继续福州东区与南区的对比，聊聊剩下的江南CBD板块，也多次写过这个板块，今天再来聊聊。
江南CBD，东扩南进政策，福州政府主打的CBD之一，范围东至鼓山大桥，南至福峡路，西至连江南路，北至南江滨大道。从区位来看，可以说非常不错，沿江滨处于老仓山与三江口之间，承上启下的衔接位置。同时是新型板块，如果认真打造，未来的预期不可估量，但是从目前开发情况来看就明显差强人意。
对于江南CBD来说，目前开发大部分都是住宅，被网友调侃“住宅CBD"。不仅仅体现在住宅偏多，板块的住宅产品也是尴尬。纯商住宅仅仅是定位周转房的祥浦苑，以及土地年限剩余不多的中庚东金和建总领筑，剩下的全是有配建的住宅，禹州融信CONE(人)，凯佳江南里(人)，金辉观澜云著(安)，旭辉江南赋(安)，世茂云境(安)。可以说板块要不是有早期地块遗留，新供应的居然一幅纯商都没有，对于板块来说，虽然可以一定压制均价，但是过于极端，负面效果不小。
除了板块住宅配建问题，整体的住宅品质和开发商都偏低。对于福州目前比较认可的保利、首开、厦门建发、融侨都没有出现在这个板块，虽然也有世茂，旭辉，金辉等，先不说开发商的品质市场接受度如何，他们拿的地都是高比例安商就导致了想高端也高端不起来。剩余的祥浦苑，建总，凯佳，不是国企就是小型开发商操盘，CONE给了禹州，要不是与融信合作，就凭禹州这几年的口碑，也是让购房者望而却步。可以说放眼过去，板块没有一幅可以稍微定位高端住宅，虽然板块的平均线尚可，但是天花板太低。
说完住宅，板块目前的规划主要集中在北侧，虽然也规划了不少商务地块以及东部办公区存在。但是目前看板块还是没有设立核心，对于新型板块而言，一个核心可以起到非常重要的作用，会成为板块的门面招牌，让开发规划有更好的线路。但是目前来看，说到江南CBD先想到是东部办公区，但是如果以办公楼做核心，对于人口的引流明显不如商圈，公园等来得实在。
说完规划，板块目前还有一个最大硬伤，就是位于中西部的高湖棚户区，棚改延缓阻碍了板块整体的规划发展，无法像东区那样放开袖子干，对于板块的城建面貌伤害也非常大。同时板块虽然处于地铁密集的城南，但是仅仅只有四号线在东北部经过，对于板块大部分区域都无法覆盖，可以说也是非常尴尬。
虽然板块目前不少硬伤，但是落地的福高中小学，加上已建好的花海公园，规划的前横大桥等，板块在交通，教育，休闲上，总体而言未来都有一定配套，同时处于政策中，后续还有其他未知的预期等待。
说完江南CBD，其实板块一直处于二环内还是二环外都有争议，但是从地图规划来说板块是二环外，虽然不少开发商会宣传二环内，可能对于购房者而言，二环内象征着市区。
当然对于2021年的首场土拍，板块将出让百亩大地块而且没有安置房配建，同时没有设置限价，到时候也是开发商对于板块未来发展的认可度检验。
回到南区整体，对于三个区域来说，目前价格也呈现阶梯分布：三叉街>江南CBD=南二环。但是目前看，由于义序机场的存在，南二环棚户区和工业区的局面短时间基本不会改变，江南CBD的预期反而会更高。
对于购房者选择来说，南二环虽然价格与江南CBD差不多，但是两者却也有一定的差异，从预期看江南CBD好于南二环，但是从楼盘选择来说，南二环的不少楼盘有纯商地块，选择性比江南CBD更有优势，大家可以根据自身的需求以及对于板块的评估选择。
对于城南来说，由于这两年地块拍出不少，虽然棚改暂缓，后续依然还有不少地块会供应。加上安商房模式横行，导致区域的新盘库存很多，同时后续的安置房部分交房之后，冲击力将非常大。特别对于这里的拆迁户来说，不同于市中心的安商房，这边的拆迁户不少都是一人多套，变现抛售或者出租的概率都极高，对于购买混合的安商房需要特别注意，评估后续的居住和保值影响。
当然对于城南而言，由于还有一堆棚户区可以拆迁，同时位置处于城市发展线。未来的发展预期肯定最高，但是目前看这个周期不是5年内能看到的。对于购房者而言，需要自己评估这个周期是否能符合你的需求。
最后，大家觉得城南多少年会有大变化？还是依然无法逆转？