文 | AI财经社 田晏林
编辑 | 董雨晴
1月18日，国家统计局发布了2020年1-12月份全国房地产开发投资和销售情况。数据显示，去年商品房销售面积176086万平方米，同比增长2.6%，增速比1—11月份提高1.3个百分点。全国商品房均价为9860元/平方米，同比涨幅为5.9%，相对2019年略有收窄。
不过，从2020年12月单月的房价数据看，在全国70城中，住宅市场整体价格年末翘尾。其中，银川以同比14.5%的涨幅居全国第一；而深圳则以同比14.1%的涨幅，居二手房价格涨幅首位。
另外，一线城市的二手房同比增长8.6%，远超新房涨幅，但二三线城市二手房涨势却低于新房。58安居客房产研究院分院院长张波对外表示，四季度以来，上海、广州房价持续上涨，北京也迎来了楼市热度复苏。“预计2021年一季度，一线城市房价涨幅将有所回落，春节后有可能迎来第二波上涨潮，但整体依然可控。”
一线城市的房价要涨了吗？
从国家统计局发布的数据可知，北上广深的房价涨势明显，四个一线城市12月全市二手住宅成交量环比增加20.5%，并且一线城市新房及二手房价格涨幅扩大，广州及上海房价涨幅偏大。特别是上海，二手房市场2020年底翘尾明显，12月上海全市二手住宅成交量环比增加20.3%，同比增加95%，月度成交绝对水平是2017年以来最大值。
据了解，受学区需求升温以及落户政策边际放松影响，2021年1月，上海市场延续升温态势，1月前13天链家二手房成交比去年12月同期增加42%。从市场预期看，1月前13天上海二手房业主调价中涨价占比上升至67%，比12月水平提高12个百分点，后期房价仍面临较大上涨压力。
不同于一线城市的房价状态，2020年的二、三线城市，除了成都、扬州、西安、杭州和宁波等热门城市外，其余地方房价整体平稳。贝壳研究院分析指出，12月扬州、合肥等长江中下游城市新房及二手房价格涨幅居前。2020年长江中下游城市土地市场热度普遍偏高，这带动市场主体预期向上，房价上涨。
贝壳研究院数据显示，2021年首周，市场景气指数高的城市主要分布在长江中下游区域，上海、合肥等城景气指数（业主调价中调涨次数/调价次数）在40附近及以上，这些城市后期价格上涨压力较大。
在贝壳研究院首席市场分析师许小乐看来，2021年市场向核心城市聚焦，部分城市房价面临较大上涨压力。下半年以来在货币政策回归中性、购房信贷环境宽松触底以及“一城一策”持续深化背景下，全国城市房价涨幅逐步收窄，但局部仍面临上涨的压力。
不过，另据诸葛找房数据研究中心统计，单月数据来看，12月商品房市场量升价跌行情持续，单月销售面积25252万平方米，环比上涨2.5%，单月销售价格为9759元/平方米，环比下跌1.1%，连续3个月环比下降。
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，商品房销售面积持续加速修复，12月份累计同比增速继续扩大，原因是进入年底的时间节点，加之房企在三道红线的重压之下，销售回款压力加大，房企加速推盘出新，采取以价换量的方式，加大促销及优惠力度，市场行情持续转好。
房企开发投资增速将受抑制，竣工面积为近十年低位
国家统计局数据显示，2020年1-12月，全国房地产开发投资141443亿元，比上年增长7.0%，增速比1-11月份提高0.2个百分点，比上年回落2.9个百分点。其中，住宅投资104446亿元，增长7.6%，增速比1-11月份提高0.2个百分点，比上年回落6.3个百分点。
尽管2020年全年房地产开发投资增速为7%，但新开工及竣工增速分别为-1.2%及-4.9%。贝壳研究院高级分析师潘浩表示，市场健康的表现应该为新开工及竣工面积走势保持同方向变化，但自2017年起新开工面积与竣工面积走势产生背离，“这主要是由于2016年底房企融资渠道收紧，房企开始采用高周转的方式增加现金流动性，2019年竣工面积小幅增长，但相对于较高的新开工面积而言，仍有较大缺口。当前竣工面积已经达到近十年低位水平，在2020年较高的开工面积拉动下，预计2021年竣工面积降速或将收窄。”
另外，2020年全年房企到位资金累计同比增长8.1%，增速比1—11月份提高1.5个百分点。截至2020年12月份，所有类型资金同比均为正，其中，利用外资192亿元，增速达9.3%。个人按揭贷款增速为9.9%，较11月增速下降0.7个百分点。陈霄指出，2020年底房企在偿债压力及业绩冲刺的压力之下加速去化，国内贷款、利用外资、定金及预收款等走高。
2020年上半年为应对疫情帮扶企业纾困，政府给予各地相对积极的宽松政策，使得房企融资情况短暂好转，但随着个别城市融资收紧、网传“三道红线”以及年底央行、银保监会调整房地产银行业金融机构贷款比例，对银行业金融机构建立的房地产贷款集中度管理制度。贝壳研究院表示，政策出台的目的都是限制银行贷款流向房地产市场的上限，并且预计这也将在2021年对房企开发投资增速起到一定的抑制作用。
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