盘点深圳2020城市更新政策!

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恍然间,2020年已然迈过。

相较于2019年度盘点时仍然严峻的疫情,到了今天,仍然不敢轻言松懈。

今年或许由于上半年各行各业都在抗击疫情和复工复产上面,政策出台的频率与去年基本持平。

但重磅的《条例》,已经深深的刻在了2020年。

今年,疫情,改革开放40周年,《条例》的出台,国家GDP突破百万亿,都注定被载入史册。

2020年,更新政策上最直观的感受是:平淡开头,重磅收场,前疏后密。

2020政策概况

通过扒市规自局和各区区政府及城市更新局官网,我们统计得到下面这些数据:

1、涉及城市更新的政策文件,共计60份,包括正式文件33份、征求意见稿22份、规划文件5份。

剔除在同年内已经转正的征求意见稿3份,得到最终数据:57份,正式文件33份,征求意见稿19份,规划文件5份。

2、今年扩大了搜索范围,将房地产市场的部分调控政策和国民经济发展远景目标等也纳入进来,因此,纯更新政策,数量会更少。

从今年研究的角度看,大政策虽然不会有具体方法,但对于政策出台的导向有极强的指导性。

低头走路的时候,别忘头顶的星空。

3、政策数量不等于专业程度,但用来说明各部门的“好学程度”,应当有一定的说服力。

把57份文件再分类统计,得到下面这张表:

从总量上看,今年是市级政策占主导的一年,但细究文件,除了防疫、调控、更新条例之外,需要注重的并不太多。而龙岗还是更新老大哥,十来份文件涉及方方面面。

2020重点政策介绍

2020年,如果不论重要的政策之外,比起去年,整体上逻辑线条并不清晰。细碎的政策东一榔头西一棒子,看得脑瓜疼。

不过,以下,我们还是按政策影响的权重,回顾2020年的重点正式政策。

01

城市更新条例,解决搬迁难,征收+行政诉讼

说实话,虽然对《更新条例》的出台信心坚定,但对于它卡在2020年的最后几天,这是始料未及的。

毫无疑问,《更新条例》是过去、当下乃至未来,深圳城市更新历程中最具里程碑意义之一的时刻

但,在称赞之余,作为专业从业者,也不可不清楚《条例》还存在的一些不足。在之前的一篇文章中,陪着大家看了看《条例》对于深圳城市更新的影响。

简单来说,这份《条例》只要出了,不管内容怎么变,是征收还是司法裁决还是行政裁决,只要有兜底的措施,在根本上就补全了城市更新体系在设立之初留下的缺憾

这是我所理解《条例》出台最大的象征意义。

当然,因为《条例》涉及到立法、行政、司法等各方利益,因此还有很多让我们觉得“不如人意”的地方,这很正常。

关键是,怎么通过配套文件的出台,争取《条例》之中没有或不明确的利益。这件事情,远比再去吐槽《条例》来的实际且有意义。

再简单介绍一下《条例》出台的进程

2015年,市局便着手准备出台《条例》,当时采用的是香港的强制售卖政策,但未经正式征求意见,就在群众的争议声中淹没。

2016,再启动立法工作,进展一度比较顺利,但后期由于人事调动,工作搁置。

直到2019年,在马省长的叮嘱下,这件事情又被当成重点工作来抓。19年密集的调研,20年修改、讨论、审议等等。

2020年7月,《深圳经济特区城市更新条例》征求意见稿公布。

再经过社会广泛讨论,座谈,终于在2020年12月30日,2020年即将过去之际,《深圳经济特区城市更新条例》热乎出炉。

最后关注的几点内容:

1、征收+行政诉讼来解决搬迁难问题。

2、制度设计是以旧住宅区为标准订立的,因此有很大的篇幅都在描述旧住宅区的细节,包括补偿标准、补差等。

3、更新意愿实施性审核,确权前置,权属核实后才能签约。

4、官方更新补偿合同模板,预告登记等创新制度。

5、增加了很多惩处措施。

2021年,两大看点:

1、配套文件,看诸多制度如何落实。

2、看哪个区率先走通《条例》定下的征收+行政诉讼路径,这个比条例本身更具示范作用。

防控疫情、纾困、房地产管控

2020年,最大的社会事件是疫情。但年初与年中,房地产市场却呈现出截然不同的景象。

在疫情管控过程中,业主与租客的区别对待,使“租售同权”完全沦为笑话。

房子是用来住的,不是用来炒的。前提是得有属于自己住的房子。

于是乎,我们看到深圳发生的戏剧性一幕:

