如果2019年有人和你说起“福州陆家嘴”的时候，谁都知道这个词说的是福州的三江口。
彼时的三江口楼市，集万千宠爱于一身：
东拓南进，沿江向海，三江口是必经之地；疏解老城，连接滨海新城是三江口的重要使命；美丽福州示范区和美好生活样板区是三江口在福州城市各个区域里专属的标签……
过去的一年，随着“福州陆家嘴”概念在楼市里逐渐失声，三江口仿佛一夜之间失去了往日的色彩。
三江口楼市曾经一路追高，入局者众。过去的一年，却充满着一种彷徨的情绪，它是狂欢后的悲凉，还是触底前的纠结？
核心观点
三江口楼市是福州房价两极分化特征较明显的区域。
2021年随着入市项目增多，三江口楼盘将面临如何给自己项目找到标签，强化IP属性，破解销售命门的课题。
歌词欣赏：是谁打开那扇门，为我辗转又一轮，多少次厮杀狂奔，凝视后背的死神
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三天前，国家统计局发布了2020年12月70大中城市房价，稳中略涨是总体的特征，放到福州来说，新建商品房无论是同比还是环比，都上涨了。
数据显示，福州的新房价格已经连涨11个月。
在所有的数据统计信息里，我最看重的是国家统计局的这个数据，这个数据是各地统计部门作出的权威的数据。
数据往这儿一摆，肯定很多人想喷：去年明明感觉房价有降，怎么还说涨了呢？
对福州楼市稍微深入一点理解的都知道，我一贯的观点是福州楼市房价的两极分化情况在加剧。
两级分化表现在房价和地段上，就是说好地段的好房子，好概念的好房子确实是在涨价，而那些地段差强人意的房子，哪怕是偶尔搞降价促销，去化率也是挺难的。
一般来说，售楼部在卖房子的时候，降价促销的声量都是公开的，涨价逼定都是悄悄进行的。
有涨有跌，对外声量不同，综合平均下来，涨的比降的多。这符合当下福州楼市的综合规律。
不喜勿喷，喷了也没用。如果口水战能把福州的房价降下来的话，我第一个陪着大家使劲儿喷。
三江口楼市，就是过去一年两级分化比较明显的一个区域。
02
位于三江口樟岚片区的清华附中福州学校（效果图）
2020年4月份，位于三江口樟岚片区的嘉里江上图备案均价达到26056元/㎡，最高破了29900元/㎡。
7月20日，滨江正荣府B10#楼合计94套住宅，主力户型为73-88㎡住宅，备案价约在26500-31400元/㎡；7月份，三江花语叠拼备案价最高达到37300元/㎡。
关于这三个楼盘的备案价情况，业内媒体报道时用了“突破”“又涨了”等字眼。
与此同时，网上也出现了一种言论，说三江口是“鬼城”。原因是人气不高，房价降了也卖不动。
这种房价降了的说法，也是客观存在的。
比如说福州湾项目，6月3日，3栋楼280套房源取证，毛坯备案均价22000元/㎡。这是福州湾三期的房源，是按照毛坯备案价出来的，相比二期带精装销售，给购房者的感觉是降价了。
此外樟岚片区中建香樟南岸，80%配建安商房，销售均价大概在2.2万左右。
与福州湾项目同处于三江口清富片区的中海锦江城，2020年7月份665套房源的备案价为20000-24000元/㎡。
万科云城，SOHO房源主力户型约在35-75㎡之间，备案价约在11800-23000元/㎡之间。
这是2020年三江口片区的几个典型的楼盘。2020年之前，三江口片区只有福州湾、中发印象外滩等几家在卖住宅，万科云城和阳光城大都会等在卖SOHO。
福州湾的当年一路追高的房价给购房者的印象太深，所以当看到好几个项目22000元/㎡左右的价格出现在三江口的时候，看空三江口的购房者更愿意相信三江口确实降价了。
再加上某些项目拿出特价房搞促销，结合福州湾遇到的销售维权、有些项目不佳的去化率，鼓舞了购房者降价预期。
03
三江口组团规划空间结构 图片来源于网络
命门，中医概念，出自《针灸甲乙经》，位置在两肾俞之间，当肾间动气处，为元气之根本，生命之门户。
说人话就是：命门在后腰上，事关生死的一个穴位，非常重要。
三江口是大福州六城区的几何中心，疏解老城区，连接滨海新城的使命，这就好像是福州城市的命门。
看一个楼市板块，是要看城势和城运的。因此，我一直不认可唱衰三江口楼市的言论。
如果说三江口是福州城的命门之位，那三江口楼市的命门又出了什么问题？
福州三江口 图片来源于东南网
对于三江口楼市的现状，我更愿意相信它是“被青春撞了一下腰”。
怎么理解？意思就是福州掏出一张白纸想要在上面做个漂亮的画，某些开发商抢过白纸，画了个饼，就想拿去吃。此举，透支了楼市的未来空间。
这个命门，本来应该是福州慢慢规划，一点一点强壮起来的，过去这几年，福州对三江口的支持力度还是很大的，“美丽福州示范区”这种提法也是温柔而坚定的提法。
可有些人却跟吃了蒙汗药似的，一方面按捺不住躁动，一方面对三江口楼市揠苗助长。
2020年的三江口楼市，可以理解成是两级分化的开始，也可以理解成是理性的一次回归。
如果是看做楼市理性回归的话，其影响是会很深远的，因为三江口楼市里，库存实在是太大了。
如今位于三江口的世茂融侨正荣湖滨府已经开盘，大东海江山府和龙湖景粼天著，今年也会推盘。
2021年，三江口的楼市，列强纷争。
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位于三江口的海峡文化艺术中心 图片来源于网络
2021年的三江口楼市各家之间的竞争可以用惨烈来形容。
三江口文化旅游城项目萎靡不振，破坏了购房者对三江口的信心。而信心回归和信念重燃非一日之功。
随着“零门槛”落户政策的实施，三江口会引起一部分购房者的关注，福州也会继续加大对三江口的基建和配套建设。
2021年，三江口将围绕产业招商、土地出让、公共设施配套等重点，共策划生成88个项目，12平方公里范围内今年基本完成征迁。
可眼下，摆在福州购房者面前的可选择楼盘众多，三江口如何成为必买选项将是各项目去化面临的难题。
区位价值、配套建设、政策优势都有的三江口，是对所有楼盘开放的。大家都在说的优势，也许就不是优势。
对于三江口楼市的诸多楼盘来说，找到自己独一无二的IP属性，也许才是2021年首要解决的难题。
去年福州有两个楼盘具有IP属性，做得挺好。