2021年会是楼市的“拐点”吗？三大因素不容乐观重视三大看点

楼市拐点论每年都会出现，曾经楼市的白菜价虽然一直受到人们的推崇但从来就没有出现，我国楼市事实上一直在向上突破还是向下拐上反复并考验着我们的神经。

如今2021年已经来临，人们在凛冽的寒风中迎接新的新春佳节的喜庆，这种神奇的尴尬让人们对楼市又充满了期待和纠结，根本的纠结在于：2021年会是我国楼市的“拐点”吗？我们主要关注三大因素：

第一大因素，疫情的反复和继续控制的需要会在一定程度上抑制了需求的释放？无论是返乡置业还是正常的购房需求，都难以短期内实现

有的人可能会说，疫情的控制会进一步导致返乡置业的降温甚至返乡置业的停滞。2020年春节受突如其来的疫情影响，售楼处大量关闭，房地产施工、交房、贷款、入籍等均按下暂停键，对于很多中小城市来说，近几年春节期间的返乡置业是带动当地楼市的重要力量。而受疫情影响2020年的返乡置业近乎停滞，前两个月的住房销售市场数据极其惨淡。国家统计局的数据显示，1-2月份，全国商品房销售面积8475万平方米，下降39.9%；商品房销售额8203亿元，下降35.9%。

2021年本来大家以为进入了生活的正常轨道，但今年面临疫情的再次爆发期，春运期间如何防疫成为大家关注的重点，鼓励就业过年又一次成为热点。面对今年春运难题和防控疫情的关键时期，外地员工就地过年是非常必要的。目前已有29省市建议市民“不返乡过年”，山西、河南、山东、河北、上海、天津、贵州、北京、浙江等城市均在内，提出没必要不出省、外地打工者非必要不要返乡等，倡议企业做好离岗返乡、弹性休假等制度。

虽然就地过年有利于疫情和经济生产，但是对于返乡置业却也有一个非常大的影响，从而导致今年的房地产形势在开年不仅难以实现开门红，更可能难以实现今年的销售目标。

但实际上，2020年疫情影响的不仅仅是返乡置业，而是影响的整个房地产销售。更重要的是，曾经的返乡置业潮风光无限于一时，在2018年春节出现的火爆返乡购房潮，2019年春节期间已经呈现出衰退的迹象，2020年的抗击疫情春节更是将所有的购房进入冰点。返乡置业潮在2019年已经出现了下降的局面，预示着返乡置业将在一段时间内成为越来越弱的趋势。2019年春节的返乡置业已经出现“只看不买”现象，当时的数据已经显示，一二线城市网签数据基本暂停，三四线城市楼市从火爆转向稳定。随着我国房地产市场价格的回落和一二线城市房价的回归，返乡置业的投资意愿也出现下降。2020年春节返乡置业出现更大程度的降温不可避免，2021年即使没有疫情的影响返乡置业仍然并不乐观。

疫情对买房需求的抑制却可能是整体的和实实在在的，对我国一季度乃至上半年的房地产销售形成巨大的压力。2020年2月份，包括西安、天津、南京、深圳、武汉、浙江、上海、无锡、南京等省市均发布了楼市相关扶持新政，被称为纷纷救市。这些城市纷纷出台的对房地产的松绑和输血措施引发人们对房地产未来的关注，同时也引起楼市到底是冬天来临还是春天到来的猜想。但随着官方“稳楼市”声音的出现，这些城市出台的楼市松绑措施引发的我国房地产面临大变局的幻想正式破灭。

第二大因素，房地产企业融资的三道红线和划定银行房地产贷款集中度“红线”，都对房地产市场需求有非常大的影响，但对房地产企业的影响更大

2020年8月，央行与住建部约了12家房企，监管机构明确了房地产企业融资的三道红线，被认为对所有的房地产企业未来融资和现金流管理都是一种非常大的威慑。

“三道红线”的具体内容是什么？为什么对房地产企业有这么大的影响呢？所谓的“三道红线”主要是制定了明确的控制房企有息债务规模所设置的标准：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。再根据房企出线情况不同，分档设定有息负债增速阈值。

如果严格执行房地产融资的“三道红线”，大多数房企的融资将受到非常大的影响。在房地产企业融资受到限制的前提下，房地产企业只能是加快销售回流现金以延续生存和发展。

2020年的最后一天，中国人民银行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将银行业金融机构分为5档，每一档银行都设置了房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。被称为严控银行涉房贷款比例房贷新规“两道红线”，并被人认为是对房地产贷款再戴“紧箍”。

