，那损失可能无法估量。
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