齐鲁晚报·齐鲁壹点 记者 高茹
近日，中指研究院发布《2020年济南房地产市场总结与趋势》研究报告，报告从宏观政策、市场销量、土地成交、房地产市场发展趋势四个维度对2020年济南房地产市场的发展进行了总结，并对2021年发展趋势进行预判。
2020年国家坚持房住不炒，因城施策，7月起重点城市调控加码，房地产金融监管收紧，房地产长效机制得到落实，同时，济南在疫情期间出台土地、人才、落户等政策保障市场健康发展。
商品住宅供销走势：疫情过后市场需求充分释放，全年成交上涨17.8%
疫情过后济南楼市需求充分释放，全年成交上涨17.8%，供应回落19.5%，市场表现供小于求2020年济南主城区(历下区、市中区、历城区、槐荫区、天桥区、长清区和高新区，下同)商品住宅供应491.5万㎡，同比下降19.5%;成交788.4万㎡，同比上涨17.8% 。 2020年销供比为1.6，供小于求。
2020年二季度为供应主力，占全年供应量40.1%;二、三、四季度成交均超230万㎡，疫情过后，市场需求充分释放。
一季度受疫情影响，供销大幅回落;二季度市场回暖成交量同比上涨13.6%;三季度涨幅扩大至29%，四季度迎来全年成交最高峰，同比上涨55.6%，成功扭转全年走势。
商品住宅价格走势：2020年商品住宅均价15068元/㎡ ，同比下降2.6%
2020年济南商品住宅均价全年呈平稳态势，为15068元/㎡，同比下降2.6%，成为近五年唯一出现回落的年份。
具体来看，1-3季度商品住宅均价呈平稳波动态势，四季度伊始出现较大幅度回落，环比下降11%，达到近两年最低位;11-12月价格逐步回升至正常水平。
商品住宅存量：截止2020年底商品住宅存量1149万㎡ ，去化周期为14.8个月
一季度受疫情及春节假期影响去化周期处高位;二、三季度随着市场回暖及旺季的到来，去化周期直线下调，由25.8个月缩短至14.1个月，四季度表现平稳;受二季度加大供应影响，库存量出现上升，而后库存表现平稳，截止到2020年末商品住宅存量1149万㎡ ，去化周期为14.8个月。
2020年济南区域成交规模涨多于降，天桥区涨幅最大;成交均价仅历下区同比上涨。
在成交面积中，90-120㎡房源为主力产品，120-144㎡改善型需求增加 ;140-180万元总价产品占比最多。
主力成交面积段为90-120㎡，占比46.6%，相较去年下降4.5个百分点。其次是120-144㎡产品，占比36.0%，相较去年上涨2.5个百分点。140-180万元总价产品成交最多，占比24.6%;紧随其后的是220万元以上产品，占比24.5%。
办公供销走势：办公销售规模上涨，市场表现供不应求
2020年济南办公共成交147.3万㎡，同比上涨73.7%;成交均价11085元/平方米，其中一、二季度价格平稳，9月份价格跌至最低10166元/平方米，10月份价格回升，11月份达到年内高点，13000元/平方米，12月份略有下降。
一季度受春节假期及疫情影响，办公上市面积仅7.8万㎡，2月份无供应;二季度上市面积大幅增加，供应40.0万㎡，尤其是4月份上市
面积高达26.0万㎡ ;三、四季度供应下降，保持平稳。一、三、四季度销供比均超过2，仅二季度销供比低于1，市场供不应求。
办公区域成交方面，槐荫和高新为供应主力;历下成交量位居榜首且成交均价最高。
2020年济南槐荫区、高新区和历下区为办公市场供应主力，合计占比超七成;历下区成交量位居榜首，成交44.4万平方米，占比30.7%;其次是高新区，成交26.1万平方米，占比18.0%。
历下区办公成交均价最高，为13203元/平方米;紧随其后的是高新区，成交均价12794元/平方米。
2020年济南商业成交40.2万㎡，2月份成交规模最小，11月份成交量最大;成交均价20978元/㎡，三季度价格下降，四季度价格回升。
