2021年,成都房价怎么走?

2020年是充满挑战的一年,黑天鹅和灰犀牛突袭,让全球经济遭重创。而在疫情后快速复苏的,是房地产行业。经历“V型反转”后,2020年全国房地产开发投资达到141443亿元,比上年增长7%,是2020年中国经济亮色之一。

成都楼市在2020年表现也相当不俗。农历年后首次土拍,隆基泰和溢价96%抢地龙泉,而后大发溢价125%豪取新都,这体现了开发商对城市和楼市的高度预期,丝毫不见疫情创伤。

哪怕有疫情影响,哪怕单价、面积和总价蹭蹭上涨,2020年住宅成交量较去年也不相上下。甚至因为局部楼盘过热,成都还出台了无房优先、3倍熔断的调控政策。

魔幻的一年走到尾声,2020年的成都楼市,让你留下了哪些印象?

重点导读

1.政策端:新政下被保护的,和被误伤的

2.购房门槛:一圈层平均线300万

3.选择面:新类型房源涌现,购房选择面更宽

4.趋势:2021年成都房价怎么走?

新政下被保护的,和被误伤的

2020年有两个比较大的楼市相关政策出台,一个有关二手房,增值税免征年限由2年变成5年;一个有关新房,无房优先、3倍熔断。

政策出台的初衷是抑制投机和防止楼市过热,大方向正确但不免误伤部分群体。比如二手房增值税免征年限的调整,让一群被迫从新房市场转战二手市场的刚需,丧失了许多次新房源的选择权,为了免税只能买更老的房子。

比如热点楼盘无房优先和3倍熔断,更好地保护了无房群体,政策下甚至出现了77岁的无房刚需。而这同时也让本就在夹缝中求存的换房改善群体,无缘热门楼盘,化身“摇号氛围组”。

购房门槛又提高,一圈层平均线300万

2020年的房子有3涨,单价涨,面积涨,总价涨。单价上,2020年大成都均价达到1.43万元/㎡,主城区均价“破2”。

成交套均面积上,今年突破了120㎡,较前两年“多出一个房间”。虽说平均线是122㎡,但某些区域远高于这个水平,比如青羊区和武侯区接近150㎡,高新区145㎡,锦江区143㎡,金牛区137㎡。甚至远郊的邛崃和新津,套均面积也超过120㎡。

看看自己的房子,达到平均线了吗?

单价提高+面积做大=总价上涨。2020年,在大成都买一套房子,平均线是174万,比上年涨了30万。在一圈层,平均线是300万,比上年涨了60万。而一圈层的“大佬”是青羊区,套均总价超400万,其次是武侯和锦江,平均线都在300万以上。二圈层的平均线,也达到了200万。

做房地产以后,几十万、几百万好像只是没温度的数字。一听,都不贵,一拿,都没有。

成都楼市这么好,让人觉得遍地是土豪。实际上呢?今年成都卖了18万套房子,能花200-300万买的,只有15%的人;能花300-400万买的,只有6%的人;能花400-500万买的,只有不到3%的人;再往上就微乎其微了。

目前,成都买房主力军,还是集中在200万以下。成都的主力供应区域,还是在二三圈层。2020年一圈层的供应稍微往上提了提,导致门槛一下高了不少。但任他光芒万丈,也只是那露在海面上的冰山一角,海面下还有数不清的中低价盘默默支撑。

换个角度看,成都工资中位数只有4600元/月,以房价中位数200万来算,理想情况下,一个普通打工人,不吃不喝36年才能买套普通的房子。何况工资涨幅怎么追房价涨幅?差距只会越拉越大。不搜刮6个钱包,难。

新类型房源出现,可选择面更广

以往在成都选房,只看品牌房企和非品牌房企。2018年以来,成都大批量供应TOD用地和人才公寓用地,2020年人才公寓和TOD项目陆续推出,成都买房选择面开始变宽了。

人才公寓的初衷是留住ABCD类人才,基本上每个区至少有1个项目,不过目前分摊到区的人才数量还是比较有限,因此热门的锦城峰荟都有两次“降标”,更别提其他了,不少人才公寓都变成了普通商品房在售。

TOD呢,也是住宅先卖,今年陆续开出来了4个——陆肖站TOD麓鸣九天、中环TOD十里风和、双凤桥TOD凤舞七里、梓潼宫TOD梓潼四季。首批16个示范项目里面还有12个待推,预计未来还会有更多。

人才公寓项目和TOD项目在配套规划上相对更充分,但定价基本上是市场价,没啥“欺头”可捡,只是说给了购房者更多的选择。

2021年成都房价怎么走?

如果以今年成都楼市的市场情况对比,2021年成都房价大概率维稳。

其一,12月成都提出“适当提升‘中优’部分区域土地容积率”。2017年起成都中心城区土地降容降密,同样一块土地,修的房子更少,卖的价格更高。适当提升容积率后,单价和面积的涨幅或放缓。

其二,2020年土地端有两个变化,一个是控溢价率和成交楼面价,算上无偿移交,今年成都土地的实际成交楼面价主要在1.8-2.4万元/㎡区间,价格上和前两年差距不大,只是在地块数量上多了一点。

另外,年末成都开始推行“双限地”,规定了住宅清水最高销售均价,主城区集中在2.1-2.4万元/㎡,近郊集中在1.3-1.9万元/㎡,将成都新房价格维持在相对合理区间。

其三,目前新房备案价和装修价仍有一条隐形的“红线”。因为这条红线的存在,年底还出现过某些楼盘最新批次的开盘价较上批次更便宜,因此还引发过维权。前段时间有传言表示住建部监测了22个重点城市的房价,名单虽然没公布,但有人猜测与去年开展一城一策试点城市的名单基本一致,其中包含成都。在房住不炒大背景下,这条红线预计还会存在一段时间。

其实今年房价有一定程度上涨,与一圈层加大供应不无关系;下一年一圈层的供应加大或调低,对房价走势也有一定影响。但整体来看,成都楼市早已过了暴利投资阶段,继续维稳是大势所趋。适时上车,愿你也能成为那个平平无奇的买房小天才。

来源:克而瑞四川