读懂中国楼市
今天（1月20），网络疯传一份疑似上海出台楼市新政的截图。多家媒体称：“上海调控新政来了”。
随后，根据媒体报道，上海市闵行区房管局第一时间作出了回应，称没有收到相关通知，官方没有发文。
下午，传闻持续发酵，上海市房管局有关负责人回应媒体称，上海并未出台楼市调控新政策，仅是对原有政策的强化，要求加强原有政策的执行，要求加强销售管理，杜绝楼市乱象。
闵行区新闻办有关负责人则表示，“我们正在核实。”
这份《闵行区房管局会议纪要》的网传消息显示，因传达市房管局会议精神，严控过热现象，将采取一系列措施来防止新房认筹过热。
图片来源网络
从截图的文字表述看，不够规范。且既有对外的内容，也有对内的内容。
可以肯定，这不是一份正式文件，作为一次会议纪要，恰如其分。
从内容来看，的确主要是关于楼盘销售的管理规范，这与上海市房管局相关人士的回应并不矛盾。
其中，主要包括7项防止认筹过热的措施、2项稳价格措施以及2项后期调控动作。
01
措施类：防止认筹过热
共有7条措施，基本上是规范商品房和二手房销售的措施。
从这些措施看，市场上存在的问题，官方都很清楚。
但是由于市场调控逻辑是“堵”，这些措施仍属于“打补丁”。
而其中的很多措施，具体实施起来并不容易，甚至不太现实。
1
项目认筹红线3:1，认筹不能过热，不要和自媒体联合炒作楼盘热销。
评论：目前，上海楼盘基本仍是以现场认筹为主。要控制认筹比例不超过3:1，实际要如何操作？控制了认筹比例，如何控制排队的顺序？
比如：漏夜排队、找关系……这些市场乱象或许又将重现。
2
对于认筹比超过3:1热销房源，要求剩余房源后期一次性全部推出来，且会严格审核形象进度（形象进度维持1/3）。
评论：如果一个楼盘是30万方、50万方的大盘，一开始就成为热销项目，将被要求后期房源一次性推出。这如何可行呢？
如果真这样实施，开发商一定会把认筹比例控制在2.99:1。
再比如：开发商为了控制认筹比例，限定认筹名额，而这其中有谁能获得这个名额，将通过什么途径获得？这其中可能又将衍生出诸多问题。
3
同一家庭同一时段（认筹开始-摇号结束）全市范围只能认筹一个楼盘，认筹金不超过房屋总价的20%。若为热销楼盘，适当提升认筹金比例，但首套不得超过35%，二套不超过70%，且认筹金在摇号结束一周内退还客户。
评论：楼盘的认筹到开始摇号时间，是否固定？在认筹阶段家庭信息就统一联网登记吗？如果不联网登记，如何能审查一个家庭只能认筹一个楼盘？
4
针对开盘当天去化率超过90%的楼盘，认筹名单须提交房管局备案，且不得更名（若为退房，1年内不得签约）。
评论：去化率90%以上的楼盘，认筹名单需要交房管局备案，那么开发商一定会把去化率做到89.99%，即可不提交认筹名单。
那么，要如何审查同一家庭是不是只认筹一个楼盘？如何审查“不得更名”？（认筹人和购房人一致。）
02
价格部分：稳价格
1. 预售价格审批从严，开发商合理参考周边竞品定价。
2. 针对价格低于市场价楼盘，适当提升价格防止过热。
评论：其中，第2条措施非常有意思。
这条措施实际上道出了商品房市场过热的一个重要的根源：限价政策导致的套利空间。
这条政策也间接地承认了限价政策造成了巨大的套利空间，导致了新房市场异常火爆。
而新房“一房难求”，又使部分购房者陷于焦虑和恐慌，不得不向高价二手房投降。
新房和二手房之间双向反馈。
03
后期调控动作
1. 市里正在研究调控政策，例如离婚两年内不能买房，分批摇号政策等。视这两个月情况决定，如果市场过热大概率会落地。
2. 收紧资金监管，委托银行监管。
评论：第一是研究政策，第二是观察市场两个月时间。
非常吻合官方的思维方式和逻辑。
近期，上海楼市急剧升温。市场表现颇有深圳、杭州市场走势向上海传导之势。
新房方面，刚刚过去的2020年末，前滩尚峰名邸认筹率已达到1278%，徐汇上海中学+上海小学“双学区房”汇成南街里认筹率达到了1236%……新房摇号、热销之势席卷全城，90%的新房即开即罄。
有数据显示，2020年全年，上海全市新房共成交73632套，较2019年增长17%，新房成交均价57099元/㎡，较2019年上涨4%，新房库存58531套，仅够去化8个月。
尚峰名邸认筹现场(图片来自网络）
二手房方面，由于购房群体的焦虑情绪加剧，越来越多的购房者涌向周边的二手房市场，上海已出现了“全城房荒”、“一天一个价”的局面。1月上旬，上海二手房房东跳价、惜售案例增多，部分学区房挂牌价格急剧跳涨，单价甚至直逼豪宅价格。
有数据显示，2020年全年，上海全市二手房天量成交30.15万套，较2019年增长26%。
回顾2020年市场走势，一线城市深圳和以杭州为代表的强二线城市，表现最为突出。
时至2020年年底，这股热潮终于冲进了上海。
市场走势耐人寻味。
资本的嗅觉比狗鼻子都灵。
实际上，市场背后真正的推手，是货币。
或许到今天，人们才能够看得更清楚一些。
上海新政到底出不出？
如果出，什么时候出？政策会怎么出？
如果出，对市场影响多大？
聪明的人，应该能得出一些结论。