2020年商业供应71.5万㎡，主要集中在二季度，一季度受疫情影响供应仅5.0万㎡，二季度供应增加至45.8万㎡ ，三季度供应下降，四季度保持平稳。从销供比来看，商业市场整体销供比0.6，市场供大于求。历城区和槐荫区为供应主力;历城区成交量位居榜首;历下区成交均价最高。
企业表现：万科、融创中国、中海领跑济南市场
2020年万科以156.6亿元/108.3万平的销售业绩位列销售金额榜单首位、销售面积榜单第二名;融创中国以153.3亿元/121.2万平的销售
业绩夺得销售金额第二名、销售面积冠军;中海地产以104.8亿元/79.1万平的销售业绩位居销售金额榜单第三名、销售面积榜单第四名。
土地：上半年紧缩下半年放量，以住宅用地成交为主
2020年推出土地3624.5万㎡/成交3106.5万㎡，同比均下降，成交楼面均价2295元/㎡，同比上涨10.9%。
2020年济南市共推出土地546宗，规划建面3624.5万㎡，同比下降13.3%;成交482宗，规划建面3106.5万㎡，同比下降18.9%，成交楼面均
价2295元/㎡，同比上涨10.9%。总体供需规模缩减，但土地成本上升。
2020年济南土地市场呈现上半年紧缩下半年放量的特点。年初受疫情影响土地市场推地缓慢，6月开始加快推地节奏，四季度集中推地补量成交较多，11月供应达到全年最高点，12月集中成交达到全年最高。
土地结构：2020年住宅用地成交1281.7万㎡，占比41.3%，工业用地占比处高位为37.2%
整体来看，济南市以住宅用地成交为主。2020年济南市住宅用地成交1281.7万㎡，占比略回升至41.3%，比去年上涨1.8个百分点。
商办用地：2020年商办用地成交584.2万㎡，占比18.8%，同比略增加1.4个百分点。
工业用地：2020年工业用地1157.3万㎡，占比微降至37.2%，同比略下降4.8个百分点。
土地出让金及溢价率：2020年出让金收入达712.9亿元，平均溢价率2.9%
2020年济南市成交土地出让金收入为712.9亿元，平均溢价率为2.9%。济南土地市场已经回归冷静，溢价率回归常态水平，高溢价地块出现较少。
成交集中在下半年，12月土地收入达到全年最高为172.1亿元，11月份溢价率最高为5.5%。
各区域土地供求价：历城区供求量最大，历下区楼面价最高
各区域成交量来看，历城区为全市主力供需区域，2020年推出939.9万平，成交848.6万平;其次是济阳区推出521.3万平，成交454.1万平;长清区、市中区和钢城区成交规模较小，均不足百万平。
从土地价格来看，历下区以7092元/平居各区首位，其次槐荫区，成交楼面价为5714元/平;再次是市中区为5498元/平。历城区成交楼面价为3019元/平，其他区域均低于3000元/平。
住宅土地市场供求价：2020年推出宅地1504.5万㎡/成交1281.7万㎡，成交楼面均价4389元/㎡，同比上涨4.18%
2020年，济南市共推出住宅土地189宗，规划建面1504.5万㎡，同比下降9.0%;成交165宗，规划建面1281.7万㎡，同比下降15.4%;成交楼面均价4389元/㎡，同比上涨4.18%。
2020年一季度受疫情影响，房企投资拿地几乎停摆，二季度随着疫情得到控制，同时在城市加速供地、融资相对宽松、前期压抑需求不断释放、销售逐渐回暖的带动下，房企加大投资力度。二三四季度土地市场加速补量，土地成交量节节攀升。
住宅土地出让金及溢价率：住宅土地出让金收入为562.5亿元，平均溢价率为3.4%
2020年，济南市成交住宅土地出让金达562.5亿元，平均溢价率为3.4%。2020年济南宅地市场出现溢价的地块共计18宗，溢价率最高的地块为新城竞得的经十一路C-1地块，楼面价13966元/㎡，溢价率高达58.7%。
