福州2021年首场土拍预告，楼面价被压制，房价继续下行？

昨天福州发布了2021年首场土拍的预告，今天来聊聊这场土拍预告，传递了什么消息以及是否有可关注的地块。

1、2020-01号宗地：后屿片及周边地块旧屋区改造项目地块一，出让面积：93.63亩，容积率：2.04，无安置房配建

2、2020-02号宗地：斗顶新苑项目出让地块一，出让面积：72.86亩，容积率：1.72，无安置房配建

3、2021-03号宗地：横屿组团收储地HL-I-7地块，出让面积：71.13亩，容积率：2.21，无安置房配建

4、2021-04号宗地：金山片区旧改地块七，出让面积：17.84亩，容积率：2.3，无安置房配建

5、2021-05号宗地：江南CBD出让地块一，出让面积：101.79亩，容积率：1.4，无安置房配建

6、2021-06号宗地：奥体周边收储地块十一出让地，出让面积：6.95亩，容积率：2.0，无安置房配建

7、2021-07号宗地：横屿组团L07出让地块，出让面积：49.13亩，容积率：1.5，配建1万平方米安置房

8、2021-08号宗地：斗顶新苑项目出让地块二，出让面积：36.37亩，容积率：1.8，配建100%安商房

9、2021-09，2021-10，2021-11，2021-12：全是商服地块，不做介绍了。

在前几次土拍分析的时候，说过福州近期的土拍很明显，纯商增多，安商房逐渐减少，而且安商房的配建会变成100%，基本等同于安置房。

从这次公布的预告来看，8幅住宅地块：6幅都是纯商，1幅百分百安置房，1幅配建20%左右。纯商的比例明显提高，而且纯商地块的分布也很分散。对于2020年总共18幅纯商对比来看，今年的第一场，数量就高达6幅。对于有纯商癖好的购房者，相信又可以等待这些地块的拍出。

对于安商房而言，目前看很大概率是时代产物，类似于当年的子母房。对于目前市场的安商房而言，不知道看到这种趋势有何感受。特别对于当年高价拿地的安商房，相信在后面的去化将越加艰难。

由于前段时间福州发布了新政：城市建筑风貌管控，对于建筑高度原则上不能超过80米。从这次土拍来看，除了2021-07号限高是80米，其他全部在60米以下，容积率也全部较低，都集中在2.0左右。

分析：由于政府管控，加上城南机场限高，未来福州的楼盘不仅仅在城南普遍较低，在其他板块也会全面推广。对于购房者而言，低容积率，限高的社区住宅，居住会更舒适，同时由于高度的压制，消防要求也有降低，公摊也会有一定降低，对于后面的新盘而言可谓优势满满。

对于这次土拍限价依然存在，对于8幅住宅用地，除了2021-05号江南CBD地块没有限制，其他7幅有如下限制：

1、宗地2021-01、04、06、07号：限地价、控房价、竞自持社会租赁住房建筑面积

2、宗地2021-02号：限地价、控房价、竞回购全龄化养老设施

3、宗地2021-03号：限地价、控房价、竞限价商品房

4、宗地2021-08号：限地价、控房价、摇号

分析：相信很多人看到纯商地块增加之后，担忧是否地价会被推高，不过从目前的限制来看，整体楼面价的压制也是非常明显。除了08号没有竞配之外，其他都要竞配各类型的房源，而且是没有竞配上限的，相当于要是开发商够火热，可以把全部房源都变成竞配，再进入摇号，相信到时候竞配的争夺也是相当激烈。

同时各地块虽然安置房配建减少，不过依然存在养老中心，社区服务中心，商业中心等配建，特别对于养老面积，目前也是相对重视，从这次土拍来看，规划的面积不小，对于有意向的购房者需要注意。

对于宗地2021-03地块而言，位于建发地王和观湖郡之间，也是纯商定位，竞配的的是限价商品房（后续也是做人才房），由于限价相信这地块也会出现大面积的竞配，相信对于符合人才要求的购房者，可以跳过江南CBD的选择，来到火热的东二环入驻，也是值得期待。

从这次土地的分布来看，全部住宅地块都位于晋安和仓山，鼓楼台江成为绝唱。

晋安区：供应了5幅，2幅位于五四北，3幅位于东区，供应面积：321亩

仓山区：供应3幅，位于金山、奥体、江南CBD，供应面积：125亩

五四北斗顶地块：其实有关注土拍的朋友知道，在2020年斗顶曾经供应过宗地2020-36号，不过后来暂缓了，从这次的两幅地块来看，直接把2020-36号地块做了切割。从切割后的情况来看，2021-02变成纯商地块，2021-08变成纯安置地块。

可以说安商房的模式，政府也发现了一些弊端，现在直接自己下场，对这种大地块做切割，变成符合市面接受的类型。所以这也验证了上面对于安商房逐步退出舞台的判断。

东区地块：这次应该最受关注的就属东区的3幅地块，其中两幅还是纯商的大地块。

2020-03地块，位于鹤林公园边，北面建发养云，南面观湖郡，地块的关注度可见非常高。从限价来看，楼面价不会超过建发，除非后续配建人才房过多，导致可售楼面价增高。相信哪个开发商拿下也是备受瞩目的。当然拿地之后，东二环这个区域也很神奇，三幅纯商地块并排，对于其他板块而言，纯商难寻，结果东二环纯商集中一排，加上2w以上的楼面价，相信到时候的销售去化压力不小。

2020-01地块：后屿旧改地块一，地块位于四号线后屿站边，西北面有晋安湖，加上地块面积近百亩，还要求精装60%以上，对于拿地的开发商肯定竞争非常激烈。对于后屿旧改地块熟悉的朋友一定了解，地块二，三、四全部是70%以上的高配比安商房，分别被大东海和省五建拿下。从地块一的配建来看，可谓舒服，兄弟地块都是安商房，自己的纯商优势一下子被拔高，当然到时候由于区位不错，加上精装修的售价肯定会非常高，对比兄弟地块高比例安商房而言，差价会非常大，对于东区购房者的心理价位也是一场检验。当然从这四幅地块的配建来看，依然反应出安商房模式的逐步退出。

江南CBD地块：这次仓山区的住宅用地，最主要就是江南CBD这幅，面积到达101亩，没有安置房配建，同时容积率1.4。可以说对于江南CBD目前的购房者而言，备受安商房，人才房的困扰，这副地块的推出不知道能否解渴。当然该地块的配建依然不少，同时还存在古建筑（城南的特色，CONE和海纳新潮都有）。

由于地块采用价高者得，是唯一没有限价的地块，到时候将是检验开发商对于江南CBD的认可度，以及后续楼市走势的判断。

2021年首场土拍，写得有点多，总得来说，优质地块较多，安商房模式逐渐退出，限价依然存在，对于后续楼市的调控依然明显。总得来说，这是一场值得期待的土拍。