假若把市区比作天津楼市的“头部”，那环城无疑就是腰部。
尤其是调控以来，天津的“腰围”越来越宽。
2019年环城四区仅占全市32%的成交份额，而2020年环城四区的成交占比上涨到了36%！
甚至超过了远郊五区，位居四大片区之首。
也正因此，环城楼市十分重要，必须要重视。
毕竟能买得起市区的还是少数，置业环城才是大多数之选。
前两天，我们对比了市区各楼盘房价涨跌情况，今天奉上环城篇。
你关注的楼盘是涨还是跌？一起来看看吧！
西青区
（注：以上价格为签约均价，仅供参考。当月销售楼栋、楼层、朝向不同，价格会有差异。）
西青区果然是王者，在去年那样的环境下，还实现了量价齐涨。
全年共计成交119.5万平米，同比上涨8%。
成交均价约为22656元/平米，同比上涨6%，创下环城房价涨幅第一高，仅次于和平区，位居全市第二。
尤其是张家窝板块，2020年成交均价比2019年同期上涨了19%。
这得益于南站的拉动。
对比签约价格，南站组团明显比张家窝组团高一截。
招商公园1872的高层都卖得跟融侨阳光城皓玥洋房一个价了。
从2020年12月与2020年1月签约价对比图可看出，南站组团楼盘的房价相对稳定，招商公园1872年末价格还比年初涨了6%。
梅江板块整体也出现了价格上涨。
中北镇呈现整体下跌态势，仅个别项目涨价了。比如万科翡翠嘉和比年初时微涨1.3-3.4%。
开启“内循环”模式的精武镇热度一波又一波，从当初的大南河到华苑西，去年又轮到宾水西。
对比成交量，精武镇2020年成交面积比2019年同期上涨了14%。
联发锦里还以645套拿下了西青区的成交霸王。
价格方面，精武镇板块整体微跌0.24%。
最大跌幅出现卓越云门，年末比年初跌了11.4%。
津南区
（注：以上价格为签约均价，仅供参考。当月销售楼栋、楼层、朝向不同，价格会有差异。）
津南区占据了两个极端：成交量稳居环城NO.1，仅2020年一年就卖出约144万平米。
不过，价格却常年垫底环城四区，2020年全年成交均价为14367元/平米。
其中，海教园、咸水沽、天嘉湖是津南区成交的“三巨头”，2020年成交套数分别为3827套、3363套、2418套。
不过，价格方面却相差极大。
海教园是近2万的水平。
2020年板块签约均价为19736元/平米，较2019年每平米少了1338元，跌幅为6.3%。
咸水沽位居“1字头”，2020年签约均价为13628元/平米，同比上涨了1.9%。
天嘉湖则是环城少有的万元以下的板块。
2020年板块签约均价为9781元/平米，与2019年基本持平。
由此也可以看出，津南区常年位居环城成交扛把子的原因，除了供应量大、价格便宜外，层次感强也是其重要原因之一。
分楼盘来看，大多以降价为主，跌幅在0.1%-18.4%之间。
这也说明，为了拉动成交，不少项目都采用了打折促销的策略。
当然也有涨价的，不过占比并不大。
北辰区
（注：以上价格为签约均价，仅供参考。当月销售楼栋、楼层、朝向不同，价格会有差异。）
北辰区虽然有未来城这个全市销军，但掩盖不了全区量价齐跌的态势。
成交数据显示，2020年，北辰区新房共计成交108.9万平米，同比下跌9%；成交均价为17116元/平米，同比下跌0.9%。
表现最出挑的一个是瑞景，另一个就是宜兴埠。
瑞景板块2020年成交大涨了65%，如此大的涨幅也是没谁了。
究其原因，主要归功于运河文化城和融创御景宸院。
自从龙洲道188号和大运河府合并为运河文化城后，该项目上榜的次数可是多了不少。
全年共计成交660套，成交面积68826平米，仅次于未来城，位居北辰排行榜第二。
融创御景宸院则实现了不到5个月清盘。截至12月底，仅签约套数就达502套！
而宜兴埠板块则是北辰少有的涨价板块。
板块内的未来城，当真是巨无霸，一个盘一年就成交了1813套、约17.74万平米，位居全市成交套数榜NO.1。
有意思的是，价格方面，洋房跌了，高层却涨了。
另外，南仓板块这几个盘也相对比较硬核。
中储城邦不跌反涨，年末比年初还微涨了0.8%；雍祥府的高层也涨了，年初签约均价18467元/平米，年末涨到了19056元/平米。
不过，涨价并不是北辰区的主色调。
尤其是铁东北路、大张庄、小淀等板块，外有宜兴埠截胡，内有板块厮杀，竞争压力很大。
东丽区
（注：以上价格为签约均价，仅供参考。当月销售楼栋、楼层、朝向不同，价格会有差异。）
东丽区是环城量价齐涨的唯二区。
特别是成交量方面，成交面积同比上涨8%，成交套数上涨16%，涨幅位居环城第一。
更值得一提的是，全区成交均价也微涨了2%。
津滨大道、金钟等板块成交量的大增，拉升了整体的均价水平。
对比年末与年初价格，相比之下，环内板块比环外好些。
不过，具体到楼盘则差异极大。
融创城、上东金茂府等楼盘年末签约均价比年初出现了不同程度的上涨，瑜芳园、中建锦绣丽城等楼盘则呈现不同程度的下跌。
中建锦绣丽城之前1万8的价格明显定高了，不仅自己不走量反而成了中交雅郡城东春晓的轿夫。
二期调整策略后，做小户型降单价后，成交量大有好转。
整体来看，统计楼盘中，约35%年末比年初价格涨了，而约65%价格跌了。
最大涨幅达34.6%，最大跌幅为35.5%。
一方面，的确是行情不景气，另一方面则是因为年末是抢跑的关键期。
如今已进入2021年1月，目前来看，市场上楼盘基本上都在扛价。
阳光城未来悦新加推的洋房，18700元/平米；保利和光尘樾即将加推的新品，放风价2万……
特惠房也徒有虚名，雍祥园特惠房都28187元/平米起，金地藝墅家特惠房2万左右，金科天湖的特惠房1万5左右……
与此同时，不少项目的佣金点位也收回了。
融创、万科全系都佣金点位都降了，美的云熙府佣金点位才1.5个点。
背后原因显而易见。
一，2020年业绩完成，即使没有完成，那一页也已翻篇。
所以开发商没那么着急了，可以暂时喘口气了。
二，很多开发商有预期。
眼看上海、北京等市场的疯涨，很多开发商都对今年的小阳春抱有预期。