将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年；严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场；严肃查处捂盘惜售、价格违法行为、虚假广告、人为制造市场紧张氛围、诱导规避调控政策等违法违规行为；夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算……
昨天晚上，上海市连夜发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（简称“新政”）备受社会关注。其中，讨论最多的就是，此次新政将重点打击“假离婚真购房”。对此，多位专家在接受红星资本局采访时表示，此次新政将不会对上海市的房地产交易市场形成伤筋动骨的影响，而是会进一步打击炒房一族，稳定市场价格，给真正有刚需的购房者提供有利条件。
红星资本局发现，今天整个房地产板块呈现下跌态势。在136家A股上市的房地产股中，只有12只股票上涨，下跌的股票达到123只，1只平盘。
为什么要假离婚真购房？
更高的杠杆、更低的利率、更少的税费
“在我周边，通过‘假离婚真购房’的人有很多。”今日，多位身在上海的朋友告诉红星资本局，不过，他们都拒绝透露细节。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉给红星资本局讲了两个关于“离婚买房”的经典段子。
第一个段子是，夫妻离婚后，女方把自己名下价值700万的房子，以1000万卖给男方，男方以首付300万和贷款700万购房。这样，两人不仅继续住着房子，还用700万在银行做理财。“若房价跌了，夫妻俩将房子甩给银行，相当于高位套现；若房价涨了，则继续上述操作，将上涨部分套现。”
另外一个则是，夫妻离婚并把2套房产过给配偶，净身出户者再购买两套，“按照京沪深房价3至5年翻一番的节奏，反复操作可实现‘1个亿’的小目标。”
“上述两个极端的例子，现实中几无可能发生。但不得不承认，当下，房子已经成为创造个人财富的最优介质，特别是对于普通老百姓来说，离婚买房尽管是一件不怎么光彩的事情，但可以突破限购而获得购房资格，还可以获得更高的金融杠杆、更低的房贷利率、更少的税费成本。”李宇嘉告诉红星资本局，以500万的房产为例，首套房比二套房的首付要少200万。同时，相比二套房利率要上浮20%以上，首套房利息少支付15至20万，契税还能节约7.5万。“对‘情比金坚’的夫妻来说，选择假离婚能够换来几十万真金白银。”
李宇嘉介绍，他观察到，2013年，北上广深离婚对数分别增长了43%、38%、20%和34%。其背后是，2013年3月底，国家发布楼市“国五条”实施细则，其中规定“出售自有住房按转让所得20%征税，唯一住房免税”，而离婚则成为了一种避税途径。“值得注意的是，最后实施该政策的北京，离婚数增幅最高。2014年，上海、广州和深圳离婚对数均出现下滑，北京仅小幅增长，源于2014年这四个城市的楼市明显回调。”
对于上海而言，2016年迎来了“离婚购房潮”，即便当时政府出面辟谣，也无法让离婚购房热潮褪去。
正在交易过程中的住房怎么办？
以网签或新盘认筹时间为准
秋莹（化名）在上海链家上班，在5年房地产中介工作中，他还没有遇到过“假离婚真购房”的客户。
在他的印象中，上海这几年的房价确实涨了不少。“这次政策虽然发布的很突然，但最终目的就是为房地产市场降温，总的来说是好事。”他告诉红星资本局。
据透露，目前由于房地产市场不景气，其市场交易也受到了一定的影响，“去年一年，我共计成交了8套房子，平均1个多月才成交一套。”秋莹说，由于做销售工作，其收入与业绩挂钩，所以收入一直不太稳定，“去年收入大概在15至20万元左右。”
上海房产新政昨晚发布后，从今天（1月22日）起开始施行。秋莹表示，“市场一点反应的时间都没有，‘一刀切’对于一些正在成交的客户会带来一定影响。”他告诉红星资本局，一些原本符合条件、但现在已经不符合条件的购房者，前几天网签并且缴纳了定金的客户，“后续如何处理值得关注。”
中介现场
那么，对于目前正在交易过程中的住房来说，将如何界定？
据澎湃新闻报道，上海房地产交易中心介绍：目前交易中心口径是二手住房以网签合同日期为准，而一手新房则以认筹时间为准。
这也就是说，二手房住宅交易在1月21日以前（含）办理了网签业务的，适用老政策，不受新政影响。
