政策：年初受疫情影响，政府在人才、住房等方面出台利好政策，加速经济恢复；随着市场逐渐恢复，政策环境逐步收紧，长沙继续坚持“房住不炒”、因城施策的调控基调，整体环境稳中偏紧。
成交：2020年，长沙市商品住宅共计成交1157.82万㎡/90415套，成交面积同比增长12.1%。全市商品住宅成交均价11502元/㎡，整体呈现平稳上涨趋势。
供应：2020年，长沙市共推出商品住宅1238万㎡，同比小幅增加8%。
供需：2020年，供销比为1.07，需求明显不足，市场整体表现供过于求。
房企：绿地控股以86.86亿元获得销售额冠军，在内五区市场占有率达5.44%。
项目：热点板块的大体量盘受热捧，恒大文化旅游城夺得住宅项目销冠。
土地：2020年，长沙市居住类用地推出总规划建筑面积2274万㎡，同比增长23.5%；成交总规划建筑面积1997万㎡，同比增长14.9%。住宅用地成交楼面均价3599元/㎡，创近5年新高。
政策部分
1.疫情下利好政策频出/住房、土拍、房企监管等规范性文件出台/全年政策调控稳中趋紧
2020年，受疫情的影响，全国的经济受到强烈的冲击，长沙房地产市场也短期下行。在疫情下，全国和长沙地区都出台多项利好政策，需求端以公积金调整政策为主，供给端出台保障企业复工复产等政策，促进经济平稳发展。在中央重申“房住不炒”的政策主调下，长沙坚持限购限贷限价限售等多项调控政策持续不放松。
资料来源：中指研究院综合整理
2.落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，企业端和银行端监管继续强化
3.长江中游城市群政策环境相对宽松，市场规模实现稳中向好
2020年，疫情的发生扰乱了房地产市场运行节奏，在信贷、调控等多维度综合作用下，各地市场恢复节奏不同。
2021年，全国房地产市场规模大概率在高位小幅调整，随着经济发展回归常态，城市楼市运行也将运行在正常节奏，前期特殊背景下部分需求延期或提前释放给市场带来的影响也将在2021年逐步体现。
资料来源：中指研究院综合整理
4.土地政策：土拍门槛持续提高/“双限”新政定房价天花板
图：2018年-2020年长沙出让地块最高限价情况
住宅成交
1.2020年商品住宅成交量同比小幅增长，市场成交情况好于预期
2020年，长沙市商品住宅共计成交1157.82万㎡/90415套，月均成交97万㎡，同比增长12.1%。
自2017年3月长沙开始实施调控政策以来，商品住宅成交量呈现明显下滑趋势，调控效果明显，市场投资需求减弱，楼市逐步回归理性。
今年以来，受疫情和春节假期的影响，1-2月成交量大幅下滑，2月份成交量为近3年同期最低，3月份起市场热度明显提升，成交量开始回升，至6月份长沙楼市已全面复苏，11/12月临近年终考核节点，推货量大增，成交去化增加，月度成交量超过97万㎡。
数据口径：长沙市内五区
2.岳麓区商品住宅成交领先内五区，同比增长35%
从各区域成交情况来看，2020年成交主要集中在岳麓区。全市内五区4个区域成交面积超过100万平，岳麓区成交面积511.21万平居于全市首位，其次是雨花区，成交面积322.31万平。
表：2020年长沙内五区商品住宅成交情况
3.刚需刚改型产品成为市场成交主力，改善型占比持续增加
从成交面积段来看，2020年120-144平刚改型产品为市场成交主力，成交占比超4成，同比增加6.87个百分点，长沙楼市刚需刚改需求依然占据主导地位，改善型成交占比持续增加。
数据口径：长沙市内六区
住宅供应
2020年，长沙市共推出商品住宅1238万㎡，同比增加8%。2020年月度平均批准上市103万㎡，较2019年同比增加7.3%。
2020年月均供应面积103万㎡，较去年增加7万㎡ 。内五区一季度共推出商品住宅134.47万㎡，其中2月份受假期及疫情影响，当月供应量仅14.44㎡，创下月度历史新低。二季度以后，供应市场逐渐恢复。
数据口径：长沙市内五区
成交价格
2020年商品住宅成交均价整体保持小幅上涨趋势
2020年，长沙市商品住宅均价为11502元/㎡，同比小幅增加7.6%。上半年以来，长沙市商品住宅月度成交均价波动较大，1月份成交均价最低为10566元/㎡，12月份成交均价最高为12159元/㎡，全市商品住宅成交均价整体呈现小幅上涨的趋势。
数据口径：长沙市内五区
市场供需
2020年长沙商品住宅市场供需比1.07，整体表现供过于求
