徐州连涨57个月，市区新房均价13494元｜2020楼市年度备忘录㉒
编者：疫情对中国楼市的影响，一是暂停，大约2个月交易冷冻；二是加速，一些楼市需求抑制后放开加速上行，一些楼市迅速触底反弹，一些楼市则继续下跌。
继2019年之后，乐居总编室联合乐居财经研究院推出【2020中国40城楼市年度备忘录】，从房价、土拍、政策、购房意愿、热盘、区域、预期等各视角，记录中国主流城市的2020楼市这一年。
城市综述：2020年开局受疫情影响，楼市阶段性停摆，徐州商品住宅市场较2019年供求双缩。全年市区共成交5.1万套住宅、成交面积约695万㎡；成交均价为13494元，同比上涨16.54％，连涨57个月。土地市场高价地频出，全年共成交637.63万方，吸金414亿，现楼面价16906元新地王。
一、新房：市区成交5.1万套；均价13494元，同比涨16.54％
徐州市区（不含贾汪区）2020年1-12月商品住宅成交约共51000套 ，同比下降1.96％；成交面积约695万㎡，同比上涨13.2％；住宅成交均价为13494元/㎡，同比上涨16.54％。
徐州连涨57个月，市区新房均价徐州近两年商品住宅成交套数、面积
2020年开局受疫情影响，楼市阶段性停摆， 商品住宅市场成交量较2019年同比下降1.96％； 成交均价稳步上扬；叠加诸如云龙湖金茂府、保利和府等高价盘集中备案影响，徐州市区新房成交均价首次突破 1.3W大关，登顶历史高位。
2020年的第一季度，前两个月因疫情影响，导致全国楼市一度陷入停滞，售楼处停业、项目停工、房企延迟复工皆造成多数城市商品住宅供应量骤减甚至归零。随着疫情在国内基本得以控制，房企“抢开工、抢销售”意愿愈加强烈。
直到华润置地以11257元/㎡的高楼面价拿下东店子山南侧地块，刷新区域地价后，这给众多购房者造成一定恐慌，导致疫情后的报复性买房。
2020年第一季度住宅成交情况一览
第一季度徐州商品房供应面积共计589043.45㎡，成交面积986809.54㎡，住宅成交均价10786.19元/㎡，3月后的楼市复苏直接将楼市带进了狂热的状态，并一直持续到下一季度。
第二季度各大房企推货积极性明显提升，二季度整体供应量大幅回升。另外，中央、地方政府开始频出利好，大力支持楼市回暖。
加上美的置业拿下泉山区的孟庄D-1地块后，徐州的区域地价再次被刷新后，开发商信心爆棚。另外不少高地价项目也逐渐入市，成交均价上涨，整体呈现上升趋势。
2020年徐州上半年商品住宅供应量2938332.46万㎡，商品住宅成交量3003342.20万㎡，商品住宅成交均价11458.44元/㎡。
2020年上半年住宅成交情况一览
另外在上半年的商品住宅市场中，铜山区成交领衔，区域市场较为活跃。在第二季度中，新房市场逐步复苏并持续上涨，其中铜山区区域的备案量最高，但是库存也同样最大，去化压力最大。
第三季度自7-8月迎来徐州最为疯狂的土拍月，徐州房价的天花板也连续被刷新，高达16906远/㎡，溢价143.99%，地价迎来高峰，这也直接刺激了全市的成交。
2020年徐州第三季度成交总金额279.51亿元，成交总面积2349696.04㎡，成交套数20127套，成交均价11895.36元/㎡。
2020年第三季度住宅成交情况一览
第四季度政策风声越来越紧，开发商们的开盘也慎重得多。但是和预料相反的是，不少好地段的房子因房价便宜，开盘即售罄的情况也开始集中发生，这也吸引了不少投资客的入驻。
而部分刚需都开始转而投向贾汪、经开以及铜山的怀抱，特别是大学路板块、潘安新城以及凤凰山板块一片，周边楼市成交量近期上涨较多。