住宅土地分区域供求价：历城区、济阳区、章丘区位列成交规模前三位，历下区楼面价最贵
2020年历城区宅地市场成交340.8万平，仍为挑大梁的主力角色，占据济南全市近三分之一的成交量;其次是济阳区成交174.6万平;再次章丘区成交170.0万平。其余则均在110万平成交规模以下。
从土地价格来看，历下区以10634/平居各区首位，当之无愧的最贵区域，其次槐荫区，成交楼面价7774元/平;再次是市中区为6017元/平，历城区成交楼面价为5921元/平。
绝大多数区域宅地成交楼面价2017年大幅上涨，2018年开始陆续出现回落，到2020地价水平回归理性。
历下区、槐荫区地价上涨明显，为济南土地价值较高的区域，历下区成交楼面价近两年超万元;市中区楼面价整体有所回落，降至目前6017元/㎡。历城区、天桥区、长清区、章丘区和济阳区波动上涨，历城区、天桥区2020年楼面价超5000元/㎡，长清区、章丘区和济阳区则在4000元/㎡以下。
商办土地市场供求价：2020年推出商办用地718.0万㎡/成交584.2万㎡，成交楼面均价1742元/㎡，同比上涨14.4%
2020年，济南市共推出商办土地115宗，规划建面718.0万㎡，同比微降0.3%，成交95宗，规划建面584.2万㎡，同比下降12.1%;成交楼面均价1742元/㎡，同比上涨14.4%。
四季度商办土地集中推出，成交规模大幅增加，12月份成交量达到全年最高，成交规划建面162.5万㎡。
商办土地出让金及溢价率：商办土地出让金收入为101.8亿元，平均溢价率为0.8%
2020年济南市成交商办土地出让金达101.8亿元，与上年基本持平，平均溢价率为0.8%，同比降低5.4个百分点。
商办土地成交集中在四季度，12月成交达到顶点，土地出让金收入36.2亿元。
企业拿地排行榜：万科、远洋、龙湖位列权益拿地金额前三位
2020年外来房企进驻济南的并不多，厦门建发、中交地产、越秀等寥寥几家外来房企进驻，但土地市场总体表现还是精彩纷呈的。
从企业拿地金额排行来看，万科、远洋和龙湖占据榜单前三位。万科今年表现亮眼，在天桥、历城区摘地，收获颇丰，包括毛巾厂地块、药山片区及雪山片区组团地块，以权益金额53.8亿元位列第一;再次是远洋集团权益金额49亿元排名第二，在天桥、历城、槐荫均有斩获，另外年中通过合作方式获取了北湖地块，实际上远洋集团土地储备同样不容小觑。龙湖集团摘得地块位于王舍人和贤文片区，权益拿地金额为33.5亿元，排名第三。
宅地成交单价排行榜：中国电建竞得的原山东长城房地产综合开发总公司地块成交楼面价最高，为14403元/㎡
宅地成交总价排行榜：越秀地产竞得的机床四厂A-1地块成交总价最高，为23.35亿元
房地产市场总结与展望
政策：中央仍坚持“房住不炒”定位不变
2020年中央仍坚持“房住不炒”定位不变，房地产领域金融监管依然从严。地方政府为应对新冠疫情带来的影响，多地陆续从供需两端出台房地产扶持政策，因城施策更加灵活，但仍坚守“限购”、“限贷”底线，以促进房地产市场平稳运行。
市场：成交规模同比上涨，预计2021年继续保持稳定
受疫情影响，一季度市场冷却，二季度成交规模虽大幅回升，三、四季度成交热度持续，整年来看，成交规模同比上涨。预计2021年市场将维持稳定，供应较大的片区价格仍有下行空间。
土地：整年土地供求均同比下降，2021年房企拿地将更加理性
上半年济南土地市场土地供求规模大幅下降，下半年供地规模加大，整年土地供求均同比下降，溢价率维持低点，但优质地块竞争激烈。预计明年土地市场供求平稳，房企拿地比较理性。
房企：坚持现金流为上，2021年将继续积极推盘去化
一季度受疫情影响，房企项目销售承压，市场规模下滑，后期各项目优惠政策推出，渠道合作，坚持现金流为上，销售额同比上涨。预计明年房企仍以现金流为主，积极推盘去化。
（数据来源：中国指数研究院）