文丨西部菌
2021新的十年开启，区域竞争加速洗牌，房地产行业也面临着前所未有的变局。尤其是优胜劣汰的下行周期下，一些区域型中小型房企，发展走向备受关注。
提到四川的区域型房企，邦泰集团的名字，估计大家不陌生。日前，中指研究院发布了2020年四川房企销售业绩TOP20强榜单，邦泰集团以152.1亿元的销售额，位居第13位。
在成都以外的四川二级城市中，销售规模只有百亿的邦泰，存在感并不低。不过，偏安一隅的邦泰，也面临着困守三四线城市的难题。
去年8月，邦泰联手优炫未来在成都罕见拿地，释放了加码高能级地区的野心，未来它还会继续加仓成都吗？落子成都，能否帮它走出三四线？
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公开信息显示，四川邦泰集团创建于2007年3月，于2013年3月成立集团公司。从发展历史来看，邦泰算得上一个比较年轻的品牌了。
在成立集团公司的2013年，起家乐山的邦泰，将总部搬到了成都高新区。也是这年，邦泰在成都双流拿地，推出了在成都的首个项目。
梳理邦泰的发展历程可以发现，这家起步较晚的地产企业，并没有为了追赶房地产行业的红利而变得激进，扩张步伐的稳健程度，可以用佛系来形容。
来源：邦泰官网
从创立的2007年到2020年，邦泰布局成都、宜宾、内江、乐山、西昌、眉山、广元、自贡、巴中、遂宁、攀枝花、达州、绵阳、德阳、昆明、玉溪等近二十座城市。
基本为四川的地级市，四川之外只在云南的昆明和玉溪有少量项目，全国化色彩相当弱，而且都是以三四线城市为主。即便在总部成都，2013年落子之后也是多年没有任何动静。
最近几年，在房地产增量红利窗口期关闭的背景下，赶了个晚集的邦泰，依旧延续了稳扎稳打的风格，拿地节奏并没有明显加快。
不过在2019年年底，时隔六年之后，邦泰终于重新杀回成都，在靠近成都主城的龙泉驿区十陵街道斥资13.57亿元拿地，试图抓住成都东进的利好。这一揽储动作在当时也引发了广泛的关注。
去年年底，邦泰在云南澄江市抚仙湖拿地，结合去年8月在成都再次联合拿地，邦泰集团似乎正在改变策略，开始向外拓展，向高能级城市拓展。
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2020年的克而瑞数据显示，邦泰的全口径销售额为111.8亿元，位列房企第166位。2017年到2020年，邦泰在四川拿地174.74亿元，排在第八位，要高于领地等房企。
在头部房企较为稀缺的四川，邦泰也称得上是有一定竞争力的本土房企之一。而它在川内的市场地位，无疑得益于深耕三四线城市的区域战略。
2017-2020年在川投资拿地排行
邦泰稳健成长的那些年，正值房地产市场高歌猛进，一些大中型房企瞄准一二线城市，通过高周转策略快速地全国化，迈上了一个又一个的千亿台阶。
邦泰的确是错过了快速做大做强的黄金时期，导致到如今仍然只有百亿规模。不过换个角度来看，深耕三四线城市的差异化选择，其实也不是毫无收获。
一方面，相较于规模房企批量化地在不同城市复制投资模式，在四川二级城市做深、做精、做优，可以让邦泰完成品牌的深度嵌入。
比如据报道，2012年，邦泰在乐山的嘉州长卷•天玺项目，单盘就取得10.5亿的销售额，跃升当地销售冠军。
而且邦泰比那些外来房企，更熟悉本地市场，有更多的本地资源和本土运作经验，这也是一种竞争护城河。
另一方面，购买力有限的三四线城市，在前些年同样走上了发展快车道，城镇化加上棚改货币化的红利，也为房地产行业提供了巨大空间，助力邦泰快速实现了“十城百亿”的目标。
其实，尽管三四线城市的市场一直被唱衰，但无可否认，相较于数量有限的一二线城市，低能级城市才是真正的主流。而且哪怕是三四线，邦泰的投资选择，也是以核心区域为主。
所以到目前，缺少全国化野心的邦泰，在四川地级市的阵地倒是相当稳固。克而瑞数据显示，2020年四川强地级市销售榜中，邦泰可以排到第五名，位列碧桂园之后。
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不管是落子云南，还是加仓成都，邦泰在区域布局上的调整，说明它意识到继续延续过去的策略，很难在规模上实现实质性的突破。
存量时代，房地产市场的洗牌速度在加快。就在前不久，广西房企龙头彰泰，也将65%的股权“卖身”给了旭辉。毫无疑问，百亿规模的邦泰，其生存压力是相当现实的。
更具体来说，它至少体现在两个层面：
第一，三四线城市有人口、产业流出的危险，并且棚改货币化进入尾声，房地产市场增长空间愈发有限，未必能够承载得起房企扩张的意图。
比如根据克而瑞的监测，去年四川地区的泸州、自贡、乐山、广安、广元等城市的销量都出现了下降。
另外，就销售情况来看，邦泰也出现了增长熄火的情况。克而瑞数据显示，2018年到2020年邦泰销售额分别为169.9亿元、127.6亿元、111.8亿元，销售额、销售排名都逐年下滑。
来源：克而瑞
第二，重心在一二线城市的房企，为了继续规模化扩张，正开始向三四线城市大举进军，邦泰等区域型房企的生存空间，面临着外来竞争者的不断挤压。
关于这点，邦泰集团董事长罗勇在2019年曾忧虑地讲道：
我们引以为傲的三、四线主场，正在遭受前所未有的一线品牌开发商冲击，我们面对的竞争对手，再也不是那些小米加步枪的地方部队，而是寡头和巨擘。
的确，从品牌知名度，到资源储备，再到融资能力，大中型房企都更具有优势，它们一旦决定将重心下沉，将会给本土房企带来前所未有的挑战。
在深耕多年的地区，邦泰也时不时卷入产品风波。比如宜宾三江新区开发的邦泰国际社区北区，就因为车位、装修等问题，引发大量的投诉。
在外来房企强敌环伺的当下，这无疑也不利于守住现有的市场竞争优势。
早些年接受采访时，邦泰集团董事长罗勇曾强调，“一定不能被时代落下”。但很显然，邦泰过去的扩张节奏，和时代的发展势头是有些脱节的。
现在，邦泰开始有所调整。那么重回成都的连续动作，能否帮助邦泰解决困守三四线的难题呢？我们拭目以待。