新城旅游，楼市劲爆背后的“美丽大饼”

图片来源@视觉中国

文 | 空间秘探，作者 | 郑豫舟

上海是最近媒体关注的最热度城市，房价持续上涨、楼市重磅调控……在1月24日的上海市十五届人大五次会议上，另一个一直被关注的热度，也正式亮相——“五个新城（嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇）建设”首次写进上海市政府工作报告，或在未来深刻影响上海城市未来空间格局和人口、产业流动。伴随着城市从单一中心到“多中心”，各行各业都试图在一片处女地上占据先机，城市旅游亦找到了新的落脚地，一场文旅产业对于新城的“抢食”大戏，已经开始！

01 楼市“灭火”，“抢食”新城

在2020年的第四季度，上海和深圳楼市都显现出了“翘尾”行情，作为楼市回升的代言人，两地成交都突破了近4年的高点。中原地产首席分析师张大伟指出，其上涨的原因，无外乎4大原因：打新+放水+学区+落户。尤其是落户政策的放松以及一二线城市的“抢人大战”，使得城市更新加速，大批刚需涌现。

根据易居、贝壳等机构统计数据，上海二手房库存量从2020年四季度迅速下降，12月份更是环比下降了18.5%，仅约5万套房源，处于近两年的历史最低位；2021年1月的前13天，上海链家二手房成交量环比去年12月同期增长了42%，业主涨价占比提高了12个百分点，达到67%。

而在新房开盘方面，同策咨询统计数据显示，2020年12月，上海新房开盘项目超30个，其中20余个项目认筹率超100%、13个项目认筹数量超1000组。不过很快，进入1月下旬，沪深两地连下重手，发布楼市调控新政，包括严控“假离婚”购房、上调增值税征免年限等措施，给滚烫的楼市浇上一盆凉水。

值得注意的是，上海发布的新政中提到“完善土地市场管理，优化土地供应结构”，具体来说，就是增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城加大供应力度。

这一点对于城市发展战略、对于资本流向都极具启迪作用。对于城市，尤其是人口众多的大城市来说，多核心城市、多个副中心、轨道交通网络，是解决特大城市住房问题的方向；而对于投资者来说，对“新城”的强调，无疑是指出了一条热火散去后的新路。

根据上海“十四五”规划中对于“新城发力”的诠释，新城将成为上海连接长三角的重要纽带，五大新城不再是中心城市的附属，而是真正成为一个城市功能完整的新城来吸引大批居民扎根。这也就意味着，中心城市有的，新城也能有，新城的“产城融合”，也必然是多产业的有机融合，“旅游兴城”亦被作为重要一环，成为多方资本的争抢目标，万达、融创、金茂、卓尔等文旅地产板块巨头，纷纷在此下注。

02 城市旅游为何出走旧城拥抱新城？

在分析城市旅游为何拥抱新城之前，我们首先需要明确新城的定义。在《中国新城新区发展报告》中指出，新区是城市出于自身发展的需要，跳出主城另择新址进行土地开发的地区，往往具有较为成熟的城市综合服务功能。因此，如果说旧城代表着城市的历史，那么新城则在描绘城市的未来，城市旅游的发展路径，与城市的发展方向常常一致。

在城市发展的初期，尚没有新、旧城之分，只有一座中心城市，所有的旅游活动则落脚于城市中的人文或自然风貌景点；在城市发展中期，城市旅游虽仍在中心城市，但已变得更加多元，并具备区域特征，以“人间烟火”吸引旅行者；而到了当下，不少承载着居住、生活、产业、旅游等多功能的旧城，显然到了超负荷的临界点，城市到了风貌更新的时候，新城的出现变得理所当然，同时也给城市旅游拥抱新城，提供了足够的理由。

