倒霉的北海房价 近期有反弹希望吗？

国家统计局昨天（15日）发布了2020年12月份70城房价指数。其中，北海房价持续走低，跌幅已经有些惨不忍睹。

北海一手房（新建商品住宅）价格环比已经连跌9个月，同比涨幅现在是全国倒数第一。

二手房更甚。它从2019年9月开始环比下跌，至今已经连跌16个月。

网上评论因此哀声连连。

真的这么严重？

连跌9月不新鲜

下图是北海一手房2014-2020年的价格环比涨跌情况。

总共7年（84个月）里面，有51个月上涨（占60.7%）、5个月持平（6.0%）、28个月下跌（33.3%）。其中：

2014年6月至2015年6月连跌13个月；

2016年7月至2017年11月连涨17个月；

2018年2月至2020年2月连涨25个月（中间有1个月持平）；

2020年4月至12月连跌9个月。

对比历史，北海房价连跌9个月算是“湿湿碎”啦。

而且，还有很特别的内情。

倒霉的北海房价

北海其实有两个楼市：海景房、非海景房。两者价差3000元/平方以上。

海景房基本上都是异地购房。非海景房有异地的，也有本地的。正常年份时，海景房和非海景房汇总起来形成北海房价。

2020年的新冠疫情导致外地买房人没办法随意过来，结果海景房成交量直坠谷底。统计里面的房价主要是反映非海景房市场，数字快速下滑毫不稀奇。如果海景房成交量仍然上不来，估计房价只能一直走低进行中。

网上评论国家统计局70城房价指数的文章中，大多数对“定基”数字视而不见。

这个数字其实非常重要。

2020年12月，北海一手房价格环比指数是99.5、同比指数是97、定基指数是137.3。

环比反映的是近期价格波动程度，99.5的环比指数，意味房价比上月下降了0.5%。

同比反映的是短期价格变化幅度。97的同比指数，意味房价比去年同期跌了3%。

定基反映的是楼市周期价值变化。137.3的定基指数，意味房子价值比2015年1月增长了37.3%。

2020年12月，北海一手房的定基指数（137.3）排在全国70个大中城市的47位，二手房排在第55位。整体中间偏下，不算糟糕。而且这还是疫情期间缺乏海景房的楼市表现。

歪打正着的房价

冰戈的文章很少提及国家统计局的70城房价数据，因为它不是很可靠（它只统计购房合同里面的价格数据）。

比如在2017、2018年楼市火爆的时候，北海的真实房价=购房合同价格+装修费用+价外收费。那时候的房价指数严重偏低、明显背离市场现实。

2020年北海楼市不但缺乏海景房交易，价外收费仍然突出。国家统计局的北海房价指数，依然明显偏低于市场实际。

但有趣的是，它歪打正着。一方面，逐月下跌的房价不断激发本地购房的兴趣。这一年北海本地购房数量大增，房价下跌带来的刺激影响功不可没。

另一方面，开发商迫于疫情也按捺不住要降价走量。于是又加速刺激了房价下跌，房价下跌又进一步激励了本地购房进场愿望……结果恰好形成了一个对买房人相当有利、也相当主动的价格变动循环。

不过，这种现象纯属意外。当疫情影响趋小趋淡时，随着海景房市场的恢复正常，北海房价指数应该会跟着反弹。如果被开发商能抓住这一点，楼市说不定又重现“买涨不买跌”的态势。

疫情何时被彻底遏制？看旅游业。如果可以随时报名参团来北海旅游，房价指数应该要涨或在涨了。