无论从哪个角度看，两大政策的出台对房地产市场无疑都是一种非常大的从严约束威慑，但两者又完全不同，前者更大的意义在于约束房地产企业，后者则从房地产企业和购房者来说都面临影响。前者是影响是持续的，后者的影响更具有一种象征性意义，短期内的影响是有限的。

第三大因素，房地产企业市值缩水面临巨大的压力，2020年50家房企市值缩水超8000亿，前30强股价平均跌幅约21%

2020年对于房地产行业来说是不平凡的一年，年初的疫情几乎让房地产暂停了所有的销售活动，年中的“三道红线”限制房企融资，这对于一些资本实力弱、回笼资金能力差的房地产企业形成了较大的冲击，根据人民法院公告网公布信息显示，2020年全国已有近400家房企发布破产公告。有专家预言，今后十几年中国房企数量会减少三分之二以上。

面对房企融资渠道的持续收紧，2020年的房企走势可谓是“跌”字当头，据NBD统计数据显示，相较于2019年同期，50家上市房企中仅4家实现市值的上涨，其余46家房企，包括多数行业龙骨房企在内，市值均有不同程度的下降，其中下滑幅度最高的为58.41%。按照年末50家上市房企28767.1亿元的市值总额计算，相比2019年同期的36881.3亿元，下跌幅度达22%，缩水市值超过8000亿元。根据《华夏时报》记者的最新统计数据，2021年开年房企股价下跌情况虽然有所好转，但仍然不容乐观，2021年1月11日至1月15日40家重点上市房企中股价下跌的数量为14家，最大跌幅为3.68%。

另外一个非常重要的现象是，临近年底又频频出现房地产企业的高管离职潮。据报道，在2020年的最后一周就有6家房企总裁接连离职，包括刚刚上市19天的领地集团总裁许晓军、桂林百强房企彰泰集团、董事长兼总裁张巧龙，还有禹洲集团总裁许珂、龙光集团执行董事兼执行副总裁吴剑、实地集团总裁刘森峰以及三巽集团总裁王本龙。

无论从以上三大因素的哪一个看，似乎都预示着2021年房地产市场的拐点已经来临。但是且慢，我们再看看三个因素：

一是房地产市场政策调控的收紧，再一次地说明房地产市场调控的重要性，如果真的已经出现拐点，难道还需要继续采取政策措施收紧吗？房地产政策的收紧再一次说明房地产市场调控的重要性，即拐点并没有真正到来，目前出现的一些现象应该是阶段性现象的浮现。

二是从2020年的实际情况看，房地产的价格仍然具有上涨的动能。2020年全国房价排行榜出炉，深圳2020年12月底二手房均价达到87957元，同比大涨34.25%；东莞二手房均价达到23375元，同比上涨47.11%，高居全国第一。房价同比上涨的城市依然是大多数，多达241个，占比接近八成。2021年北方已经下跌房价的城市仍然难以再现曾经的风光，上扬的可能性微乎其微；而南方如深圳、东莞等房价上扬过快的城市如果不出台新的调控政策大概率仍然会继续上涨，这既是百姓愿意看到的，也不一定是政策希望出现的结果，但可能是现实。这肯定不是房价出现拐点的前奏，而是继续加大调控的基础。

三是我国2021年宏观政策整体保持连续性、稳定性、可持续性以及货币政策要‘稳’字当头，并不会对房地产形成新的刺激，而房住不炒政策的坚持需要保持房地产市场和房价的稳定。中央经济工作会议提出，宏观政策要保持连续性、稳定性、可持续性。2021年人民银行的货币政策是保持对经济恢复的必要支持力度，货币政策要‘稳’字当头，保持好正常货币政策空间的可持续性。预测2021年货币政策对房价的助推作用有限，但抑制作用也十分有限，房价的上涨与下跌仍然取决于房地产调控政策。而房住不炒的定位将对炒房者是一个打击、对弱小的房地产开发商是一个打击，但对房地产市场的拐点也许我们并看不到。

目前我国楼市虽然面临疫情冲击、房地产融资和房地产贷款政策限制以及房地产企业股价下跌的严峻态势，但从房地产市场趋势、房价现状以及未来货币政策趋势看，并不能得出楼市拐点的结论。（麒鉴）