2020青岛楼市终局：新房总成交过14万套，一区市占比33％

编辑/亚楠

审校/徐佳

打破市场冷魔咒，青岛新房“翘尾”收官。

价格方面，2020年青岛市新建商品房的网签均价为14807元/㎡，同比去年上涨2.88%；青岛市新建商品住宅的网签均价为14782元/㎡，同比上涨3.62%。并且新建商品住宅成交均价最高点出现在8月份，成交价格为15442元/㎡；成交均价最低点则出现在3月份，成交价格为14049元/㎡。

从各区域来看，西海岸新区几乎全年都保持着领跑的成交态势，以压倒性的优势夺得了2020年青岛楼市的销冠宝座，全年新房共成交46281套，占比全市2020年新房总成交量的33%；城阳区在“共有产权”的加持下，全年新房共成交了30960套，稳居亚军；胶州市位居青岛新房成交第三名，全年新房成交18644套，占比全市新房总成交量的13%。

值得注意的是，主城区新盘的集中供应对岁末新房成交也起到了催化作用，主城区2020年新房成交总套数17828套，仅次于胶州。

在销售方面，融创依旧蝉联销售额和销售面积双料冠军，2020全年签约金额209.75亿，签约面积137.81万㎡，主要来源于融创中心、融创影都壹號、融创维多利亚湾、融创都会中心、东方影都等楼盘的贡献。其次，龙湖集团全年实现销售123.34亿。同样也以90.25万㎡的销售面积夺得销售面积的亚军，主要销售楼盘是龙湖舜山府、龙湖昱城、龙湖春江天境、龙湖亿联春江天玺、龙湖西府原著、龙湖春江彼岸。作为本土房企，海信地产实现签约106亿，获得销售额季军。海信2020年的楼盘项目较多，其中崂山高端住宅海信君澜签约23.55亿，均价75503/㎡，同样位于崂山的海信依云小镇签约18.05亿，西海岸的海信灵山湾9.65亿，城阳的海信观澜、市北的湖岛世家二期以及海信珠山小镇均超过7亿。

从青岛新房市场2020整体成交行情来看，一季度新房成交量处于“低谷期”，三四月份经历了缓慢回升，6月份达到上半年成交最高点。7月份成交热度持续，但成交量出现缓慢下降趋势。全年来看，今年的“金九银十”并未出现以往同时期交易火热的现象，相反到了年末，青岛新房市场却出现了明显的“小幅翘尾”现象，在年终12月份迎来了“佳绩”。

回顾2020年，青岛各区域的二手房成交量真实地反映了青岛楼市的变化，近郊区域表现较突出。

据青岛网上房地产数据统计，2020全年青岛二手房共计成交63097套，同比2019年上涨13.4%，成交二手房源总面积5815627.98㎡。其中，成交普通二手住宅60670套，成交普通二手住宅总面积5474278.67㎡。

从各区成交来看，从各区成交数据来看，西海岸新区2020全年成交二手房14129套，成交二手房面积1320654.51㎡，占比全市总成交量22%，夺得2020年青岛二手房区域成交冠军；市北区成交二手房11506套，成交二手房面积894465.14㎡，占比全市总成交量18%，夺得2020年青岛二手房区域成交亚军；李沧区2020全年成交二手房7593套，占比全市总成交量12%，夺得区域成交季军，成交二手房总面积641873.38㎡。

其他区域，城阳2020全年成交二手房7155套，成交二手房总面积738027.12㎡；即墨成交二手房5382套，成交二手房总面积595227.68㎡；市南成交二手房4861套，成交二手房总面积399442.45㎡；莱西成交二手房3373套，成交二手房面积312320.34㎡；崂山成交二手房3105套，成交二手房面积350208.39㎡；平度成交二手房2240套，成交二手房面积208478.37㎡；高新区全年成交二手房732套，成交二手房面积76542.61㎡。另据粗略计算，2020年青岛二手房套均成交面积为92.2㎡。

此外，2020全年青岛二手房热点关注区域前三位分别是市北区浮山后、市南区八大湖和大学路片区，三个区域2020年二手房挂牌均价为29787元/㎡、30965元/㎡和52054元/㎡。

