深莞投资客来了，广州豪宅业主哄抬房价？
过去半年，广州珠江新城板块房价呈现明显上涨趋势。（冯飞/图）
2020年底，广州多个业主群截图在网上流传，内容显示，小区业主正号召大家集体上抬房价。这些业主群的物业集中在广州房价最贵的区域——珠江新城。
南方周末记者联系上多位保利心语等网传集体涨价的小区业主，他们均表示，自己暂时没有出售房产的意愿，也不知道有“号召集体涨价”的微信群。
但这件事还是引起了主管部门的注意。
2021年1月5日，广州市住房与城乡建设局公开表示，正在深入开展房地产市场秩序专项整治行动，严厉打击哄抬房价和虚假房源、虚假广告、虚假销售等违法违规行为。
中海花城湾一位物管告诉南方周末记者，他特意发了朋友圈劝说业主：“各业主群哄抬楼价的要注意了，可能不久的将来你所在的整个小区被限制网签，害了真正想卖房的邻居。”
他的这种告诫源自深圳的前车之鉴。
早在2019年11月底，深圳多个楼盘业主群就曾出现呼吁抱团抬价的言论。深圳凤凰里小区一封告业主书疯传网络，里面提到要“打响资产保卫第一枪”，号召业主放盘价最少提高9000/平。
最终结果是，2019年12月17日，深圳宝安区住建局发布通报，将涉嫌恶意炒作二手房价的相关当事人进行约谈处理，并列入黑名单，同时暂停办理凤凰里小区二手房网签手续。
作为一线城市的“房价洼地”，广州与深圳不可同日而语。广州房价低迷已经超过三年，2020年才出现明显升温迹象。
而据证券时报·数据宝最新发布的数据，2020年12月底深圳二手房均价达到8.8万元/平方米，同比上涨34%，位列全国榜首，是广州的2.2倍。
2021年1月11日，针对网传业主集体抬价的现象，南方周末记者联系采访广州市住房与城乡建设局，截至发稿，尚未得到回复。
躁动的豪宅
在流出的网络截图中，包括中海花城湾一个业主租赁群。有业主在群里呼吁，集体抬升房价至18万元/平方米。根据安居客的数据，过去三年来，直到2020年9月，该盘的平均二手房售价都没有超过11万元/平方米。
中海花城湾位于广州CBD区域珠江新城中区板块，属于高端住宅小区。
王晓是一家头部房产中介机构的销售，负责珠江新城片区有两年多时间。他告诉南方周末记者，目前还没有收到过业主要加价到18万的消息，但是15万是有的，近半年来该盘价格的确不断上涨。
在贝壳找房平台上，当前中海花城湾的出售房源仅2套。其中一套为178平方米的4室房子，2020年10月11日挂牌，售价2300万元，其间提价3次，共计提价350万元，现售价2650万元，每平方米约14.9万元，而平台方提供的可参考估价为2296万元。
另一套86平方米的2室房子，2020年10月8日挂牌，至今也提价了5次，共计提价174万元。
不过，即便涨了350万元，上述178平方米的房子仍然位列贝壳找房App中“珠江新城中区抢手房源榜”的第一名，近7天就有7次带看，关注房源的人数达117人。
王晓表示，珠江新城的房子从来都是客多房少，业主有较大议价权。谈妥了价格，还得看付款方式，不少业主还要求全款买卖的。
不仅中海花城湾，整个珠江新城板块在过去半年都呈现明显上涨趋势。
广州本地人李超是一位资深会计师，也是专注于广深地区的炒房客。2020年6月，他就以约8万元的单价购入保利心语花园的一套房。“应该更早一点买的。”他对南方周末记者称。
保利心语花园同样位于珠江新城中区，距离中海花城湾小区约500米，被称为珠江新城的“刚需上车盘”。该盘已有16年楼龄，在2020年10月之前，该盘的成交单价都未超过10万元。如今该小区的平均售价在贝壳找房上为12.1万元/平方米。
在李超带领下，他的一位朋友在2020年9月也入手了保利心语的二手房，成交价约9万元/平方米，从看房到付款只花了2天时间，全款交付。
“由于去年部分新楼盘的学位最终还是要靠电脑派位。对于学区房的选择，更多家长还是考虑有保证的二手房。”李超表示，保利心语小区对口的学校是省一级学校体育东路小学，可以直升天河中学。
