这个硬核标准可能影响楼市20年

今年1月,江苏省新修订的《住宅设计标准》正式亮相官网,将于7月1日实施。

后疫情时代,这是全国首部完成修订的住宅设计标准:住宅要设置新风系统,有二个及以上的卫生间,至少应保证一个卫生间可直接采光,住宅四层以上都要设置电梯。

今年7月1日起,江苏各地土拍都会加上新的标准,各家房企要拿地,就得按照新规来。

无独有偶, 山东省住房和城乡建设厅1月13日也印发了《山东省健康住宅开发建设技术导则》。相比硬核江苏,山东省文件并非强制标准,适用于全装修交付的新建住宅。

从两个人口大省的提出的住宅改革的意见,可以看到端倪——老龄化的因素再加大,楼市产品逻辑需要重新思考。

他山之石,可以攻玉。未来20年,中国将面临全面的老龄化。这些硬核新规又给了福州楼市哪些启示?

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新风系统

江苏版住宅设计标准,第一关注点就是住宅需要设置新风系统或装置。

这是在全国楼市的第一例,不少人甚至会把中央空调和新风系统搞混。

英国专家奥斯顿·淳以于1935年发明人类首台热交换新风系统。

二战之后的洛杉矶光化学烟雾事件、伦敦烟雾事件加速了新风系统在欧美的普及。

新风系统的概念引入中国已有20多年,但据了解中国新建住宅新风系统配置率不足1%,2019 年国内新风系统的零售市场规模菜超百亿,第一阵营主要有小米、远大、松下、大金等企业。

影响新风系统普及的原因也很好理解,一来是贵:新风系统的零售单价基本过万,每半年还需要清洗管道,费用在1-2千元。二来是之前缺少规范,难以像欧美部分国家做到安装渗透率接近 100%。

此次江苏硬核推动新风装置进入住宅,首先对居住环境是一个利好。

毕竟2017年江苏多年出现雾霾。而冬天也比较冷,难以开窗通风。

新风装置有望与地暖、中央空调等成为当地改善住宅的标配。

当然这也会给房企打来压力,内部人士估算,这会导致建面成本增加100元/㎡,提升房企拿地成本。

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卫生间与电梯

面对老龄化,日本的浴室配套(图:冯仑微信公号)

江苏推动硬核新规,是因为这里是全国最早进入老龄化社会的地区之一。

截至2019年末,江苏60岁及以上老年人口1834.16万人,占户籍人口的 23.32%,高于全国5.22个百分点。

中国的商品房始于上世纪90年代,再加上80后多为独生子女,老龄化时代到来,需要产品升级去进行弥补。

硬核江苏的新住宅标准对产品的细节进行了规划。

比如说卫生间的规范——住宅套内有二个及以上的卫生间,至少应保证一个卫生间可直接采光、自然通风。

坐便器旁边宜设置 L 型扶手或预留安装位置,淋浴区宜设置浴凳,供老人坐姿洗浴。

比如说给老年人提升行动力——住区内主要园路及出入口应便于轮椅通过。

比如说电梯的设计——4层及4层以上住宅或住户入口层必须设置电梯并满足无障碍使用要求。

不高于11层住宅,每单元电梯不少于1台,7到11层则要配置可容纳担架的电梯。高于12层住宅,每单元设置电梯不少于2台,一台应配置可容纳担架电梯,可兼做消防使用。

实际上,老旧小区的安装在全国都是一个痛点。

同样老龄化明显的上海,2012-2020年的老旧楼梯房只加装了约500台电梯,相比上海一共有约22万个单元,占比只有0.23%。

除防火规范、自然通风、采光、消防疏散,连廊净宽等技术难度之外,最重要的是小区内的协调。

这个问题在福州也很明显。福州老旧小区安装电梯规则是——

以梯位为单位,征得该梯号(幢)房屋专有部分三分之二以上的业主且占该梯号(幢)房屋总面积三分之二以上的业主同意,并在小区公示栏进行不少于10日的公示。

实际操作中,低楼层的居民往往因为费用以及影响采光等原因加以拒绝。只要有一些人不同意,均摊费用谈不下来,电梯就装不成。

而安装成功后,新部件进入老社区又会产生问题。

鼓楼区的卧湖新苑,加装电梯后导致小区通道被过多占用,行人和车辆无法正常通行。

江苏此次对新住宅的一刀切,对当地老旧小区的估价体系造成怎样的影响,还需要关注。

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购房有鲜明区域属性

江苏新标准提倡设置智慧家居系统

硬核新规还有其他亮点:住宅配备生鲜冷链智能快递柜,针对的是类似丰巢快递柜收费风波。

要求垃圾分类收集点宜设置在相对隐蔽处,距离住宅门厅不小于4m。

功能区面也做了定位:可封闭厨房的最小使用面积不小于 4㎡,双人卧室使用面积不应小于 10㎡,此处就不一一细说了。

别人规划虽然很香,但福州买房人无需做等等党。

江苏的住宅新规今年7月1日实施。开发商下半年土拍拿地,加上调整产品规划,至少需要1-2年才能检查结果。

假设规划不错,在全国要推广,可能又需要2-3年。福州购房人要做等等党,可能错过的是购房窗口时间。

此外居住有鲜明的区域属性。

比如说长三角区域,是我国电梯生产的核心区域之一。加大电梯安装数量,有利于当地产业发展。安装新风系统,有利于抵御雾霾。

福州空气质量优质,产业有自身特点,是否会和江苏类似,还不好说。

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老龄化成为变量

诺基亚时代,手机好坏的衡量标准只有一个:通话时间和待机时间。苹果手机为代表的智能设备推出后,手机一天几充也没有什么了。

这说明大需求发生改变的时候,产品逻辑变化,消费者的关注点也会变。

楼市要考虑住宅“老龄化”和人口“老龄化”带来的影响。

福州去年楼市,两个盘最有两点——

都是为孩子这个群体,旗帜鲜明地喊出了产品特点。

相对于孩子的幸福,除了远郊的康养地产之外,楼市的产品和宣传,针对老年人就只剩下宣传合家团聚,四世同堂。

设计师和操盘手往往年轻,没有办法体会老年人的生活,再加上成本核算等,如今的楼市,缺少这样的产品。

江苏住宅新硬核标准,如果落实到位,是有可能会让一大部分老人考虑放弃现有住宅,重新购买新房,再次彻底激活一次楼市的。

再说产品的老龄化。

楼市里的老破小能不能买?观点不一。如今老破小产品的溢价是建立在地段、学区等非居住属性上的,更强调的是稀缺性。

老旧小区让老人出行困难(资料图)

江苏、山东的住宅新规,福州大力推进租赁住房都代表了房地产盈利的模式变化,即由所有权的低买高卖转变为对居住价值的提供。

未来房子居住体验的溢价会慢慢上升。

有人认为:老龄化来临,住房会出现过剩。房价会跌。

有媒体以德国为例:1960年的时候7300万人, 1900万个家庭。2010年, 8100万人,增加了1/10,家庭户数翻变成4000多万。老龄化,带来了更多的需求。

2021年2月福州首场土拍为例,8块宗地中,有4块需要配建全龄化养老设施。

刚颁布的《福州加快建设现代化国际城市行动纲要》提到:持续推进居家社区养老服务集成改革。