2月12日,市规自局发布《关于做好疫情防控期间相关保障服务工作的通知》,核心除了从土地使用角度保障疫情防控之外,比较直接的利好就是调整建设项目履约监管。

4月16日,市住建局和市规自局又发布《关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》,从6个方面提出切实的保障举措。核心三个原则:

1、延长相关的期限,如计划有效期,地价测算适用期;

2、缓或少交钱,如地价缓交,监管资金少交现金;

3、快回钱。这是重要利好,高层建筑允许主体施工形象达一半,装配式建筑出±0就可申请预售。

在此指导思想下,4月下旬开始,各区陆续出台更新单元计划有效期延长公告。

年初的确日子不好过,尤其是高周转的项目。

但随着疫情逐渐得到控制,放息和贷款宽松环境下,楼市情况又发生变化。

先是4月底,网上曝出银行严查经营贷流向房地产。

再是,疫情期间,“做业主”和“做好物业的业主”的需求更加迫切。

再叠加实体经济进一步萎靡,房地产的投资确定性更加突显。

要素叠加下,深圳楼市率先上涨。

等到了6、7月份,深圳楼市已经成为全国房地产极为不正确的典型。

7月15日,深圳八部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,江湖人称2020年版“深八条”。

原文与更新关系不大,不做赘述。

反正纵观深圳房地产调控政策,无非就是购房资格和购房成本。

归根结底,都是“需求端”的管控。

从这点上,与国家连续多年来提到的供给侧改革是相悖的。

结果也有目共睹,越管越涨,最后通过限价来达到统计数据上的“调控”。

后来,干脆说数据失真,官方价格不再公布。

当然,近一两年来,房地产调控的方向也逐渐从供给端入手,从近一年来住宅用地入市的新闻就能窥到一斑。

7月29日,市住建局发布《关于贯彻落实的通知》,对715深八条进行细化和释义。

7月31日,市规自局和市住建局联合发布《关于停止商务公寓审批的通知》,不再受理新的商务公寓项目。一时间,市场上各种声音同时存在。

从公开的报道和我们理解看:

一方面是商务公寓确实在项目实际操作中存在类住宅化的情况,因为总价低、不需名额等优势(缺陷),成为投资和无奈刚需客的选择,但又无法切实满足居住者子女教育等实际问题,在一些地区激化了原本就短缺的学位缺口问题。

另一方面商务公寓作为早期规划要求提供给商务人士短期借宿的产品设计,在当下交通便利、酒店发达的当下,已经不适合于当下的经济发展。

到了年底,长租公寓这个击鼓传花的游戏,在疫情的催化下,终究是破灭了。

房租变成租房贷,蛋壳的租户不仅被赶出房子,却仍要背负贷款。

11月17日,市住建局发布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》,从多个方面定性、规范包租、转租行为。

其实早在2019年,国家就开始整顿租房市场。

2020年初,各省市陆续开展风险排查工作。当时蛋壳的事件已初现端倪。

03

住房保障

1月9日,市住建局发布关于公开征求《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》(征求意见稿)意见的通告。

2月28日,市住建局发布《深圳市人才住房和公共租赁住房筹集管理办法(试行)》。

5月7日,市规自局发布《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》。

6月23日,深圳市人大常委会通过《深圳市保障性住房条例》的修改。

12月28日,市住建局发布《深圳市公共住房收购操作规程》(征求意见稿)。

这些文件都是在深圳二次房改大方向落实的举措之一,即多渠道筹措和供应租购住房。

大概温故一下,2018年,深圳启动二次房改。

当时提出商品住房、保障性住房、公共住房442的供应比例,并提出170万套的目标。

由此延展出,多渠道供应土地建设和多渠道筹措住房的两条腿跑步模式。

从目前大的方向上看,城市更新在住房保障中起到的作用会越来越大,除了原本规划要求的保障性住房配建,公共用地移交。

未来还有各类改保项目,限制性的用地招拍挂,综合整治下的城中村统管统租。

总之,从历史发展的规律看,要想把市场做大,最终还是要借助于社会的力量,光靠政府事事亲为,是搞不成的。

3月26日,光明住建局发布《光明区社区配套和公共服务用房管理办法》(征求意见稿),这个倒也不是什么创新的政策,有很多区都有类似的政策,主要就是规范配套用房管理的职责和流程。

