（新华社记者 邵瑞/图）
形态各异的八匹骏马是广州市天河区骏景花园小区门前的铜像。自1998年修建至今，八骏铜像已成广州市的地标之一。2000年初期，这一花园社区就以吸引广州的白领而闻名。
2020年11月，多则关于小区给业主分红的报道，再次将骏景花园推向公众视野，成为网民口中“别人家的小区”。
该小区业委会将小区的公共收益发放给业主，每户按住房面积大小可以领取从两百到千元不等的红包。为方便业主了解，骏景花园小区业委会办公室门口张贴着“领钱”的咨询告示牌。
小区公共收益，指由小区公共区域的经营所得，包括楼栋电梯广告、大堂广告、路面停车场、路面摊位等。在2021年生效的新民法典中，明确了业主对小区内专有部分外的共有部分享有共有和共同管理的权利，且不得以放弃权利为由不履行义务。小区成立业委会后，通过表决有权拿回小区公共收益管理权。
然而，目前中国大部分小区公共收益仍由小区物业管理公司代管，成为一笔说不清的账目。
“法律层面上是明确的”
从八匹骏马铜像入口处往内走，迎面是小区步行街，一侧宽敞的人行道上，架着临时搭建的帐篷、摊位。沿街住宅楼的架空层也进驻了各式商铺，有早餐店、水果店、银行网点等。
骏景花园小区业委会主任史迅向南方周末记者介绍，此次用于分红的公共收益正来自广告和部分商铺、广场临时摊位的租金。
小区内公共区域，指凡是小区开发商、物业公司无法提供产权证明，且该区域的建设成本已分摊到商品房售价中的部分，该区域应为小区业主共有。大部分公共区域的所有权不存在争议，很多公共区域在建筑规划图中就已明示。
“比如电梯、大堂广告，这个在2008年物权法出台后就是明确的。”史迅解释，每户业主购买住房时，买下的是户型内的专有部分和公摊部分，每栋楼的电梯和一楼大堂就属于公摊范围。既然是业主出资，这一区域的收益也应由业主享有。
成立业委会后，电梯收益、道路广场摆摊租金毫无争议应属于业委会。同时，业委会还在争取小区游泳池、停车费等其他公共收益。骏景花园并未设置地下停车场。停车区域主要是住宅楼一楼的架空层以及住宅楼下的街道路面。
史迅透露，应物业管理公司要求，小区停车费仍由物业管理公司代管，但业委会将在今年续签物业合同时，提议把停车费列入业委会监管账目。
架空层商铺是目前业委会与开发商产权存在争议的地方。部分楼宇的架空层已被开发商改造为仓库或者商铺出租，史迅透露，针对这部分收益，业委会正通过司法途径争取合法权益，“目前还在获得业主大会授权的阶段”。
南方周末记者随机询问两家临街的商铺，两家均表示自己店铺租金直接交给业委会。其中，一家蛋糕店的老板指着旁边的服装店说，“那家的租金是交给开发商的。”
中国物业管理协会法工委副秘书长周华斌对南方周末记者说道，除非是所有权本身就存在争议，大部分的小区公共收益归属以及分配方式在法律规定层面已经明确，产生模糊地方在于共有资金的实际使用层面。
“混成一本大账”
对未成立业委会的小区，公共收益只能由物业公司代收、代管。扣除合理成本后，物业公司应定期向业主公布公共收益收支明细，但少有物业公司能做到。
广州康景物业公司骏景花园总经理杨季常告诉南方周末记者，骏景花园小区曾公布过公共收益的收支明细，但的确未做到“按期”。原因在于，按期公布收支明细工作量巨大，且公共收益也用于补充小区公共设施建设、维护。
实际上，物业管理公司的服务合同内容仅限于小区的安保、设备维护、绿化、保洁、消防等。对于一些需要更换或者大修大补的公共设施设备，各个小区由业主缴纳住宅专项维修资金和公共收益来补充维修资金。
大多数时候，由于申请政府管理的专项维修资金较为复杂，物业公司会直接使用公共收益。
“以前包干的形式，公共收益和物业管理费混成一本大账，物业不会用很高标准来修缮，哪里坏了补一层水泥，大家都不满意。”史迅提到，业主们也不清楚物业公司会将多少公共收益用于公共区域修缮与建设。
