买商铺，做的是长远投资，打的是一铺养三代的算盘。
昆明几年前商业地产“十人抢一铺，买到就是赚到，一本万利”的黄金时代早已一去不复返。在电商和地摊经济的双重冲击之下，商铺早已褪去了往日的光环。
大量地产商的销售策略也发生改变，为了吸引更多投资者，地产商各显神通，脑洞大开。俗话说买的永远没有卖的精，不良地产商给投资者们制造了一个又一个坑，不少人为此倾家荡产、妻离子散。而开发商总能毫发无损，全身而退。
其中一个典型的坑就是——商铺返租。
01返租商铺的前世今生
在1997年，买房投资还是个低频词汇，广州人民路十三行新中国大厦首次提出返租五年，以12%年回报率返租金卖商铺。当年的开盘价格约为11万/平。高峰期卖到100万元/平！98年下半年，新中国大厦推出更加优惠的政策，客户只要缴纳30%的首付，剩下的10%由开发商垫付，当年度的销售额超过7亿元。
这个在当时的天文数字惊艳了无数生意人，新中国大厦后来也成了闻名遐迩的服装批发中心，高峰期每天人流量七八万。租金在5000-20000元/平，最好的铺面甚至达到30000元/平。真正实现了一铺养三代的神话。
02难以置信！
早在2015年，就有业内人士提出昆明的商业地产过剩，当时的商业地产总量达到近2000万平方米，人均3平方米，约100多个城市综合体项目井喷式涌现，呈现高库存的状态，按当年数据计算，需要14年才能卖出全部的库存，大部分项目进入租售两难的境地，也有多个项目处于停工或者暂缓施工的状态。
2016年，位于昆明呈贡的某房地产项目开盘。呈贡片区随着地铁、高铁的开通，再加上大学城、市政府的加持，曾经的“鬼城”变成了炙手可热的投资热土。正是这些因素，各大地产商都瞄准了这块蛋糕，在该项目短短几公里范围内，瞬间涌现出大量同质化项目，吾悦广场、万达广场、七彩云南第壹城与其形成了近身肉搏的竞争之势，几轮竞争后，该项目败下阵来。
当年约有2000余名业主购买了该项目的商铺，当时该项目打出的宣传是：12年无忧托管、国际综合体范本、地铁上盖商业......一系列的诱惑都让人觉得这是一个有投资保障的项目。
该项目承诺12年安全托管，每年按比例给商户返租。但到了2020年中，大部分业主就再也收不到租金。如今商铺入驻率不到一成，空荡荡的商场冷冷清清，业主叫苦不迭，曾经承诺的利好没了，有的业主甚至连当年买的商铺具体位置都没弄清楚，闹剧之后只留下一地鸡毛。
黄先生是2017年签订的购房合同，当时为了能赚钱，将两口子打工十年辛苦攒下来的三十万，连同银行贷款的三十万全部投到了该项目上，夫妻俩收入加起来每月6000元左右，除了供两个孩子读书，每月还要还3000元的银行贷款。每次说到自己买的这个商铺，黄先生都是欲哭无泪。和黄先生有相同遭遇的人还有很多，一铺养三代，变成了三代养一铺。
03阴阳合同
在购买商铺的时候，业主与开发商签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，且在工作人员的安排下与该项目的商管公司签订了《委托经营管理协议》及《补充协议》。
其中《委托经营管理协议》中约定：
委托经营管理期限为12年，协议对12年内的租金收益计算方式进行详细约定（其中，第1-6年的租金收益计算方式为：该商铺抵扣完购房款合同价×租金年回报率）；
业主可以自委托经营管理的第八年向商管公司申请受让所购商铺，价格为原购房价的120%。
同时，该管理协议的《补充协议》明确：
若商管公司无法完成回购责任和委托经营收益的支付义务时，由开发公司不可撤销地及时替代商管公司进行回购和委托经营收益的支付义务，并加盖了商管公司公章。
另一部分业主的《补充协议》约定有所不同：若商管公司无法支付委托经营收益的支付义务时，由开发公司及时替代商管公司向业主支付租金收益，协议加盖了开发公司及商管公司公章，但未约定回购事宜。
但事实上，在接触众多业主的过程中我们发现，不仅仅是两份补充协议条款不同，而且不是所有的业主都签了《补充协议》，如果是遇到较真儿的业主，会和业主签《补充协议》，如果业主不较真，那么仅仅签一份《托管协议》。所以我们判断，早在销售之初，开发商早已预料到今天这个局面，做好了全身而退的后手。
04返租返的是人性
在该项目开业之初，确实有很多商家入驻，但随着商管公司的不作为，仅仅三年的时间，大批商家已经搬空，当时也有业主提出介绍几个朋友进驻商场开店，但都遭到托管公司的拒绝，声称要统一管理，宁可铺子空着也不愿意别人拿钱进来租铺，这样的操作让人匪夷所思。其实早在2017年，该项目在建过程中就发生过高空坠落事故，造成一人死亡，管理问题可见一斑。
为什么推返租模式的项目很多，成功案例极少，却还有人趋之若鹜？因为利益！回报率4%-8%的高回报率，更有开发商能一次性返三到五年租金，相当于总价打折，非常诱惑。另外商铺的面积小，投资总额相对不大，降低了门槛。返租销售一直游走在法律的边缘，云南泊江律所刘泊江主任分析：售后返租和返本销售一直以来都是行政机关和金融主管部门，明确禁止和查处的违规销售。最高人民法院甚至在2011年审理非法集资案件的司法解释中明确，返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式出售房产的，可以按照非法吸收公众存款罪定罪处罚。返租模式的鼻祖新中国大厦，也正是牵扯到非法集资，到今天仍然是一桩乱案。
05业主何去何从？
租金时时不付，业主们多次找地产公司负责人，都没有给到一个说法，在人民网设立的政府留言版块中，已有多位业主针对该项目的问题向政府反映，当地街道也多次参与协商，几方签署了多份协议，但开发商多次承诺均未兑现，业主们越来越焦虑，如今只能走法律途径维权。
对于本案，泊江律所作出以下分析：
Q1:请求租金还是解除合同？
A1:先请求房屋租金，因为这样在没有下家接盘的情况下，业主的现有权益才不受损害。如果现在解除合同，又没有人接盘,那么连“纸上”的权益都将损失。我们不希望委托人的权益受到损害，包括现有租金,未接盘前的租金，以及因诉求过高所导致不必要的诉讼成本。我所的执业理念是：“把委托人的事情当成自己的事情办”。
Q2:是否建议退房？
A2:不建议退房，理由是：如果全部退房估计开发商需要支付大额的对价，在现有的情况下，开发商回购的意愿、回购的实力需要谨慎的评估，可能存在物权过户后形成新债权的局面。
Q3:如何自救？
A3:如果现在的商管公司没有履约能力的话，建议业主积极准备自救，即寻找新的商管公司。我们认为这是一条比较现实的路径。
Q4:新商管公司进驻的可能性？
A4:应部分业主的请求，我们也在积极联系有实力的商管公司，正在进行谈判。在与新的商管公司谈判成功后再主张解除合同，诉讼和谈判同步进行，如果在诉讼中谈判成功了，立即变更或者增加解除合同的请求，这样才能及时有效的保障业主的权益。届时，只有与原商管公司解除合同的业主才能与新的商管公司签署新的委托商管合同。只要我们的铺子达到一定平米数量，达到新商管公司能经营的条件，其他业主保持现状也不会影响我们收租金。