乐居财经 张丹 徐酒眠 发自广州
靴子落地，半年前的传闻随着一纸公告，合景悠活并购雪松智联的事“落听”。
1月18日，合景悠活（03913.HK）发布公告，其间接全资附属公司广东省合景悠活控股集团有限公司拟以13.16亿元收购雪松智联科技集团有限公司（简称“雪松智联”）80%股权。
紧随收购案披露，当日合景悠活股价大涨，最高股价一度到8港元/股，涨幅达13.48%。截止收盘报7.73港元，涨幅9.65%，目前总市值约156亿港元。
并购雪松智联，给合景悠活带来规模上的激增。
收购完成，其资产、负债及财务业绩，将一起并入合景悠活的财务报表。据乐居财经了解，目前，雪松智联在管面积超8600万平方米，在管项目合计超过1000个。
远超合景悠活2210万平方米的体量，当然，对于这笔收购，合景悠活也是下了“血本”。
这是合景悠活上市以来的第二笔收购，13亿的并购金开销，合景悠活的募资净额没剩下多少。
曲线收购
合景悠活吞并雪松智联的传闻，2020年11月在江湖上飘荡。当时，号称雪松物业板块有9亿平方米的物管规模，而收购者只有区区2000多万平方米。（可阅读乐居财经独家报道《 神秘公司吞下雪松智联，合景泰富身影隐现》）
业界翘首以盼的靴子落地。
两个多月，这则收购尘埃落地，但标的物是8600万平方米。虽然与9亿平方米相去甚远，但也足以称之为“蛇吞象”的经典案例。
雪松智联是雪松控股旗下物业板块，是其在城市物业服务方面的公司主体。
创立于1997年的雪松控股，位列世界500强第296位，被认为是广东最大的民营企业。重点聚焦大宗商品资源、供应链服务等核心领域，旗下囊括供通云供应链集团、化工集团、雪松地产集团、文化旅游集团、社区生态运营集团和金融服务集团六大产业集团，且拥有齐翔腾达、希努尔两家A股上市公司。
雪松智联的前身为君华物业运营有限公司（简称“君华物业”），其成立于2001年，最初主要为雪松控股旗下广州区域自有住宅项目社区物业服务。由君华集团有限公司100%持股，后君华集团更名为雪松实业。
在2020年6月4日之前，雪松实业是雪松智联的唯一股东。
翌日，雪松实业突然将雪松智联的80%股权给广州市祥泰商务管理有限公司（简称“广州祥泰”）；三个月后，雪松实业又将自己持有雪松智联3%股份转让给寿光市齐兴企业管理中心，最终形成了广州祥泰、雪松实业和寿光齐兴分别持有雪松智联80%、17%和3%股权。
广州祥泰成立于2018年7月，由自然人陈怡和叶淑君各持有60%和40%股权，在2020年3月之前，广州祥泰曾有平安不动产的身影——深圳联新投资管理有限公司退出。而寿光齐兴成立于2020年8月，似乎是专门为未来的收购而设立，它由27位股东持有，包括雪松智联的董事苏齐和经理淳正兴等自然人。
陈怡和叶淑君是谁？据悉，合景泰富的总裁办曾有一位雇员名为叶淑君，集团运营管理部曾有一位雇员名为陈怡。
雪松智联向合景悠活作出不可撤销的保证及担保，予以担保目标集团于各个有关期间的经审核净利润与紧接各有关期间前财政年度者相比增幅不会低于5%。
资料显示，截止2020年11月30日，雪松智联的未经审核资产总值及资产净值分别约为15.88亿元、9.49亿元，税后净利润为1.25亿元。从净利润来看，近三年呈现连年增长。
依照这笔交易的金额测算，合景悠活收购价并不贵，PE约10倍。前不久，旭辉永升服务收购彰泰服务65%股权，PE约11倍。
“雪松”探源
雪松智联究竟是怎样一家公司？还得从其母公司雪松控股说起。
时间回溯到1989年，此时的张劲，还是深圳大学金融系的一名学生。据他所说，此时他在股市淘得第一桶金。资本的原始积累，已经完成。但具体数额，外界并不知晓。