2020年，长沙市商品住宅新增供应1238万㎡，成交商品住宅1157.82万㎡，供销比为1.07，需求明显不足，市场整体表现供过于求。
数据口径：长沙市内五区
企业销售
头部房企竞争激烈，绿地控股夺得销售金额冠军
2020年1-12月，长沙内五区房地产企业销售额为1596.61亿元，TOP10市场占有率达41%；其中销售额超80亿的2家，销售额超50亿的8家；12月，各大房企为冲刺年终业绩目标，大大加大推货力度，整体销售业绩增长。
绿地控股以86.86亿元获得销售额冠军，在内五区市场占有率达5.44%。今年新开3个项目，其中绿地V岛、绿地麓湖郡等项目表现突出，且均为品质大盘，配套完备，受置业者追捧。
表：2020年长沙市内五区房企销售金额排行榜
保利发展在六区一县中突破重围，完成87.45亿元，71.56万平销售业绩，夺得六区一县成交金额、成交面积双冠军。保利在长沙深耕22载，2020年长沙在售项目10余个，其中，保利恒伟时光印象、保利大都汇、保利中环广场等项目均表现突出。
表：2020年长沙市六区一县房企销售业绩排行榜
项目销售
热点板块的大体量盘受热捧，恒大文化旅游城夺得住宅项目销冠
2020年，长沙热点板块的高品质楼盘热销，强势项目恒强现象明显；其中，恒大文化旅游城以48亿元销售额稳居住宅项目榜榜首，恒大文化旅游城位于长株潭的中间区域，凭借项目品牌、配套全面性、产品多元化等优势今年一直稳居榜首；中海阅麓山位于洋湖板块，教育资源优势明显，以强劲的增长趋势，完成46.73亿成交金额获得住宅项目榜第二；阳光城尚东湾位于武广高新板块，作为片区的大盘，具有优越的教育、商业、景观配套，以36.85亿元夺得住宅项目金额榜第三。
表：2020年长沙内五区商品住宅项目销售金额排行榜
土地市场
1.2020年住宅用地推出及成交同比增长，房企拿地热情高涨
土地推出：2020年长沙六区一县居住类综合性用地成交建筑面积2274万方，同比增加23.5%；商服用地成交建筑面积247万方，同比减少33.2%。
数据口径：长沙六区一县
土地成交：2020年长沙六区一县居住类综合性用地成交建筑面积1997万方，同比增加14.9%；商服用地成交建筑面积190万方，同比减少43.1%。
数据口径：长沙六区一县
2.2020年居住类用地成交楼面均价3599元/㎡创历史新高
居住类综合性用地的楼面均价为3599元/㎡，同比上涨3.7%。楼面价上涨主要是因为长沙限价地上限的突破，带动企业拿地积极性提高，同时部分热点区域优质地块集中入市。
数据口径：长沙六区一县
3.居住类用地区域成交热度集中于长沙县、岳麓区
2020年共计推出居住类综合性用地土地104宗，规划建面总计1997万㎡。
供应地块主要集中在长沙县、岳麓区。其中长沙县供应量较大，共计46宗居住类综合性用地，供应建面681万㎡。其次岳麓区供应20宗，供应建面574万㎡。
图：2020年长沙市各区域居住类综合性用地成交量（万㎡）
4.成交地块总价排行
2020年，居住类用地成交总价前十的大部分地块位于岳麓区，且多数地块为地理位置较好地段；超一半成交地块超5000元/㎡；绿地控股集团以38亿元拿下梅溪湖二期地块，溢价率17.01%。
表：2020年长沙市居住类综合性用地成交总价排行榜
5.成交地块楼面价排行
2020年，居住类用地成交楼面价排名前十中，5宗用地成交楼面均价超7000元/平，轨道万科以底价竞得开福区黄兴北路地块，楼面地价7650元/平。
表：2020年长沙市居住类综合性用地成交楼面价排行榜
总结&展望
政策方面，楼市调控难现放松，可通过落户、土地限价等方式调整。“十四五规划”提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”，整体楼市调控基调仍将保持连续性和稳定性，“房住不炒”、因城施策保障市场平稳运行，“三稳”目标下，短期内限购、限贷、限售等政策难现明显放松，限价或有改善空间。
商品住宅方面，供应规模将稳步增长，成交规模、价格呈结构性上涨，但涨幅恐有限。近3年商品住宅成交量保持稳定增长，有效客户在高压政策下增加缓慢，市场竞争持续激烈。
土地市场方面，“限地价/溢价+限自持+摇号”土拍方式或将趋常态化。为促进长沙住房租赁市场健康发展，进一步建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，长沙实施新土拍规则，预计未来长沙或在核心地段或优质地块采用“限地价/溢价+限自持+摇号”土拍策略，新的土拍方式或将趋于常态化。