另一位负责珠江新城片区的中介告诉南方周末记者，近期包括保利心语等多个楼盘，的确存在房东“反价”的现象。所谓反价，指的是业主后悔之前约定的价格，不断提价。有业主甚至一周一涨，主要原因还是客多房少，不愁卖。其中，新增的客户不少是财大气粗的深圳客。“比起深圳的房价，珠城（珠江新城）的房子还是太划算了。”
贝壳研究院首席市场分析师许小乐对南方周末记者表示，一线城市房价上涨动力较大，主要是因为上半年流动性相对充裕，核心城市的房产受到资金追捧。而粤港澳城市群中深圳、东莞调控相继加码，致两地购房需求持续流入广州，带动广州市场升温。
深莞限购，潮涌广州
2020年7月15日，深圳发布“史上最严调控政策”，对于购房资格进行更严格的限制——在深圳落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才能购买商品住房。另外，夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
深圳的购房需求随之转移至邻近的东莞。然而，十天后的7月25日，东莞也跟进调控政策，升级对外地户籍的“限购令”。
根据贝壳找房的数据，广州的二手房需求量恰恰是从7月起出现明显上涨。2020年2-6月，广州二手房单月带看次数平均为新增房源量的7.88倍；7月，广州二手房带看次数是新增房源量的12.1倍；到了8月，该数字更是进一步升至13.1倍。
王晓告诉南方周末记者，保利心语也是从2020年8月起有了明显涨幅，到12月更夸张，不断突破历史成交单价。“从11月到12月，短短一个月，成交纪录就从单价12万到13万、14万。”据王晓透露，此前保利心语已有两单成交单价都超过了14万元。
其他楼盘也不甘示弱。二手房网签系统显示，2020年11月中，中海花城湾一套93平方米的房子以1450万元成交，15.5万元的单价创下了珠江新城中区的历史新高。
位于珠江新城东区，常年问鼎广州楼价第一的侨鑫汇悦台也不服气。在网传截图中，汇悦台的业主们也在筹划着将房价抬升至30万元/平方米。一位业主在群里说道：“保利心语那种破房子都要15万了，汇悦台30万高吗？不高。”
目前该盘在各大中介平台上均无房源，链家显示，该盘在2020年10月的参考均价为20万元/平方米。
一位德佑地产的中介向南方周末记者透露，2020年11月，该盘一套791平方米的复式毛坯房以2.3亿元成交，29万元的单价打破了广州二手房的历史成交纪录。此前这套房曾提价2000万元。
针对天河区尤其是珠江新城板块涨势明显的原因，广州中原研究发展部此前一份报告进行了分析总结。一方面是市场供不应求现象加剧，业主放盘积极性较低，而客户入市热情高，促使二手楼价明显上调；另一方面，深圳限购政策升级，加上整体金融环境不尽如人意，促使不少资金实力雄厚的投资客将目光转移至珠江新城板块具备保值能力的楼盘上，促使整体市场需求有所上扬。
根据中原地产的数据统计，2020年天河区的二手住宅涨幅最明显，同比上升15.5%，位列广州各区榜首。
落户政策宽松
这一波广州楼市的躁动，不仅发生在市中心，东边的黄埔区也出现了类似情况，不过原因稍有不同。
业主群截图显示，2020年末，金碧世纪花园部分业主专门建立了一个群，号召现有挂牌业主统一把挂牌价提高到5.5万元/平方米，南向的房子则为6万元/平方米。不仅如此，根据群内通告，即使不卖的业主，也可以选择去中介挂牌，挂6万元以上的单价，中介约看就直接拒接。
金碧世纪花园位于黄埔区，最早一期在2004年建成，有着16年楼龄。贝壳找房显示，该小区目前有11套在售房源，最高挂牌单价为5.2万元。2020年该盘12月平均售价为4.6万元/平方米，环比上涨7.6%。