从时代角度来看，仍处于爆发期的新城更具可能。

根据国家发改委数据，截至2014年10月，中国县及县以上的新城新区总数超过3000个，而到了2016年5月的报告中，这一数据则提升到了3500个。92.4%的地级城市提出要建设新城新区，省会城市平均一个城市规划4.6个新城新区，地级城市平均每个规划1.5个新城新区。在城市化进程加速的背景之下，“城市病”的困境随之而来，新城不仅仅是作为分担中心城市压力的存在，更是发展新都市圈的可能。正如上海五个新城建设，是逐渐建成和江苏、浙江邻近的一些重要城市连片发展的都市圈，这些都市圈，将成为新时代旅游发展的重要目的地。

从旅游发展角度来看，新城模式更具活力。

城市更新已经成为了当下城市发展的一种必然，有专家指出，城市更新有三种模式，即大拆大建、有机更新以及不拆而建，前两者都是对旧城的更新，大拆大建容易破坏城市文化风貌，有机更新则为了保留烟火气而缓慢迭代，耗时过久，相比起来，将新城与旧城分开，旧城有机更新，新城重新建设的模式，更为妥帖。旧城保留了原有的文化历史，完全空白等待描绘的新城，则有大片新土地、新项目与新增长点，等待文旅资本的投入，以重新构筑起一个不乏文化特质，又全然现代的旅游城市。

从旅游人群来看, 新城正吸纳更多具备旅游消费实力的年轻人。

当代年轻人的城市旅游已经较上一代有了根本的变化，城市不再是旅途的中转站，或者只是为了那些城市知名地标的打卡，综合体、美术馆、甚至是一家奶茶店、火锅店，都可以促成一次年轻人的城市旅游。因此，汇聚了大量年轻人与产业集群的新城，能够在社交平台上获得更多曝光，进而成为更具时代性的城市旅游目的地。以天津滨海新区为例，在“海洋都市旅游目的地”的打造目标下，2019上半年累计接待游客92.09万人次，实现旅游综合收入1.19亿元。

从旅游类型来看, 新城由于重心不同，有了更多的方向。

国内新城被大致划分为产业主导型、交通依托型、城市优化型、生态先导型、区域战略型五大类，而根据新城中的旅游资源，又能进行进一步细化，相比起已经定型的旧城，新城对于文旅投资，具有更大的包容性，对于旅行者，则提供了更多选择。

03 新城旅游如何摊好灵魂“大饼”

尽管新城在城市旅游上存在诸多优势，但打造新城并非等同于新城旅游便能兴起，事实上，关于旧城与老城的争议从未停止过，一些人认为，新城配套不成熟、缺乏文化底蕴的尴尬，使其将在很长的一段时间里，更像是一张“美丽的大饼”，因而，新城旅游的发展，也缺乏必备的根基。

如何摊好灵魂大饼？这是新城建设者们必须要考虑的战略问题！正如前文所提，早在2016年，国内就已有超过3500个新城新区，而这些新城中，更多的则从新城变“鬼城”——没有定位、没有人气，更没有长远发展的动力，便缺乏了真正的“城市灵魂”，而这，恰恰是旅行者城市旅游的目标与最终印象的落脚点——正如重庆的灵魂是魔幻、长沙的灵魂是茶颜悦色、西安的灵魂是大唐盛世……好在，也有一些成功的新城旅游案例，能为当下新城探索城市灵魂带来些许启示。

传统文化穿越城市文化

大多新城与旧城之间的关系，往往过于割裂，新城便是全然现代都市CBD的模样，一进入，就无形中被带入了一种商务氛围中，因而造成的结果便是，走到每个城市的新城，都千篇一律，不仅不会让人产生深度旅行的欲望，甚至还带有一种紧张感。

西安的曲江新区，则一开始便定位清晰，完全立足于自身优势——文化产业，构筑起自己的文化产业梦。位于西安城区东南部的曲江新区，在唐代便是著名的曲江皇家园林所在地，境内有曲江池遗址公园，大雁塔北广场、大唐芙蓉园、曲江海洋公园、大唐不夜城、曲江乐园等景点。凭借从度假区到城市新区的时序性开发，导入文化产业集群，早在2010年，曲江新区便被评为国家5A旅游景区，在“六园一城一塔”的文化旅游大格局下，实现了游客到西安必到曲江的目标。而近两年，大唐不夜城的不倒翁小姐姐、大唐芙蓉园的《梦回大唐》演艺，更成为在社交平台上出圈的旅游项目，吸引诸多游客。