2020年徐州第四季度成交总金额318.77亿元，成交总面积2572991.87㎡，成交套数22140套，成交均价12388.98元/㎡。
2020年第四季度住宅成交情况一览
区域成交方面，铜山区凭18140套成交夺得榜首；贾汪区成交16213套排行第二；而鼓楼区则以9137套成交险胜，夺得第三。
区域成交前三中，仅有云龙区来自主城区。可以看出，2020年的徐州楼市，主要是由刚需板块在“挑大梁”。
榜首铜山区，可谓“炙手可热”。无论是铜山万达板块还是大学路板块的新盘，每每开盘都能取得不错的成绩。在新房巨量供应、成交又如此分散的基础上，能够整体保持这样的楼市热度，着实让人惊异。
泉山区、鼓楼区的成交同样惊艳。而经开区的纯新盘相对较少，虽然排在榜尾，但是每次开盘的去化也是不错的。
2020年徐州各区属住宅成交情况一览
二、连涨57个月，2020年商品住宅总销售额870亿
在过去的5年里，徐州房价一路猛涨，截至11月，徐州房价已连涨57个月，随着房价上涨，徐州房地产市场商品房销售额也是倍增。2015年徐州房地产市场进入低迷状态，就连被戏称为“宇宙中心”的徐州东区，房价也仅为6000元/㎡左右，当年徐州市区商品住宅销售额仅为250亿，随后，进入2016年，徐州房地产市场慢慢发力，到了16年下半年，东区领涨，不到一年时间，东区房价翻番，目前均价已涨至1.65万元/㎡左右。2016年徐州商品住宅销售额为370亿，随后逐年递增，2017年达到515亿，2018年为560亿，2019年猛增至711亿，到2020年已破800亿，总销售额达到870亿。
2016年-2020年徐州商品住宅销售额
三、9.30新政：建面10万㎡以下楼盘，实行一次性价格备案
在“房住不炒”的大背景下，徐州房地产政策仍然以“稳”为主，出台一系列促进房地产市场健康发展的利好政策。其中，对购房者影响较大的有支持淮海经济区十城公积金互认互贷来徐州购买首套房，以及支持职工购买自住住房，提高公积金个人住房贷款最高额度以及推出组合贷。
9月30日，徐州市住房和城乡建设局颁布新政，发布了《关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》。主要包括以下内容：
1、价格备案制度：建筑面积10万㎡以下的，实行一次性价格备案；高于10万㎡的，可以分期备案。备案价格一年内不得调整。
2、装修行为及价格：推行基础装修+升级装修模式；不得强制购房人选择升级装修；
3、限制交易政策（不变）：首套房自权属登记之日起未满2年或新建商品房买卖合同网备时间未满5年的，不得上市交易。
徐州此次政策的出台，进一步说明对于房价和预期稳定的导向。实际上对于徐州来说，在新政公布之前，徐州新房价格已连涨57个月，属于房价过热的城市，所以政策出台符合预期。徐州此类政策，有助于进一步稳定住房交易和市场预期。
2015.10-2020.12徐州新建商品住宅价格涨幅走势图
四、土地市场：吸金414亿，上涨33.6%，现楼面价16906元新地王
2020年徐州（含贾汪、铜山）共供应146宗地块、693.01万方；共计成交637.63万方，较2019年上涨15.1%；成交金额为414.332亿元，较2019年上涨33.6%。
2020年1-12月徐州商品房用地成交情况
就供地数量占比能看出，铜山区作为2020年徐州楼市的热门区域，土地供应与区域热度相辅相成。
2020年徐州市区供地数量占比
