用大数据分析348个地铁站后,我们找出了上海的“超级核心区”

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地铁站一直是城市数据分析中很好的研究对象。

它们通常在城市空间中分布相对均质,能很好地反映出空间特征差异,对于工作和生活在周边的人们来说,地铁站是它们绕不开的枢纽——不仅是出行上的,往往还包括了商业及生活服务。

新一酱这次打算拿上海19条地铁线路上的348个地铁站点作为研究样本,看看通过尽可能多的大数据指标,能够怎样给它们分类。

整体来说,我们可以将地铁站及其周边可供分析的数据分为商业、办公和居住三类,它们对应的商产住空间在城市中有各自的分布规律。

下图中,新一酱分别选取地铁站周边1km的居住人口数量、基础商业设施集聚度与全量企业集聚度这三个最有代表性的指标,来确定上海全市范围内的地铁站周边商产住活力走势。

办公活力随着城市区位的外移衰减最快,这与其依赖企业间协同和人际交流的特质相符。除了张江与漕河泾等知名产业园区集聚地,从上海市中心向外五到六站,产业氛围已不足核心区的20%。

居住活力的外延明显更大。随着地铁线向外走,我们能不断地遇见居住人群密度的“小高峰”。市中心15至25分钟通勤圈内地铁站点的平均居住密度并不低于城市最核心地带——花几十分钟通勤早已是常见的城市人生活方式。新一酱计算了18条地铁线路末端五站的平均居住人群密度,那里住的人并不比花木路、上海科技馆等内环内地铁站点少。

商业的繁荣则依赖于“人气”。从数据上看,商业资源更像一个“滞后变量”,商业资源丰富的站点往往已经获得了办公或居住人群聚集。

如果将商业、办公与居住作为城市功能的“三原色”,那么以人民广场为代表的市中心区域就是三原色交汇而成的“五彩斑斓的黑”。越是中心的区域,往往城市功能越复合。随着地铁站向远郊延伸,地铁站点周边更倾向于以居住功能为主导。

为了实现对上海所有地铁站点的聚类分析,新一酱以每个地铁站周边1km为研究范围,从居住、商业、办公和人群属性四个角度设置了14个数据维度,运用机器学习聚类算法,最终得到了10个分类。

从每个分类的数据特征来看,它们又可以被清晰地分成两大类:6类复合功能区和4类单一居住功能区,这两个大类之间基本以上海地铁4号线环线为界分开。

这一篇,新一酱将主要观察复合功能地铁站的具体分类特征,后面我们还会再单独写一篇居住功能主导站点的分析。

前面我们已经提到,通过机器学习的聚类算法,新一酱分出的复合功能地铁站点共有六大类,分别是:超级核心区、城市核心区、成熟复合功能区、城市功能拓展区、职住活力复合区、产业功能主导区。

不同类别站点之间最突出的区别,在于所承载的城市功能的密度上。各个分类的站点之间形成了一定意义上的圈层关系,从核心到外围,不同层级站点的商业与产业功能也成比例衰减。比如像淮海中路这样的城市核心区地铁站点,周边的商业与企业集聚度大约是以中山公园、五角场为代表的城市成熟复合功能区的1.5倍。

接下来新一酱将具体展开分析每个类型地铁站在商业、办公、居住与人群特征细分数据表现。

超级核心区全上海一共只有6个站点,以人民广场、南京西路为代表的这类站点在各项商业与办公指标上均获得最高分。

极高付租意愿与付租能力的企业与商业综合体汇聚于此。城市区位与级差地租的双重约束下,在这里盖高档住宅似乎并不是最优的选项。人群数据也佐证了这一点——超级核心区里的日间格子间打工人数量是夜间居住于此的人群数量的1.5倍。

而以淮海中路、陕西南路、徐家汇为代表的城市核心区几乎囊括了所有上海城市人默认的老牌商业中心。

房价与楼龄的“双高”也是城市核心区有代表性的数据特征。陕西南路周边1公里范围内的住宅楼龄均值达到39年,均价超过10万元/平方米。在这类区域内并不容易获得高性价比的居住条件。

成熟功能复合区囊括了大多数上海的“城市副中心”,代表站点是中山公园、五角场与世纪大道。

一位正在创业的朋友告诉新一酱,从品牌形象考虑,他希望自己的公司不要离市中心太远,见投资人、招揽新员工也能更容易些。同时,他也想平衡城市黄金地段的租金对公司的净现金流支出的负担。最终,他将自己的公司安置在中山公园附近。

数据表现也与此一致:成熟功能复合区的全量以及大型企业的集聚度较城市核心区明显偏弱,但其创业企业集聚度则比城市核心区更好。

商业方面,成熟功能复合区的基础商业与品牌商业表现尚好,但在文化娱乐商业集聚度上与前两类核心区有明显的断档。在成熟功能复合区居住与生活的人们,可以毫不费力地在连锁品牌门店完成常规的购物与餐饮消费,但却需要坐上几站地铁才能去看话剧或打卡一家网红小酒馆。