工业园区到新派商圈

新城的建设，大多数是基于产业，而对于新城旅游来说，产业只能作为确保新城的持续发展的经济基础，绝不是吸引旅行者前来的城市灵魂，真正的城市灵魂，是让人能够产生消费欲望的。

金鸡湖畔的苏州工业园区，借助商旅文体展融合的现代商圈综合体，打造出了一系列“非来不可”的特色旅游品牌，譬如诚品书店、半岛骑遇项目、音乐喷泉、空中观光项目、金鸡湖马拉松等，让游客以“轨交加步行”的方式，得以实现完整的旅行体验。2012年，金鸡湖景区成为全国唯一的具有商务旅游特质的5A级景区，证明了商务旅游的巨大潜力。

城市新旧时代更迭

城市旅游的发展，与城市发展走向密切相关，城市自身要做好从旧时代向新时代转型的准备，才能进一步推动城市旅游从旧城走向新城。

以杭州钱江新城为例，这一新城的出现，是杭州从“西湖时代”迈向“拥江时代”，向东部扩展的标志。城市中心不变，但重心的迁移、对外名片展现的变化，使得城市旅游的目的地亦开始改变。有媒体报道，如今杭州的旅游，从西湖十景游览，变成了上午西湖，下午钱江新城，而钱江新城的灯光秀则是压轴。

04 “后新城时代”的未来旅游指南

新城旅游的发展可分为三个阶段，前期的新城是一张待绘画的白纸，旅游是城市运营的手段之一，后期的新城，旅游则成为了其城市竞争力的一部分，既拥有属于自己的城市灵魂，又势必反哺于整个城市旅游，为未来的城市旅游提供借鉴，提升区域影响。以下三点，或许能成为未来新城旅游的模样。

城市文脉传承

正如前文所提，新城与旧城并非完全割裂的两者，而是新旧时代的一脉相承。不可否认，新城的产业导向，决定了其必然更为现代化，但如果因此新城摈弃城市文化，打造一个无根无源的现代都市，便缺乏了内生的动力，更无从吸引旅行者。

在新城中，一切都是新的，没有旧城的老建筑，新城所需要汲取的，是旧城的文化精神延续，是旅行者即使在一座现代城市中，也能立刻知道这座城市的文化根基来自于哪里。

举一个历史颇为悠久的新旧城例子，英国爱丁堡旧城与新城，尽管即使是作为新城，也是在1765年到约1850年期间分数个阶段兴建的，以新古典主义风格为主，而更古老的旧城，则密布中世纪城堡和建筑。新旧城反映了18世纪和19世纪城市规划的思想，两者反差极大，却和谐并存，而使其得以具备整体效果的，除了两城建筑的联结与延伸外，更在于城市文化的一致性。

理想生活孵化

旅行者的城市旅游，某一程度上来说，是对于理想生活的追寻，去另一座城市，感受从未有过却又向往的生活。旧城生活受制于刻板印象，往往会显得过时，而新城由于其未来的不确定性，理想生活的模样也具备更多可能性，具备孵化的能力。譬如韩国一山新城，就是影视娱乐驱动的时尚新城，日本六本木新城，则是钢筋森林里的艺术新城，同样带有“新城”的名字，却有着不同的生活方式。

多中心城市旅游走廊

在上海的“五个新城建设”，是上海探索多中心城市路径的方式之一，复旦大学城市经济研究所所长周伟林认为，“从全球来看，不管是东京，还是伦敦，周边都有很多卫星城，卫星城的功能和中心城区的功能形成补充和分工，包括居住，以产业、制造业，文教、旅游等，而卫星城之间的定位也有区别，城市的功能也得到了丰富。”

而对于新城旅游来说，多中心城市之间，由于有不同的定位与旅游资源，依托城市之间的发达交通网，得以实现整片区域的旅游走廊，带动区域旅游的发展。

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