编者：疫情对中国楼市的影响，一是暂停，大约2个月交易冷冻；二是加速，一些楼市需求抑制后放开加速上行，一些楼市迅速触底反弹，一些楼市则继续下跌。
继2019年之后，乐居总编室联合乐居财经研究院推出【2020中国40城楼市年度备忘录】，从新房、二手、土拍、政策、房价收入比、租房、购房意愿、热盘、预期、2021买房指南等十大视角，记录中国主流城市的2020楼市这一年。
城市综述：受疫情影响，南宁新房成交量下降17%，但由于高价楼盘入市增多，均价上涨9%。二手房市场疲软，热门区域二手房价低于新房价2000余元。2020年中，南宁出台有史以来最低落户门槛政策，但对市场影响有限。展望2021，房价继续保持平稳，五象新区、兴宁东仍是热门区域。
一、新房成交同比下降17%，均价上升到近5年新高位
受疫情在影响，南宁新房成交量千万量级以下。然而，由于高价盘入市增多，整体均价还是有所在上涨。
据统计数据，2020年南宁商品住宅供应1091万㎡，同比下降13%；成交955万㎡，同比下降17%；供求比1.14，供需较稳定。从单月的走势来看，受疫情影响，在2、3月穿过成交量的低谷，在防疫常态化和积极复工复产后，楼市大数据呈现V型反弹，5、6、12月达成交高峰。
2020年南宁市商品住宅成交均价12550元/㎡，上升到近5年新高位，主要受“2w+”项目集中入市影响，以及部分区域的高价盘带动；同比上涨9%，相较于前几年的，仍是较稳定的增速。
据南宁市住建局公布的网签数据显示，2016年-2020年5年里，2020年南宁新房成交并不算差，从成交套数情况看，2020年南宁商品房成交155165套，比2019年少58656套；比2018年少35533套；比2016、2017年成交多2万套左右。
二手房：2020年南宁二手房市场疲软
据南宁市住房保障和城乡建设局公布的数据显示，2020年南宁二手房成交27646套，网签面积249万㎡，较2019年1-11月二手房成交39225套下降了29.52%。2020年南宁二手房市场较疲软，二手房的房价比起新房房价，差距较大，在一些库存特别集中的区域，二手房价格比新房房价格低了将近2000元/㎡以上。
三、政策：全面放开落户
2020年6月1日，南宁全面放开落户政策，取消参保、居住年限、就业年限等落户条件限制，这是南宁有史以来最低落户门槛政策。租房或投靠有房亲戚、具有国家承认的大、中专及以上学历毕业生，或职业院校、技工院校毕业生，或具有专业技术职称证书、国家职业资格证书的人员均可落户。然而，实施至今，该政策对南宁房地产市场的影响甚微。
2月初南宁出台政策，购买第二套房可使用公积金贷款，首付大于40%，利率为首套公积金贷款利率的1.1倍，最高贷款金额为50万，月供不低于家庭收入的35%。但该政策的影响有限，原因如下：1、很多楼盘不允许使用公积金贷款；2、贷款额度不够。2020年南宁商品住宅均价12550元/㎡，假设90㎡，贷款60万，超过最高额度。
土地市场：总成交金额上涨12.4%，楼面价前三均在青秀区
2020年南宁六城区（武鸣区除外）经营性土地共出让74幅地块，成交面积达434.61万㎡，环比下降4.98%；成交金额520亿元，环比上涨12.47%。
从区域土地成交情况看，良庆区毫无疑问成土地成交大户，成交面积为2900.284亩，共成交27幅地块；其中南宁万有国际旅游度假区落定那马，占据1000多亩土地面积。成交排第二为江南区，成交面积达1247.107亩，共成交10幅地块；大部分土地为旧改用地，如凤凰纸厂（龙光玖誉城二期）、南南铝地块（阳光城江南檀悦）、南化厂地块（华润置地江南中心）等等。成交排第三为邕宁区，成交面积达793.925亩，龙岗以稀缺的江景地块吸引房企争先进驻，其中彰泰、北投、荣和均在2020年布局龙岗片区。
