上实城开（0563.HK）：协同母集团加速大健康布局，成长与稳健兼具

1、大健康领域产城融合打开"第二增长曲线"

上实城开(0563.HK)作为上实集团旗下房地产业务整合平台之一，公司近年来在迈向新型地产发展之路上展现了较为积极的一面，其中紧随母集团围绕大健康领域的产城融合布局等动作引发市场关注。

在此前2020年10月底，上实城开携手上海医药联合打造的上实国际妇儿医院项目正式启动，透过将智慧医疗的产业模式引入山东烟台，有力验证了上实城开协同母集团在大健康领域产城融合的落地能力。而在当月，上实城开还曾发布公告，旗下全资附属公司上实城开上海大健康管理拟参与合组合营企业，将于上海开发及经营医疗美容机构，其中，公司将出资2850万人民币，持股19%，控股股东上实集团全资附属上海凌风医疗及上海华氏分别持股51%及30%。此外，在2020年11月19日上实城开全资附属公司上实城开上海建设亦与上海上药生物医药订立项目管理服务协议，管理费总额达2000万元。

(来源：公司官网)

不难看到，上实城开积极响应母集团在大健康领域的布局取得了良好的进展。目前上实集团已经把大健康产业作为集团核心发展的战略和产业，上实城开借助母集团缔造的良机，积极围绕大健康产业布局，把握长远战略发展机遇，也将为自身发展打开新的增长曲线。

作为一家有着多元化业务布局的城市核心区域运营商，目前上实城开围绕"住宅物业开发+投资性物业经营+城市更新服务+产融资本合作"四大核心业务板块，推动多元业态并举发展。公司积极探索城市价值的重塑与提升之道，透过产融结合方式，深入渗透到大健康等多个领域。随着公司多元布局的加码以及优质项目的持续拓展，未来也将进入到业绩快速释放期，以此进一步夯实基本面和行业竞争壁垒。

2、稳健运营标杆，优质土储蓄力长期发展

2020年房地产三道红线出台引发市场普遍关注，新规的出炉从根本上限制了房企大肆加杠杆实现规模扩张的增长模式，未来保证企业资金链安全，实现稳健发展成为房企在行业安身立命的共同追求。基于此，整个行业的估值逻辑也将迎来切换，行业政策收紧将更加考验房企无息杠杆的运用能力，精细化运营、产品力优势以及财务质量成为市场考量房企的重要着力点。

从三条红线出发来看，首先，上实城开是上实集团旗下境外子公司，而上实集团作为上海在境外规模最大、实力最强的综合型企业，拥有国资背景，因此这也令上实城开在融资层面以及资金成本上具有极大的灵活性与优势，能够有充足的空间持续应对行业调控。实际上，母公司背景也成为支撑公司获得优质融资渠道的坚实支撑。举例来看，在2020年6月以及11月，上实城市开发就曾相继获得规模为24亿人民币的定期贷款融通以及5亿港元的循环贷款融通，而根据贷款协议，其特别规定上海实业(集团)有限公司作为上实城开的控股股东须直接或间接拥有该公司股本总额不少于51%，并维持对该公司的管理控制权。

其次，从上实城开净负债比率来看，公司始终保持在行业低位，2018、2019、及2020年中期分别为26.4%、29.1%、42.5%。公司负债水平较低，长短期债务分布合理，优异稳健的财务质量持续得到验证。而2020年公司抓紧融资窗口期推进一系列融资动作也将进一步降低整体融资成本，优化债务结构。

（来源：公司2020年中期财报）

值得一提的是，公司此前出售的长沙项目亦迎来新进展，2020年12月29日，上实城开公告完成出售目标公司湖南浅水湾湘雅温泉花园67%股权的交割，公告指出，目标公司在土地开发诉讼项下若有的负债将不会对集团的财务及营运造成任何影响。经计及卖方根据股权转让协议已收取的违约金人民币7900万元，在不再对目标公司拥有实际控制权后，公司取得未经审核除税前收益约人民币5.66亿元。这也意味着，此次所的款也将进一步夯实上实城开的财务质量。

最后，优质的土储亦成为上实城开持续保持稳健高质量增长的核心动力源，公司项目主要聚焦在上海及国内一线重点城市，这些区域经济活跃、人口持续流入支撑房地产市场需求，在一定程度上保障了公司的产品去化。截至2020年中期，上实城开总土地储备达371万平方米，可售货值超过1000亿港元，此外公司还拥有核心城市优质投资性物业近百万平方米。

2020年以来，公司积极把握拿地窗口期持续扩充优质项目。

2020年1月2日，上实城开与上海航天、宏伊集团联合竞得上海徐汇区虹梅街道xh221-01地块，成交总价46.28亿元，该项目占地面积9.11万平方米，估计建筑面积约为51万平方米，其中包括地上建筑面积约35万平方米及地下建筑面积约16万平方米。

2020年9月17日，上实城开占股90%的旗下非全资附属公司上海上投新虹以4.29亿元竞得上海闵行一宗商业用地，该地块地盘面积约为2万平方米，是一宗商业用地及餐饮旅馆业用地。

2020年12月25日，上实城开附属公司上海城开与中庚集团、武汉中庚(中庚集团的全资附属公司)及项目公司(武汉庚城置业有限公司)订立合作协议，藉以合组合营企业，以收购位于湖北省武汉市新洲区阳逻经济开发区的武汉地盘的土地使用权，并开发武汉地盘。项目公司以约13.29亿元的代价成功中标武汉地盘的土地使用权，其总地盘面积约为25.8万平方米，估计建筑面积约为44万平方米。根据合作协议条款，项目公司由上海城开及武汉中庚分别拥有49%及51%权益。

2020年12月28日，上实城开公告公司以26.6亿元成功中标位于天津市河东区工业大学3号地块的土地使用权，需支付土地出让金为26.6亿元，地块总地盘面积约为4.21万平方米，为住宅用地，可开发为约11.6万平方米住宅项目。该地块邻近天津市河东区地铁5号线，配套设施完善。上实城开表示，收购该地块象征集团即将着手开展全新的地标住宅开发项目，并充实集团土地储备。

一系列拿地动作之下，可以看到上实城开并不盲目追求规模，整体拿地节奏控制较好，这也为其后续发展积蓄了高质量的储备资源。

3、结语

作为一家布局一线二线核心城市的房地产企业，上实城开持有大量优质核心资产，公司稳健的经营能力在行业中获得良好的口碑，随着融资收紧的大环境及房地产三条红线落地带来的行业估值逻辑变化，公司独特的经营优势与稳健的运营能力大概率将得到市场资金亲赖。

值得一提的是，继2020年５月黄海平获委任为公司董事会主席、执行董事、公司法定代表兼提名委员会主席后，近日上实城开进一步公布最新人事变动，自2021年1月15日，唐钧获委任公司总裁、执行董事兼公司之投资评证委员会成员，随着公司主要管理层的变更，相信也将有望给公司带来新的气象。

资本市场方面，自去年疫情以来，房地产行业整体承压，市场表现不佳，不过随着国内疫情得到控制，竣工回暖，伴随牛市预期在各大板块演绎，房地产板块后续的修复空间也将具备期待，上实城开后续迎来估值回归也将只是时间问题。目前公司市净率仅为0.28倍，呈现较大程度的低估状态，此外以当前股价0.76港元计算公司股息率达到了5.32%，这也意味着即便不考虑未来股价的上涨，其也已经具备了足够的安全边际。