张劲的金融人身份并没有持续多久。“1997年之前,我们主要的业务都在资本市场,但之后就转到了实业领域。”张劲回忆道。
随后，张劲一手创立广州君华经济发展有限公司（君华集团前身）。第一个项目，便是收购华达山庄。这原本是个烂尾项目，但在张劲的开发下，后来竟成为君华集团当做重点成果推介的“江南世家”别墅区。
2003年，新财富首度推出富人榜，张劲以3.8亿位列266位，彼时，张劲仅32岁。这也是2015年前，张劲为数不多的露面。
之后的几年，他醉心于房地产。直到2008年下半年，基于对地产供过于求的判断,张劲决定收缩一般地产业务，将重心转移到大宗商品供应链上。
直到2015年，此时正是资本脱实向虚的时候，实体经济遭到打击。大宗商品价格不断下跌，许多中小贸易商迫于生存压力而退场。供通云反其道而行，逆势扩张，实现大爆发。
这一年，张劲向外界释放出新的信号，也正是这一年，沉寂12载的张劲，重新回归公众视野。
年底，张劲注册成立雪松资本，他给全体员工发了一封公开信，标题引自李敖的诗句：“当百花凋谢的日子，我将归来开放。”
随后，他开始在资本市场发力。
2016年11月，以48.18亿元收购齐翔腾达41.90%股份。次年6月，又以42亿元收购希努尔超六成股份。短短八个月，张劲调动超90亿资金，入主不同行业的两家上市公司。对资本和公司的控制，他的手段向来独到。
雪松资本在2016年改名为雪松控股，由广州弘松投资有限公司持股98.35%，张劲持股1.65%。实际上，广州弘松投资有限公司由张劲持股100%。所以，雪松控股的实际控制人还是张劲。2016年，新财富发布“500富人榜”，张劲个人财富达到332亿元，位列第40位。从2003年到2016年，张劲的财富涨了87倍。
倾囊而出
去年10月30日，合景悠活从合景泰富集团分拆，正式在港交所上市。IPO阶段，合景悠活获雪湖资本、高瓴资本等八大基石助阵，最终发售价格确定为7.89港元/股，发售3.83亿股，募资净额约28.91亿港元。
据招股书披露，合景悠活预计将募资所得约60%用于寻求战略性收购及投资机会，以进一步发展战略同盟、扩大在住宅物业管理服务市场以及商业及其他非住宅物业管理运营服务市场的业务规模及增加市场份额。
打通融资渠道的第38天，合景悠活就对外披露了首项收并购交易。
去年12月7日，合景悠活对外公告，其拟定以现金2.14亿元的代价，收购广州市润通物业管理有限公司80%股权。
“对母依赖症”是从地产分拆出来的物企都有的通病，也是极力想要撕下的刻板标签。
合景悠活对母公司的依赖度较高，其绝大部分物业管理收入均来源于合景泰富。2017年至2019年，合景泰富所开发物业分别占合景悠活物业管理服务收入的100%、100%及91.8%。
截至2020年4月30日，合景悠活分别在中国38个城市以及自治县管理109个住宅物业，以及在9个城市跟自治县管理30个商业物业，总在管建筑面积为2210万平方米。
这一在管规模，在上市物企中算是中下游水平。“鲸吞”雪松智联80%的股权，给合景悠活带来的规模增长突破想象。
交易完成，合景悠活预计在管面积将突破1.2亿平方米。助推合景悠活一跃位居破亿在管规模阵营，同时助力其迅速完成全国化战略布局，在发展潜力极大的环渤海、中西部等终点区域实现快速拓展及覆盖。
“要在两年内完成物业集团的IPO工作，并将业绩提升至全国前五之列。”2017年，当时还是名为君华物业的雪松智联曾提出过。为此，雪松智联一度加快在全国的产业整合步伐。
而今，随着合景悠活的并购，雪松智联独立上市的梦算是“破灭”了，不过，却以另一种方式登上了资本市场。是梦非梦，非梦似梦，13亿元拿下将近9000万方的净增面积，会给合景悠活带来怎样的收入提增？
文章来源:乐居财经