全年的土拍中不只体现了供地的数量，在成交楼面价上也成上升趋势，2020年徐州迎来了地王更迭的一年，主城区云龙区、鼓楼区、泉山区、新城区以及铜山区的单价地王，全市的总价地王均被刷新。目前，各区的地王分别是：云龙区12411.73元/㎡、鼓楼区9889元/㎡、泉山区16906.7元/㎡、新城区16180.01元/㎡、铜山区8639元/㎡。在2019年，徐州地价过万还只是零星几块，今年是越来越多，这也意味着房价还会稳步上涨。
徐州最贵楼面价排行
华润的半山悦景、碧桂园的云樾外滩、儒辰的璞樾御龙湖、南京颐居的2020-15号原华东机械厂D地块……楼面价均在11000元/㎡以上，几宗地块均位于城区位置，地段佳、配套完善，相信在入市之后，所建项目房价不再是逼近两万，而两万起步的节奏！
房企维度，徐州市本级万科2020年于徐州市本级土地市场通过招拍挂，共计摘得4宗宅地
其次分别是中南于德信，分别于2020年于徐州市本级土地市场通过招拍挂，共计摘得3宗宅地。铜山区：2020年，徐州市铜山区宅地供应量较少，正荣、中梁、金林置业、招商等大房企通过招拍挂，均落一子于铜山区。
贾汪区：大华地产2020年于徐州贾汪区土地市场通过招拍挂，共计摘得7宗宅地，其次是绿地地产2020年于徐州贾汪区土地市场通过招拍挂，共计摘得3宗宅地汇景地产、融创、弘阳、中钰等知名房企均落下一子于贾汪！
2020年以来，无论是市区还是铜山、贾汪，住宅地块的成交地价都相对较高，且多以改善为主，根据“面粉价决定面包价”的原理，未来上市的新盘，房价应该都会再提升一个档次，刚需的机会将会越来越少！
五、徐州2020年房价收入比9.03
根据中国房价行情网信息，徐州商品住宅主力户型面积段为90至140㎡，按照徐州市区1.3万元/㎡的均价，成交平均总价预计在117万-158万区间左右。
（徐州新房供给主力面积段占比）
以徐州为例：2020年按照徐州市区1.3万元/㎡的均价，普通三居室新房100平米左右，平均130万左右；若以工作五年的中产阶级家庭为单位买房，假设夫妇月工资为6000元，则家庭月收入达到12000元，年收入为14.4万元，这样房价收入比则为9.03。
2021年展望：房价总体平稳，城市向东仍是主旋律
在2019年的丁祖昱发布会上，徐州被列出未来十年最看好的50个城市之一。2020年，徐州再度上榜，虽然处于短期观望城市，但中长期看好，位列32个中长期看好的城市之一。
但是由于徐州新政影响，2021年徐州楼市将进入横盘期，新房价格保持平稳，根据调控政策，备案价格一年内不得调整。部分热门楼盘后期可能减少折扣，变相涨价；而部分难卖楼盘可能加大优惠，变相降价。但这都不影响徐州房价的总体平稳。且对于徐州这个需要人口流入的城市来说，2020年9.30新政出台后，将会继续执行该政策，短期内不会中断且不会加码！
2020年徐州地价记录一度被刷新，最高楼面价达到16906元/㎡，很多板块地价翻倍上涨。而在2021年，地王记录可能将继续刷新！因为，根据计划，市中心、新城区、东区还有多个黄金地块挂牌。比如：市中心云龙湖北的第二毛纺厂地块，韩山B地块，淮海路旁的太阳宾馆地块；新城区大龙湖北岸地块、一中西南侧地块。另外，中央活力区今年将启动，大郭庄地块或将挂牌，也将拍出高地价。
2021年继续看好东区、新城区。城市向东仍是主旋律，直至高铁新城东湖新城，都热度不减。虽然北区发展很快，启动了龟山苏宁广场、大风歌城等重点项目，西北片区更是设立的淮海国际港务区，但短期内无法形成高端产业集中、精英人群聚集等效应。东区、南区、新城区目前的优势，不是一年两年形成的，而是十几年、几十年以来形成的。
而潘安湖板块亦是去年徐州楼市的黑马。今年，随着多所学校、潘安湖医院、上海交大科教融合区落地开工，再加上最大的利好，轻轨S1号线今年可能获批启动，2021年潘安湖板块今年将全面崛起。
本次调查采写人：霍从凯
文章来源:乐居财经