从房企拿地情况看，2020年拿地排行前5的房企分别为：万有（南宁）文化旅游、龙光、旭辉、大唐、华润。其中万有（南宁）文化旅游总成交面积为1012.923亩，龙光地产总成交面积为490.473亩，旭辉集团总成交面积为393.197亩。
从楼面价情况看，2020年楼面价前三均在青秀区，分布在三岸板块、东葛路板块以及柳沙板块，分别被中国铁建、建发、龙湖瓜分。其中，楼面价最高地块为中国铁建摘下的三岸板块26亩地，成交总价5.15亿，成交单价1520万元/亩 ，竞增减挂钩节余指标550亩，溢价率达147.5%，实际楼面价达15052元/㎡。
从2020年的土地成交情况看，未来南宁的重点还是在五象新区，尤其在五象湖一带，学铁商齐全，加上项目定位高端，房价预计将达2万+。
五象和青秀两区域的房子最好卖，保利领秀前城一骑绝尘
2020年南宁最好卖的区域是五象和青秀，确切来说说是包含良庆、邕宁的五象新区，以及楼宇经济“老大哥”的青秀区。两个区域卖了超5万套商品住宅，面积累计近585万方，占比61.2%。
从单项目成交情况看，保利领秀前城以成交金额73.91亿、成交面积43.8万㎡的销售业绩问鼎2020年南宁房地产商品房项目销售榜首,万科城、建工城，以成交金额36.26亿、35.67亿分别位列第二、三位。
房价收入比12.17，买房压力较大
2020年南宁新房推盘主力户型还是3房，面积段100平左右比较多。从整体数据来看，新房套均成交总价120万左右。 南宁人均可支配收入为24628元，（数据来源从国家统计局深圳调查队获悉，2020年上半年南宁市城镇居民人均可支配收入为12324元，全年乘以2）。）我们把南宁家庭收入以年人均可支配收入乘以4来计算，年收入98592元。
假设我们以刚需总价120万除以家庭收入98592元，结果就是12.17。即家庭以现有收入12年可以买一套房，房价比较高，买房压力比较大。
七、买卖方心态：购房者非常理性，卖房者着急回笼资金
2020年南宁无论是新房还是二手房的购房者都是非常理性。买方不急出手，能选择的房源比较多，价格往死里押，存在捡便宜的心态。同时，部分卖家却着急回笼资金，急于出手。
叶先生2020年开始研究五象新区的新房，看过的楼盘也不下10个，最终在3月份买了五象南地铁3号线延长线公寓作为投资，此前该片区溢价高，捆绑严重。受疫情影响后，开发商取消溢价，且还推出了首付分期、一口价房源。
二手房端，杨女士今年3月初就开始给上五年级的孩子寻找初中学区房，从去年开始就一直关注金湖广场一带的学区，并查阅教育局学区划分的相关政策，明确哪些小区划分到她认可的学校后，才开始通过中介门店看房，经过对比中介推荐的楼盘后，4初才成功购房。
八、2021展望：房价保持平稳，五象新区、兴宁东仍是热门区域
南宁强首府战略、强基建的大环境下，2021年南宁房地产市场整体或小幅上涨，但难回巅峰时期。然而由于高价盘陆续入市，南宁房价难降，平稳机率大。
对于房企而言，2021年会更难，竞争压力会加大、洗牌加剧，部分或退出南宁市场。房企需沉下心来研究市场，做好产品力和服务力，同时控制好现金流，降本增效、完善融资通道；
2021年可选择的楼盘会增多，五象新区、兴宁东仍然是热门的板块。五象新区五象南板块或将随着华润万象汇、地铁3号线南延、万有国际旅游度假区等利好，热度攀升，而板块内的139亩金科城项目值得期待，项目“学铁商”一应俱全。
本次调查采写人：黄金梅
文章来源:乐居财经