04

工业产业

遥记得去年这个时候,《工业楼宇及配套用房转让管理办法》推出,市场哀嚎不已。

1月31日,市工信局发布关于《深圳市工业区块线管理办法》第二十三条的补充通知。给18年重磅出台的《深圳市工业区块线管理办法》打下一个尤为关键的补丁。

这个补丁据传是几大工改企业联合行业协会奔走疾呼争取到的权益,最终惠及了全市数百万平方的工业产品。

很多政策文件,都存在法律溯及力的问题,包括今年条例的征求意见稿,这其实是很关键且必要的界定,不然势必会因为新政策产生更多的“历史遗留问题”。

2月2日,南山更新整备局发布《南山区“工改工”拆除重建类城市更新工作指引(试行)》,是在区更新暂行办法的基础上,对工业产业类拆建类更新项目进行更有针对性的规范。

可以理解成南山区工改拆建类项目办事指南。

2月17日,龙岗更新整备局发布《龙岗区增加经营性设施综合整治类旧工业区升级改造操作规定(试行)》征求意见稿

基本上是按照拆除重建类的框架拟定的,别忘了,按照《更新办法》的规定,综合整治类项目也是需要按计划规划申报的。

4月10日,龙岗工信局发布《龙岗区产业空间布局规划(2020-2025)》(公开征求意见稿),在龙岗做工改项目的,应当深入了解区的产业空间规划,有能力的更要把项目纳入重要规划之中。

4月24日,龙岗区工信局发布《加快工业区改造升级“ 先腾挪后改造”行动方案》(征求意见稿)

这是一份挺有意思的政策,中心思想是为了留住因工改而流失的企业,提出了“腾挪园”这么一个概念。

大体就是,筹集一批符合条件的产业空间(腾挪园),选定一批优先改造区,然后先把改造区的企业转移到腾挪园,再进行改造。

如此循环往复。其实相当于本来强加在市场主体的责任,政府担了起来。能落实的话倒是挺好。

麻烦的其实还是利益问题,毕竟不同辖区、不同项目,利益都不成共同体。

3月5日,光明工信局发布了两个申报指南,一是产业认定,二是容积率调整项目产业审查

6月份,各区陆续出台工业分区划定图(草案),这是在所谓的两个百平方公里级产业空间范围划定方案下的动作,类似于之前城中村分区划定,将工业区划定为保留提升区和连片改造区。这会直接影响到项目是否能走拆建方向。

05

流程细化

前面提到2020年整体政策主线并不明确,其实也是进入常态化的更新和打补丁阶段。

3月13日,市规自局发布关于公开征求《深圳市危房重建规划管理规定》(征求意见稿)意见的通告。

4月29日,市规自局发布《深圳市拆除重建类城市更新单元规划审批规定》。

8月28日,市规自局发布《关于征(转)地安置补偿和土地置换的若干规定》(征求意见稿)。

31日,市规自局又发布《深圳市拆除重建类城市更新项目清退用地处置规定》(征求意见稿)。

这些都是旧文件到期,新文件常态更新的过程。

其中有一些调整,是我们做政策研究应当着重跟进的。

比如,规划审批规定中清退用地无偿移交的规定,跟15年的清退用地政策相比,就苛刻不少。

10月20日和21日,市规自局又发布两份征求意见稿,分别为《深圳市国有建设用地短期租赁管理办法》(征求意见稿)、《深圳市国有企业改制土地资产处置管理规定(征求意见稿)》,这是属于具体事务的具体规定。

同月27日,市规自局发布《关于“小地块”城市更新有关工作的通知》,我们也不能简单的理解成小地块更新重启而已。

具体到区里,还是龙岗区占了主力位置。

龙岗区

1月2日,龙岗区更新整备局发布《龙岗区旧住宅区拆除重建类城市更新项目公开选择市场主体实施细则(试行)》,在上位文件实施细则中规定:属于旧住宅区改造的项目,在规划批准后,制定搬迁安置指导方案和市场主体公开选择方案,经双90%以上业主同意,公开选择市场主体。

