珠江新城“楼评”系列，想买广州CBD的看过来

为了节省大家的时间，先来个速评：

这个盘的最大优点是户型，采用的是珠江新城少见的板式结构，所以户户方正、南北对流，户户可望珠江公园，而且专梯到户，面积段为173平米至257平米之间，全为大户型。

户型的通透性、均衡性胜过东区大部分项目。楼龄比较新，属于2010年之后的产品。

档次感不错，可与汇悦台、凯旋新世界、天銮、尚东柏悦府并称珠江新城五大顶豪（大平层项目）。

缺点是IP感稍微弱了些，不似汇悦台、凯旋新世界那么有话题性，做为高端豪宅没问题，但作为顶级豪宅的共识度略显不足。

如果在其他豪宅买不到特别好的户型，选择颐德公馆，也不失为一个好的选择。毕竟，这个盘最大的优势是户型。

另外，颐德公馆也是珠江新城五大顶豪中唯一有叠墅产品的一个，总量只有20多套，非常的稀缺，而且设计理念要比珠江别墅新潮一些，毕竟有楼龄的优势。

如果买不到二沙岛的别墅，住一住这种叠墅产品，也是不错的选择。

下面，镁地产就来详细测评一下：

在广州，如果买不到汇悦台，有什么替补选项吗？除了广粤尊府，颐德公馆也算一个。

作为珠江新城东区开发较晚的项目之一，颐德公馆一直以来比较低调，但它的优点非常明显：楼龄新、一线珠江公园景观、洋房纯板式、稀缺叠墅，这几个特质足以吸引部分高端买家。

颐德公馆位于花城大道，珠江公园正南面，东侧是凯旋新世界，西侧是尚东柏悦府。嗯，这个搭配，够“壕”。

因为是板楼结构，洋房外立面非常板正，远看灰色外立面+蓝色玻璃+白色框线，比隔壁凯旋新世界更有气势。

整个小区占地面积2.2万m²，总建筑面积13万m²，分南北两期开发，南区是“颐公馆”，都是叠墅产品，北区是洋房产品“德公馆”，合起来就是“颐德公馆”。

这是小区平面布局图，行列式布局，北侧那一排是大平层，南侧那一排是叠墅，中间是小区园林。

图源：网络

南区颐公馆是叠墅，这在整个珠江新城也是独一份。叠墅一共有13栋，每栋分上叠和下叠，面积在310-420m²之间，共26套，仍有少量一手在售项目。

大家都知道，珠江新城的别墅是非常少的，之前只有珠江别墅一个。加上别墅用地审批越来越严，想在珠江新城住上别墅变得越来越难。所以，颐德公馆的叠墅显得更加稀缺。

叠墅每一户都有花园和露台，并配有私家电梯。

这是其中一个上叠的户型图（图源：网络），大家可以看看，一共两层半，半层地下室+三、四层。

-1F ：地下室（半层）

3F：南北通透，中西厨，超大开窗面，带两个露台。

4F：休息区域，三间主套+一间起居室，主套带有超大衣帽间，楼上同样配了两个露台。

当然，市场上对叠墅存在一些争议，有的人会觉得私密性不够好，但也有人就喜欢叠墅，觉得这种产品结合了复式和别墅的优点，如果做到独立入户，还是不错的。

其中，洋房T1-T3栋主要是170-200m²的3-4房，以平层为主。T4、T5栋除了标准层，还有天际别墅、空中花园别墅、错层复式等户型，面积在211-400m²之间。

这是217m²四室两厅的标准层户型图，南北对流，客厅和两间卧室朝南，客厅南侧还有近20m²的露台。

可以看到，颐德公馆户型的优势很明显，叠墅稀缺，洋房是板楼，南北对流，而且楼龄较新，在整个珠江新城竞品很少。

园林方面，颐德公馆洋房可以北向望珠江公园，一线园景景观没得说。不过因为临花城大道，存在一定的噪音。

小区内的园林，不如凯旋新世界那么精致和层次感，但总体品质是ok的，毕竟绿化率达41%，容积率只有3.38（据公开资料），密度在珠城算比较低的。

作为珠江新城豪宅代表作之一，颐德公馆还有个缺憾是，不在一线滨江区域。幸好它有最长的一线望珠江公园资源，也算是一个弥补了。

学校对口是天河区第一实验小学，学校不差，但不输于天河区第一梯队（体育东、华阳）。

颐德公馆2011年开盘时，洋房4.7万/m²能买到，现在刚好满10年，洋房参考均价到了15万元/m²左右，涨了2倍多。叠墅单价8万左右，如今放盘价约17万，也翻了1倍。

这个涨幅，虽然稍逊于汇悦台、广粤尊府，但从整个珠江新城东区来看，表现还是很OK的。更何况，颐德公馆房源本来就少，买家以自住为主，投资客很少，放出来的房源也非常少。

所以，现在不是什么价格的问题，而是有没有房子给你买。

目前贝壳找房APP上，颐德公馆仅两套房源，价格3200万起。

镁地产的测评意见是：如果你想在珠江新城找一个楼龄新、户型好、品质强、南北对流、专梯到户的大平层小区，或者想住叠墅类产品，颐德公馆会是个不错的选择。

如果你对一线望江有特殊情结，而且要求品质不输给颐德公馆，那就只剩下汇悦台和凯旋新世界（广粤尊府）了。