整体来看，青岛二手房整个2020上半年处在低冷或恢复期，而在下半年二手房成交量出现明显上涨，年底则在平稳中以稍显翘尾的表现收官2020年。从区域热度来看，以市北、李沧为代表的主城区二手房热度相对高于辅城区及近郊区域，远郊温度最为低冷。

2020青岛楼市经历了不少“波动起伏”，各项政策的推出加持，使得楼市“回暖”。新的一年里将会有哪些楼市新政将继续影响我们买房？2021楼市走向如何，仍有待观望。

2月18日，青岛市自然资源和规划局官网出台了全力应对疫情支持企业发展的15条保障措施。根据新政，对已成交的地块可延期签订土地出让合同；可分期缴纳土地出让金，也可延期缴纳土地出让金。同时保障疫情防控用地；保障重点项目用地。还有加快办理用地审查报批，继续实施经营性用地网上招拍挂出让等措施。新政的出台可以缓解开发商短期的资金压力。

整体来看，2020年青岛楼市的方方面面都受到了疫情的影响，其中包括传统销售旺季时间的平移延后，消费者购房需求因此出现升级改变，甚至年终楼市的"翘尾"落幕，都与年初的发生的疫情息息相关，而从目前来看，疫情尚未结束，2021年这一影响还将继续。

2020年3月，城阳区出台 《关于吸引人才享受共有产权住房政策的实施意见》，从房源和资金方面给予支持，减轻人才购房压力。《意见》提出，在区域内统筹优质商品住房，面向从院士到大专学历等各类人才开放。根据青岛市确定的人才七个层次，对不同层次人才购房时由企业承担购房总价的20%或30%，与企业共有产权。

2020年9月，继城阳区之后，李沧区人力资源社会保障局起草了《李沧区人才安居购房补贴发放实施细则》（附件）引发岛城市民的关注。与城阳共有产权商品房政策中在购房时就可以直接享受首付部分减免不同的是，《细则》中表示，他们将以“补贴”的形式发放给相关人才。

其中，最重要的是补贴政策：购房补贴数额为实际购房金额的30%，二类人才最高可享受160万元、三类人才最高可享受100万、四类人才最高可享受50万。购房补贴分5年按年申请，每年申请补贴的数额为购房补贴总额的20%。

2020年11月12日，《青岛市新建商品住宅交付流程指导意见》正式印发。该文件中最大的亮点为明确了先验房后交费再收房的商品房交房顺序，并且要求建设单位在新建商品房交付前必须完成不动产首次登记，保证交房即具备办证条件。本指导意见自2021年1月1日起施行，有效期至2025年12月31日。《意见》中，对新建物业交付条件及流程、新建商品房交付条件及流程分别作了明确规定。记者了解到，《意见》对购房人的利益实现了最大化保护，明确了什么样的房子可以交、交什么、怎么交、出了问题怎么办等购房群众最关心的问题，并对房屋交付的条件、流程等进行了全面梳理和改革。

2020年4月份，《青岛市个人住房公积金贷款管理办法》正式执行，对公积金贷款相关政策进行了相应调整，其中，申贷条件从认贷次数调整为“认房认贷”，即申请我市公积金贷款的，借款申请人所购买的住房须为家庭首套自住住房或第二套改善型普通自住住房；购买第三套及以上住房或者已经两次使用过公积金贷款的缴存职工家庭不得申请公积金贷款。

对于贷款额度及首付比例，购买首套房的，最低首付款比例执行30%的规定，购买第二套房的，首付款比例不得低于40%。二套房贷款利率按照同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍执行；取消原二次公积金贷款的1.1倍利率规定。此次政策调整是坚持“房住不炒”定位，按照“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的要求，落实上级政策规定，为缴存职工购买自住住房提供有力的资金支持。

资深地产专家、易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：各地楼市后续的政策走势有几个特征：

第一，放松的大方向不改变，但不允许出现过大尺度的调整，尤其是市场反应过激的政策要更加谨慎出台。

第二，政府可以主动搭建平台鼓励房企促销，这是目前相对比较可靠和有效的楼市刺激政策。

第三，商业银行贷款额度总体上在增加，这是后续各个城市可以依赖的刺激住房消费的政策。

整体来看，2021年青岛楼市市场依然会保持“房住不炒”的主基调，不会产生大幅波动。

凤凰网青岛综合

资料来源：青岛锐理、乐居网青岛、青岛市住建局、青岛网上房地产官网

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