在六大复合功能区里,城市功能拓展区的居住氛围最浓厚,平均有超过10万人住在这类地铁站周边1公里范围内。这些地铁站往往没有大型上盖商业综合体,但日常生活配套基础商业充足,楼龄与房价相比城市核心区也友好了许多。

不少非头部的文娱设施与展馆位于城市功能拓展区,也带活了一批相关的休闲与文创精品店。西藏南路地铁站旁的当代艺术博物馆与Teamlab无界美术馆吸引文艺青年与网红前来打卡,设计师服装品牌、精品咖啡厅与文创体验馆也在旁边的越界-世博园内缓慢生长。

职住活力复合型地铁站并不在城市区位中占优势地位,许多甚至落在了外环线外——本地的产业氛围促使使它们突破局限的城市区位圈层,发育出了相对综合的功能。综合居住与办公属性,这些区域的本地人气也催生了更丰富的商业供给。

金桥地铁站是典型的职住活力复合型地铁站,它的职住比接近1:1。地铁站北部有金桥新城、金石苑、永业小区等大型住宅区,南部则聚集着企业中心、金桥国际等产业园区。地铁站旁的金海商业广场多是七分甜、海底捞等同时被本地居民与上班族喜爱的门店。

虹桥火车站有独特的交通枢纽属性,但从城市功能复合的角度说,它并不特殊。

在虹桥火车站步行范围内的虹桥商务区颇受长三角总部型企业的青睐,其中的商业综合体虹桥天地的工作日人流也高于周末。与虹桥火车站类似,以张江和漕河泾为代表的产业功能主导区内的地铁站点平均职住比也达到了3.9,这些站点周边的居住氛围普遍较弱。

位于张江的中科路也是典型的产业功能主导型地铁站点,周边科技楼、研发大楼、产业园丰富,配套的绿地缤纷广场在午餐时段人流络绎,沿街商铺也少了一份住区的“烟火气”。

产业功能主导区也吸引了最多的“新兴城市人”。产业功能主导区的20至35岁人群占比达到了54%,外来人口占比则高达90%。

综合比较六大城市地铁站聚类的人群特征,新一酱也发现了同样的圈层效应——越向城市复合功能外层延伸,外来人口更多,也更年轻。

在新兴城市人的居住选择中,产业与居住性价比的考量更为重要——科创产业密集占比较高,房价楼龄相对友好的区域集中着更多的城市新鲜血液,相比而言,品牌商业的配套与文化娱乐商业集聚度在新兴城市人的居住选择中首位度较低。

下一篇新一酱要展开分析的居住功能主导区多数处于更外围的地理圈层,它们的功能单一,但更能体现出城市人的居住选择。敬请期待!

复合功能地铁站点分类

(研究范围为地铁站周边1公里)

超级核心区

静安寺

人民广场

南京东路

南京西路

大世界

天潼路

城市核心区

徐家汇

新天地

淮海中路

自然博物馆

汉中路

常熟路

昌平路

新闸路

黄陂南路

陕西南路

东昌路

老西门

豫园

成熟复合功能区

江苏路

交通大学

马当路

江宁路

长寿路

武宁路

浦电路

世纪大道

宜山路

嘉善路

打浦桥

商城路

上海火车站

上海体育馆

中山公园

娄山关路

曲阜路

伊犁路

四川北路

海伦路

五角场

江湾体育场

东宝兴路

宝山路

延安西路

上海体育场

城市功能拓展区

大柏树

塘桥

枫桥路

曹杨路

隆德路

上海游泳馆

世博会博物馆

金沙江路

大渡河路

蓝村路

龙华中路

东安路

肇嘉浜路

镇坪路

岚皋路

陆家浜路

小南门

上海马戏城

延长路

中山北路

衡山路

漕宝路

江浦路

鞍山新村

四平路

曲阳路

虹口足球场

西藏北路

中兴路

西藏南路

宁国路

大连路

提篮桥

大木桥路

龙漕路

桂林公园

水城路

宋园路

虹桥路

上海图书馆

邮电新村

同济大学

国权路

赤峰路

中潭路

漕溪路

临平路

鲁班路

职住活力复合区

世博大道

真北路

源深体育中心

花木路

七宝

合川路

桂林路

金桥

汶水路

莘庄

金科路

上海科技馆

淞虹路

中华艺术宫

国际客运中心

虹漕路

虹梅路

七莘路

紫藤路

龙柏新村

虹桥1号航站楼

杨树浦路

浦东大道

产业功能主导区

迪士尼

学林路

中科路

漕河泾开发区

金吉路

浦东国际机场

张江高科

陆家嘴

虹桥2号航站楼

虹桥火车站

文/倪文蔚 视觉/王方宏