东二环PK南二环，新盘网签分布为何大不同？

今天来聊聊目前福州购房者关注较高的就属东二环和南二环，这也很符合福州这几年东扩南进的政策。本来是打算写板块选择的，后来发现可以先写一篇购买力情况，就先分析购买力。

先来看看东二环以及南二环的房价情况，由于虽然都是在二环边，但是它们距离市中心的并不相同，从地图来看，南二环到中心的距离都可以到东三环了。

目前东二环新盘价格基本都在3w以上，南二环备案价虽然也在2.8W左右，不过目前优惠较大，基本优惠完在2.5W左右。对比两者的购房群体前，选两个板块的代表性新盘来看看去化分布。

东二环·榕发观湖郡：位于东二环的纯商新盘，备案价33500，坐拥晋安湖和鹤林公园。一次性全开，从去化来看，楼盘128，115的户型在开盘就被秒杀，但是89，98的中户却依然去化困难。楼盘端头户型备案价比中户高，加上对于89部分楼栋还做了优惠，但是依然去化低。

南二环·融创福州府：位于南二环郭宅的安商房，备案价带装修29000，坐拥义序机场与棚户区。分批开盘，去化艰难，优惠不断，国庆节高佣金导致中介分销刷屏。楼盘虽然备案价高，不过优惠完价格在带装修2.6W左右，从目前的去化来看，其实不算太差，不少楼栋的房源都有一定的去化。但是从楼盘的去化分布看，中户的89户型去化较好，东端头的125户型却卖得艰难。

对于89户型来说，观湖郡的总价在270w，福州府优惠完在230W，差价在40w，一个毛坯一个精装，同时由于公摊和赠送差距，福州府89可以做到实用三房，观湖郡仅仅只能2.5房。对于125户型来说，观湖郡总价在440w，福州府总价330w，差价110w，看上去端头福州府价差更大，为何反而去化却天差地别。

福州目前的购买力断层较厉害，对于230w以下的刚需购房者而言，相对在意得房率，居住实用性。对于400w以上的群体而言，在意楼盘品质，周边配套。所以也相对应地体现在目前东二环与南二环个别楼盘户型的去化上。

在300w上下的购房者而言，这是目前福州购房最尴尬的群体，让它们花300w去南二环买个120平米的新盘，会觉得周边机场影响大，棚户区多，下不去手。让它们去东二环买120平米的新盘，总价够不到，让它们去买89平米的新盘，觉得300w买个小户型，居住不舒服。这就是目前纠结的群体，既想要居住舒适度又想要配套，但是价格又差了一些。

从购买力的分布就能看出，为何东二环高总价房源与南二环低总价房源会吃香，介于之间的反而不好卖。这对于部分有意向投资的购房者而言，比对板块的购买力与流动性是非常主要，不然仅仅凭价格对比，很容易发现买入之后，后续的二手流通异常困难。

当然对于东二环与南二环目前并不是一个价格等级的板块，大家对于两个板块的未来目前争议也很大，那后续再来聊聊两个板块的分岔路到底怎么走？对于两个板块的未来，大家更看好哪个？