一个原则要延展出一套流程,是不容易的。

相较于城中村,旧住宅小区必定要更符合于《物权法》确定的一些原则,以及市《物业管理条例》。

不过,可以确定肯定要修改的一点,就是《更新条例》里是双95,龙岗区这里是双90

5月7日,龙岗区更新整备局发布关于废止《关于开展龙岗区城市更新计划清理工作的试行意见》的决定。

不过,在制度性缺陷没有解决之前,通过强化监管,对项目实施率的提升作用不大。

政策要么不发,发了又执行不了,这不搬石头砸自己的脚。不过打脸的政策也不见得少了。

6月4日,龙岗区更新整备局发布《龙岗区重点更新单元公开选择市场主体实施细则(试行)》,跟旧住宅区那份政策意思一样。

7月24日,龙岗区政府发布《深圳市龙岗区行政机关规范性文件管理规定》,希望说到做到吧,对政策研究者是福音。

12月25日,龙岗区政府发布《龙岗区房屋安全管理实施细则(试行)》,没啥新意,就是政策从市到区细化的过程。

12月26日,龙岗区政府办公室发布《龙岗区非农建设用地管理办法》。

27日,龙岗区政府办公室发布《龙岗区集体产权交易监督管理办法》。

两份政策都是老政策的更新,但对城中村项目而言,非农和集体资产都是十分重要的模块,应当给予重视。

福田区

1月17日,福田区政府发布《深圳市福田区城市更新实施办法》及其配套文件。算是16年暂行办法之后,优化调整的2.0全新版本。

宝安区

3月23日,宝安区政府办公室发布《关于进一步优化城市更新审批流程的通知》,个人觉得是一份比较干练的文件,就看区具体的执行情况。

6月15日,宝安区更新整备局发布《宝安区城市更新和土地整备局行政调解工作规则》(征求意见稿),与《更新条例》中所说的政府调解就是一回事,这回让宝安走在前面了。

初看时我还纳闷,咋各区政府都把开发商与业主的纠纷往市场自洽上推,这宝安区政府咋还揽上身,条例一出,我释然了。

大鹏新区

4月24日,大鹏新区发财局、更新整备局联合发布《大鹏新区股份合作公司集体资产参与拆除重建类城市更新项目计划申报前期工作规程》(征求意见稿),政策名称很长,就是集体资产参与拆建类城市更新,前期要做、该怎么做的事情。

罗湖区

9月10日,罗湖区更新整备局发布《深圳市罗湖区城市更新实施办法》(征求意见稿),看来早期强区放权率先出台区更新实施办法的,都差不多到了到期修订的时间了。

可惜南山六稿征求意见,等到19年才出台一个暂行办法,其他区都要发布2.0了。

06

土地整备、地价

2019年,标定地价体系出台。

4月2日,市规自局发布《关于明确地价测算有关事项的通知》,明确八种情形地价测算规则。

8月31日,市规自局发布《关于发布深圳市2019年度标定地价成果的通告》,以后都会常态发布,无需过多介绍。

12月30日,市规自局赶趟发布《深圳市地价测算规则》附表(2020年修订稿),对2019年附表中的部分数据进行修改。

2019年,最引人注目的重要事件,是木头龙未搬迁房屋转为零星征收的尝试

当时探讨过,木头龙项目征收的依据,来源于市下放到区的征收项目指标。

这点在当年的土地整备计划中是可以看到的。

所以,换个角度看,现在陷入僵局的项目,其实不光需要反省工作开展策略,更要反省项目在区域内乃至市区一级的战略地位如何

很多项目,就是纯粹把自己当商业项目开发,如果一切顺利,自然皆大欢喜。

但如果僵持不下,当初把自己跟民生公益撇的有多干净,就能体会到政府有多无情。

在政府统筹、公益优先的大趋势下,不可不察。

项目利益与片区利益,说大了是民生利益,说小了是政府利益甚至掌权者利益,都应当好好思考。

写在最后,有两份大文件没有细讲。

一是3月31日,中共深圳市委推进粤港澳大湾区建设领导工作办公室发布的《关于大力支持社会力量参与粤港澳大湾区和中国特色社会主义先行示范区建设的意见》。

一是12月30日中共深圳市委发布的《关于制定深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》。

城市更新是依托于城市发展兴衰的事物。

城市兴,城市更新兴,反之亦然。而我们国家,是个绝对政策导向型体制。

党领导下,党的施政纲领,就是政府的发展方向。

因此,虽然政府十四五还没出台,但党十四五建议中,藏着深圳未来的发展方向。

总体而言,国家对于扩大开放、深化改革的决心是坚定的,但一座城市依旧受制于管理者的思想。

2020的末端,终归迎来了不是最理想结果甚至于在2019年年终总结中我所认为最保守的方案。

但推而广之,也算一种进步。

最重要的方向要正确,毕竟快慢是可以改变的,方向错了才最致命。

2021,与君共勉。

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