◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
◎ 编辑 | 密探君
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1月22日晚间，西南证券公告披露一则重大诉讼案，即公司作为以下5只资管计划的管理人，于2021年1月14日代表资管计划向重庆市第一中级人民法院起诉正源地产。
据表述，正源地产未按约定支付公司债本息约5.5亿元，西南证券申请判令其偿付上述债券本金及利息、违约金、逾期利息、律师费、诉讼费等。1月14日，重庆市上述法院已出具《受理案件通知书》，决定立案受理。
上述5只资管计划，具体为“西南证券-双喜金债广农商1号定向资产管理计划”、“西南证券双喜金债中银1号集合资产管理计划”、“西南证券双喜金债2号集合资产管理计划”、“西南证券双喜金债3号集合资产管理计划”、“西南证券双喜金债4号集合资产管理计划”、“西南证券双喜金债5号集合资产管理计划”。
其中，西南证券披露公司自有资金参与部分涉及本金约4.03亿元，剩余部分为投资人资金。受涉诉债券估值下调影响公允价值，预计将减少公司2020年归母净利润2.12亿元。
正源地产违约债券具体为2016年发行上市的公司债，具体分为三期发行，分别为“16正源01”、“16正源02”、“16正源03”。
实际上，早在2019年7月份，正源地产上述部分公司债已暴露出“违约”端倪。
2019年7月15日，上交所披露“16正源01”有效登记回售数量645546手，回售金额6.455亿元。据21财经报道，当日多只债券违约，“16正源01”也遭遇回售违约却并未公告。
回头看，按彼时媒体报道所述，正源方面最终与一些规模大的债券持有机构达成协议，只回售一定的比例”。
地产密探查询获悉，“16正源01”总规模20亿元，为“3+1+1”结构的5年期存续债券，期限从2016年7月15日至2021年7月14日，前三年的年率均为7.5%，后两年均为8%。
2020年7月14日，“16正源01”债券付息公告称，该年7月15日为正源地产针对该债券第四个年度的付息日，截至当日存续规模约13.545亿元。
类似于“16正源01”，“16正源02”总规模20亿元，也是“3+1+1”结构的5年期存续债券，期限从2016年7月26日至2021年7月25日，前三年的年率均为7%，后两年均为8%。
2020年7月21日，“16正源02”债券付息公告称，该年7月25日为正源地产第四个年度的付息日，截至当日存续规模约14.187亿元。
另据悉，“16正源03”总规模同样为20亿元，存续期3年，票面利率7.8%，每年付息一次，单利计息，起于2016年9月19日，终于2019年9月19日。
实际上，正源地产曾一度被媒体称之为来自大连的低调黑马房企。据官网介绍，正源地产始创于1991年，注册资本金约80亿元，在大连、北京、南京、重庆、长沙、西安土储建筑面积500万平方米。
正源这种土储体量，在全国房企阵营中仍属于中小型房企，住宅产品涉及“幸福e家”“金融世家”和“尚峰尚水”三条产品线。
但作为正源掌舵人的富彦斌，野心并不小，试图将其从创建之初单一的旅游产业发展成集房地产、大健康、金融投资、健康美业、创新空间五个业务领域为一体的企业集团。
注：正源老板富彦斌
早在2017年，富彦斌曾推动正源地产斥巨资收购A股公司国栋建设，不久将该资本平台更名为正源控股股份有限公司，简称正源股份。
作为正源地产所控股的正源股份，因注入母公司地产迟迟受阻，目前主要为人造板生产。去年11月份，正源股份试图将人造板基地迁出成都并落户四川乐山夹江县，投资6亿元建设“年产30万立方米智能家居高端板材生产线”。
受近些年成都城建新规划及规模扩张，2019年9月以来，正源股份在成都双流生产人造板的工业用地遂迎来规划变性调整，主要为双流黄水镇板桥村、长沟村共有5宗地、524.96亩，其中4宗工业用地497.52亩，1宗科研教育用地27.44亩。
彼时，正源股份与双流区签署“双流∙正源国际荟产城融合项目”《投资协议书》，双流区规划局向其下发第1批4宗106.25亩用地变更指标，全部为住宅用地，需补缴土地款约7.85亿元。
当年10月，正源股份出资1亿元成立开发上述项目的成都正源荟置业。但截至去年1季度末，正源股份手上货币资金只有8086万元且比2019年底下滑57%。
去年三四月份，正源股份引入“青岛悦优企业管理合伙企业（有限合伙）”，向其零对价出售成都正源荟置业49%股权，条件是对方提供7.5亿元借款。
该合伙企业背后“金主”，竟然是“千亿上市房企”金地集团。
去年9月份，成都正源荟置业取得项目一期4宗住宅用地106.25亩的不动产权证书；还向双流区规划局报送一期3#、4#地块（合计约75亩）建设工程规划设计方案已通过审批。
这个项目就是“双流∙正源国际荟产城融合项目”，正源股份最新补充协议称，拟将未来新增约39亩地纳入与上述合伙企业合作范围，借款7追加到10.5亿元。
去年10月，这个项目案名出炉，即“正源荟·艺境”，涵盖小高层、叠墅和合院等，如小高层产品建面约110-135㎡，叠墅产品建面约160-170㎡。
据透明房产网显示，“正源荟·艺境”目前为“正源荟·艺境园一期”，去年底已取得预售证，在售1栋、2栋、3栋以及8-13栋、15-18栋，均属清水房，总计226户，近500个车位，物业费3.3元/㎡，物业服务方为金地物业，交房时间为2020年11月底。
从该项目销售情况看，参考均价17476-24977元/㎡，透明房产网显示已售2套，拟定合同29套，定购也只有几套，110-130平户型的稍微好卖些，170平米以上户型市场受制于总价等门槛接受度较低。
回到开头，西南证券起诉正源地产要求其偿还公司债本息约5.5亿元，该房企又该如何应对？面对诉讼及偿还压力，正源地产旗下个别优质地产项目会否被查封，或已被查封，都将牵扯、波及到诸多利益方。
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