而新房的认定界限则以认筹时间为准，在1月21日之前（含）参与认筹的适用老政策，在1月22日之后，若此前参与认筹的楼盘摇号无果，再参与其他楼盘摇号的按照新政策。
另外，对于他个人来说，由于此次新政限定了一些客户对象，自己以后的客户可能会减少一些，“当然，在我成交的客户中，至今还没有发现‘假离婚真购房’的，但不排除以后有啊。”他说，新政还会使很多原本有意买房的客户可能会保持观望态度，“这些都会致使我们的业务量减少。”
他给红星资本局算了一笔账，比如一对“假离婚真购房”者，在上海市购买一套200万的房子，他自己的收入会在8000至9000左右，“如果你就是，那么今天我就会少一套房屋的成交量和近1万元的收入。”
不过，在他看来，虽然短期内会给房地产交易市场带来一定的影响，但从长期来看，新政的导向是好的，可以避免一些投机者买房，杜绝了假离婚骗取购房名额等现象，从而给上海的房地产交易市场降温。“我现在就是希望疫情能够尽快过去，春节后的3、4月能迎来一个交易的小高峰，希望到时能够多成交几套房子。”
此外，红星资本局还以“假离婚真购房”者的身份，咨询了一位上海贝壳找房的高姓中介。“你可以置换嘛！将手里的房子卖了重新买一套。”而对于新政之下是否有其他可变通的办法时，该中介表示“不可能。”他告诉红星资本局，“新政之下，有人欢喜有人忧。”他说，“忧的是像你这样的已经不能再多买房了，而我们中介的收入也会在短期内交易量减少、收入减少，欢喜的是有刚性需求的购房者能够更容易买到房了。”在他看来，这几年上海的房源供应量不足，加上现在楼市的火热，新政确实坚持了“房住不炒”的理念，可以为楼市降降温。
为什么连夜出台新政？
专家：上海住房交易量已经创下近四年新高
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄告诉红星资本局，此次新政主要针对2020年以来上海楼市出现的火热现象。“从政策力度来看，涉及的内容包括打击假离婚购房、优先保障无房家庭以及调整增值税免征年限等，具有一定的针对性和精准性，但是政策内容在2020年7月份以来，全国各地出台的楼市新政中多有提及，创新意义不大，政策力度也适中，对于促进市场回归理性有一定的积极意义。”
不过，在李宇嘉看来，此次新政也在意料之中，“上海的住房交易量已经创下近四年新高，特别是二手房，其房价涨幅同比达到6.3%，超过了5%的考核目标，其占比大概占到上海市新房的三四倍，按照‘一城一策’的原则，上海早就应该开始调控了。”
李宇嘉向红星资本局分析认为，此次新政不会对上海的房地产交易市场构成伤筋动骨影响，而是会在一定程度上抑制市场对二手房的需求。“上海从2017年调控到现在，已经整体上低位徘徊4年，这次只要把二手房和贷款抑制住，就会对上海楼市产生很大的控制作用。”李宇嘉认为，“只要控制住贷款增长，对资金增速进行控制，按照贷款集中来管理的话，势必会对整个房地产的交易流动性产生一定的冲击，这对市场来讲也是一个稳定的好消息。”
在李宇嘉看来，此次新政将严打假离婚真购房等炒房一族，对刚性需求没有任何实质影响。“毕竟通过假离婚真购房的群体，在上海还是有很多的，特别是这一轮楼市上涨，很多有钱人想炒房，他们就通过假离婚来获取购房资格，这对市场造成了一定的影响。”
另外，新政会引导市民购买包括南汇、闵行、嘉定等周边地区的新房。据透露，上海的新房价格涨幅没有超过5%，涨幅排名在全国70个大中城市排名中位居34位。“从目前来看，上海的新房涨幅在可控范围之内。”
谁将是下一个？
“广州或有可能跟进”
对于假离婚真购房的炒房一族而言，在知名房产分析师严跃进看来，国家和地方早在几年前就已经在开始整治了。
贝壳研究院高级分析师潘浩向红星资本局透露，根据贝壳研究院不完全统计，从2020年至今，已有杭州、深圳、南京、无锡、宁波等城市明确规定离婚后年限范围内按婚前计算的内容，同时西安也加强了离婚期间公积金对首套的认定规则。“打击假离婚的政策手段，最早出现于2018年长沙的调控政策中，其中就强调了夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算的要求。”潘浩认为，上海是继深圳之后第二个全面打击假离婚的一线城市，打击炒房势在必行。
那么，下一个城市又将是谁呢？
在李宇嘉看来，广州很有可能跟进。不过，至于其原因，李宇嘉并未解释。而在严跃进看来，属于限购类的城市，其打击假离婚真购房的政策肯定全面升级、全面跟进。
红星新闻记者 李伟铭 李晨
编辑 白兆鹏
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