物业与业主矛盾最激烈的时候在2016年。当时小区公共环境很差，小区配电箱一打开就是四处乱窜的老鼠，踢一脚垃圾桶，垃圾都能爆出来。几名业主自发站出来，小区内有两百多人捐出两万元用于向街道和物业管理公司抗议。
史迅说，当时业主们想要成立业委会的目的在于，一是让公共收益“在阳光下运行”，真正用于改善社区环境；二是业委会能够对物业管理公司形成制约，监督其服务质量。
早在筹备业委会之前，史迅等人就已经在与开发商、物业管理公司协调公共收益管理权收回的问题。协调过程中，他才了解到，物业管理公司一直将公共收益用于补贴管理费缺口。
杨季常向南方周末记者证实，物业管理公司的收入来源只有物业管理费。骏景花园有九千余户，物业管理费多年保持较低水平，每平方最便宜的是一块，最贵的两块八，年物业管理费收入在一千多万。支出中占比最大的是安保、保洁、维修等各项人力成本。
“早些年物业费还‘包得住’，现在早就不行了。”杨季常摇头苦笑。她希望业委会收回公共收益，分红返还给业主之余，更多投入在小区公共设施的建设与提升。
一名小区业主对南方周末记者说，只要服务水平有所提升，她本人不反对提高物管费。同时，她认可业委会收回公共收益用于建设小区，理由是“他们（物业）做不好”。
一位从事业委会公众号运营两年的人士向南方周末记者透露，一些物业公司采取恶意竞争的方式，以较低的管理费标准进驻小区，其实是看中了小区内的公共收益。由于业委会角色缺失，物业公司长期侵占小区公共收益已成常态。
基层民主自治困境
拿回公共收益管理权需先成立小区业委会，业委会成立难又成为新问题。
业委会备案除了资料齐全且符合法定条件外，对业委会委员个人资格也有相关规定，比如，不能欠缴维修资金、物业费。
从2017年6月组建筹备组到2019年6月业委会成功备案，骏景花园业委会成立用了整整两年。
周华斌总结，决定业委会最终能否成立的，不是政府设立了什么门槛，而是业主的参与意愿、公益心、经验能力等多方因素。
为争取小区业主支持奔走数月，史迅发现，成立业委会最难的还是业主参与社区治理的意愿低。部分业主将参与社区公共治理活动、讨论公共事务当作负担，还有一部分业主对业委会缺乏信任。
“事实上，所有业主都知道公共收益需要争取，但大家都想着‘搭便车’。”史迅叹了口气，“这也是各个小区普遍存在的问题”。
天河区另一小区天一庄的业委会主任李燕晖感到忧虑，以往完成投票必须由业委会成员亲自登门造访才能保证完成率。广州市推广电子投票系统后，将更难保证业主们的参与度。新民法典实行后，表决人数标准由“双过半”提升为“双三分之二”（即业主大会表决一般事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与），业委会成立会更难。
对此，广州市住建局物业处负责人向南方周末记者解释，业主绑定电子投票系统后，表决形式更便捷且只能由该业主本人行使个人表决权，避免出现“被表决”。目前，全广州小区使用过电子投票系统表决的人数占小区总人数七成左右，全市使用过电子投票的业主人数近60万。
上述负责人认为，很多人对新民法典修改业主大会表决人数要求这一表述存在误解。改动后，实际上是提高了参与条件，降低了同意的门槛。“（选举业委会委员时，）参与表决人数要达到2/3，但在表决人数中只需要1/2的人同意即可通过，也就是说，与原物权法相比，同意人数由原先的1/2降到了1/3。”
史迅告诉南方周末记者，去年是骏景花园首次以向业主“发钱”的方式返还公共收益，此举意在让业主享受权利的同时，提升业主参与基层自治的责任意识。
周华斌提醒，由于目前对公共收益缺乏监管，业委会能力也参差不齐，公共收益究竟该由物业公司还是业委会管理，“主要还是看业主大会”。
南方周末记者 周小铃 南方周末实习生 张坤