随着主城可开发用地减少，市中心的土地出让价格日益升高，也大大推高了房价。但是两宗位于佳华广场酒店旁打包出让的地块在2020年共出让4次，土地起拍价从2.58亿元降为1.48亿元，仍然因无人报名而流拍。这是怎么一回事？
4次出让 起拍价降幅达42%
记者从阿里拍卖网站上查询到，该土地（出让土地名为昆明世贸投资控股有限公司名下土地及关联资产）在2020年共出让了4次，首次出让时间为2020年1月17日，出让价格为2.58亿元，因无人报名流拍；3月14日以2.06亿元第二次出让，流拍；5月31日以1.65亿元第三次出让，流拍；9月11日，该土地起拍价再次下降，以1.48亿元出让，降幅达42.6%，还是以流拍结束。
该土地每次拍卖，围观次数均超过2000次，可见该地块的关注度并不低。
从拍卖公告了解到，该土地位于官渡区永康路、永胜路、北京路和永安路之间，佳华广场酒店和红塔大厦后方。地块为两宗土地打包出让，第一宗地使用面积为4776.12平方米，用途为住宿餐饮用地，土地使用年限剩余27年；第二宗地使用面积为492.04平方米，用途为其他商服用地，使用年限剩余约31年。
总体来说，作为商业用地，该地块7.9亩的总面积较小，可开发空间有限。按照第四次出让的价格1.48亿元计算，单价折合为1873万元/亩。据昆明中原研究中心统计，中心区2019年至2020年11月商业用地成交均价为1050.70万元/亩（非地下）。整体来看低于该地块成交单价。昆明商业去库存压力大
除了面积小、单价高等因素，在昆明商业去库存压力巨大的背景下，无人拿地也在意料之中。
锐理数据发布的《2020年昆明房地产市场研究报告》显示，2020年昆明商办市场供应341.75万平方米，成交170.29万平方米，市场均价为11603元/平方米，市场整体供大于求。同比2019年新增供应下跌17%，销售面积下跌21%，成交均价下跌1%。受市场存量及需求饱和的影响，供、销、价均有所下跌。
数据显示，2020年昆明商办市场存量持续上涨，去化周期不断延长。截至2020年底，商办市场存量高达1414.7万平方米，达到近几年来的顶峰，同比2019年增长14%，去化周期达99.7个月。
在商业存量及去化板块方面，2020年昆明商业市场整体供大于求，均价持续下降；截至年末，商业新增99.44万平方米，销售47.99万平方米，均价为16220元/平方米，存量为696.02万平方米，需174个月（约14.5年）才能完成去化。
此外，公寓市场情况也不乐观，2020年公寓新增供应190.38万平方米，销售103.47万平方米，均价为9150元/平方米，存量有454.22万平方米，需53个月(约4.4年）才能完成去化。
地块周边仅有一个新盘在售
值得注意的是，为加快昆明住房租赁市场发展，推进商业、商务办公用房去库存工作，围绕实现城镇居民住有所居目标，2020年12月17日昆明市政府办公室下发了《关于支持商业和办公用房改为租赁住房发展住房租赁市场的通知》（下称《通知》）。为什么可以“商改住”，该土地却还是无人问津呢？
首先，《通知》发布时间为2020年12月17日，而该土地第四次出让时间为2020年9月11日。
其次，《通知》中明确，昆明市行政区域内（二环以外）国有建设用地上已取得规划许可的在建或已建成的商业和办公用房可以改建为租赁住房。
也就是说，更改土地用途的土地需要满足两个条件，一是位于二环以外，二是取得规划许可证的在建或已建成的商业和办公用房。由此来看，该地块想要“商改住”并不容易。
记者查询该地块周边房屋租赁情况发现，福德苑小区50平方米住房租金为1000元/月，锦华公寓38平方米住房租金为1600元/月，金龙小区50平方米住房租金为1400元/月，价格并不高。该地块即使可以“商改住”，利润也不会太丰厚。
昆明站附近的楼盘中，鑫都韵城项目已于2018年已售完，当时该项目写字楼均价为10000元/平方米，商铺售价为30000—60000元/平方米。在售新楼盘只有距离该地块约1.4公里的隆盛府，均价23000元/平方米。
该地块下次出让时，流拍的命运是否会改变？大象房鉴所记者将持续关注。