晨光中的上海浦东陆家嘴（新华社记者 任珑/图）
2021年1月21日晚，一份由上海市住房和城乡建设管理委员会等八部门联合印发的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（下简称《意见》），让上海市民不平静了。
该《意见》隔日起即生效，对住房限购门槛提出了更严格的要求：
一是夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
二是调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。
由于市场短期形成炒作氛围，买到新房后转让有差价，提高增值税征免年限可以提高炒作成本。这些组合拳可以降低投机买家入市热情。
同时，完善新建商品住房公证摇号选房制度，能优先满足“无房家庭”自住购房需求，最大限度地保护刚需买家的权益。
而这两点，在深圳楼市都已提前实践。
2020年7月15日，深圳市住房和建设局发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（下简称“715新政”），被称为“史上最严楼市调控”，当中就有规定：夫妻离异的，任何一方自离异起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。与上述两条规定一致。
就在上海发布《意见》的前两天，2021年1月19日，深圳市住房和建设局向深圳市不动产登记中心下发了《关于明确若干问题的函》，当中对“715新政”的部分问题在执行层面进行了细化。
当中明确：居民家庭夫妻双方购买的商品住房，只能登记在具有购房资格的家庭成员名下。这就意味着没有购房资格的家庭成员将不能上产证，进一步防范通过假结婚、假离婚来换取购房资格的行为。
不过，一位专注广深两地的资深炒房客告诉南方周末记者，深圳“715新政”出台后，深圳地区成交量的确下滑了一段时间，但到金九银十又开始上涨了。
以2020年11月25日开盘的华润城润玺一期为例，根据深圳世联评估数据，该盘共有住宅套数1171套，均价为13.2万元/平方米，总价最便宜的一套也要1184万元，但是摇号人数依然高达9690人，认筹率为827%。
“虽然新政是想扶持刚需，但是能在深圳买房的，也都不是普通刚需了。”上述炒房客告诉南方周末记者。
上海似乎也在面临同样的问题。
根据中国指数研究院统计，2020年上海公证摇号的楼盘整体认筹率为120.4%，而2019年不足40%。其中，认筹率超200%的项目有50个，超500%的有13个。
而上海购房难，已经不仅是“僧多肉少”的问题，连高昂的认筹费用都没能阻挡购房者的热情。
一位熟悉上海楼市的房企人士告诉南方周末记者，2020年12月开盘的融创滨江壹号楼盘，位于徐汇区，售价平均约11万元/平方米。而要想购房，除了需要缴纳高达600万元的认筹金，首套房要700万元的存款证明金，二套房要1300万元的存款证明金。即便如此，该盘共收获1060组认筹客户，认筹率仍达462%。
上海中原地产首席分析师卢文曦对南方周末记者表示，上海出台收紧政策后，短期市场情绪有望回归理性。“如果3、4月份小阳春有非理性升温，不排除调控继续加码补短板的可能。”
南方周末记者 卢宝宜