其中一套68平方米的房源在2020年7月挂出，售价才270万。至今共提价7次，3次共提价20万，后4次都发生在12月一个月内，单月提价就达到46万。目前该房售价336万元，单价为4.9万元。
李超因为业余投资房产的原因，对各个楼盘也有研究。在他看来，金碧世纪花园虽在黄埔区，但是紧邻天河，被称为“天河东第一上车盘”。不少68平方米的小面积户型，总价两三百万的价格，适合在天河上班的刚需一族购买。
据多位黄埔区业主反映，从2020年10月起，部分小区业主就在租赁群里呼吁集体涨价。原因是旧改拆迁带来了活跃的租房需求。
黄埔区是近年来广州推进旧改激进的区域。2020年6月30日，黄埔区召开决胜三年完成旧村拆迁任务工作推进大会，力争到2022年底完成66个重点旧村改造项目的签约拆迁。
大规模旧改开启且全面提速，提高了该片区住户对于房价提升的信心。
据广州克而瑞首席市场分析师肖文晓表示，2020年以来，广州围绕人才引入出台了许多积极政策，带动楼市需求回升。
2019年12月起，广州黄埔、南沙、花都等五区陆续放宽了人才购房政策。以黄埔为例，在黄埔区连续工作半年以上的各类人才，可不受户籍限制，在黄埔区范围内购买1套商品住宅。而在黄埔区工作，且持有广州市人才绿卡或被认定的各类人才，其父母、配偶父母、成年子女也均有1套购房名额。
2020年12月，广州市人社局两度发布通知，只要大专学历、年龄28周岁以下人员即可在白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化和增城区落户；“双一流”本科学历人才的落户社保年限更是从6个月放宽至1个月。
黄埔区陆续出现“日光盘”的现象也反映了购房需求的增加。据网易房产报道，2020年10月开盘的万科城市之光，相比金碧世纪花园，离天河还远了3个地铁站，仅花了36秒售罄，最高成交单价为4.9万元。
“市场涨价动力将不足”
业主纷纷跟风，想抬高房价，主要还是因为过去一年广州楼市量价齐升。
广州中原研究发展部的数据显示，2020年，广州一手住宅网签成交100905宗，同比上升27%，创近四年新高；二手市场成交宗数为131009宗，同比上升21.9%，更是成交经历连续三年回落之后的首次回正。
交易放量，价格自然也水涨船高。中原的数据还显示，2020年，广州一手住宅销售均价为30025元/平方米，首破3万大关，同比上升5%。二手住宅网签均价则为28815元/平方米，同比上涨7.8%，涨幅甚至超过一手住宅。
想把房子卖得贵一点，是人之常情，但并非都能如愿。从各区二手房网签均价来看，房价涨幅明显的主要还是集中在中心区天河、海珠、越秀等热点区域，涨幅分别达15.5%、9.0%、8.7%。市郊的增城区网签均价不升反降，同比下跌6.5%。
一位广州本地中介机构的分店店长告诉南方周末记者，业主集体抬价的行为，除了天河和黄埔个别优质楼盘，其他区还是较少出现类似情况。例如海珠、荔湾等老城区的二手房楼龄太老，就不具备提价空间。
在中介眼里，业主提价是很正常的事情，挂牌价本来就会比成交价高出一点。尤其在年末，哪怕有买家看好了，贷款流程往往都要等春节后才有批复，这个时间段大家都是观望状态，也成交不了。提前提价，是为春节后的成交做准备，可以理解。
而集体提价属于个别行为。“像市中心的房子，价格炒得高，是有价无货的状态，房源很少。另一种市郊一点的，抬高价也没打算现在卖，就是为了以后，慢慢抬高买家的心理价格。”上述中介店长表示。
贝壳研究院广州分院最新出具的一份报告也提到，广州2020年的新房成交规模虽大，但和历史高位2016年相比仍有较大差距，整体来看，2020年仍处于2017年以来的调整期，呈现向上恢复态势。预计2021年广州新房市场供应增加，开发企业所面临的竞争、去化压力更大，市场涨价动力将不足，也将对二手市场成交价格形成抑制。
（应受访者要求，王晓、李超为化名）
南方周末记者 卢宝宜