规划解读：“菜西模式” 申请式退租试点，探索城市有机更新

2019年6月，菜市口西片区在全市率先启动了申请式退租，住在平房区直管公房的居民可以按照个人意愿，退还房屋使用权，并获得补偿及安置。作为北京市首个申请式退租项目，西城区菜市口西片区又率先启动申请式改善工程。2020年8月24日，该片区2020年度申请式改善窗口开启，目前有10户居民有签约意向。未来，菜西片区将结合“一户一策”推进申请式改善，打造新型共生院。

菜市口西片区规划后东侧鸟瞰效果图

2017年9月13日，党中央、国务院批复了《北京城市总体规划（2016—2035）》（以下简称“北京新总规”），这是首都北京自新中国成立以来第七版总体规划。新一版北京城市总体规划围绕习近平总书记提出的“建设一个什么样的首都，怎样建设首都”这一核心问题全面展开，面向2035年、展望2050年。

北京城市总体规划明确了北京的战略定位是：全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心。在北京城市总体规划的引领下，结合自身的独特性，菜市口西片区（以下简称“菜西片区”）老城保护和城市更新试点项目实施性规划应运而生。规划编制过程围绕着北京老城相关的行动路径密切展开，作为“申请式退租”试点，因地制宜地开展了很多工作。

菜西片区位于北京市西城区菜市口西南侧，东至枫桦豪景小区，北至广安门内大街，西至教子胡同，南至法源寺后街，范围约6.5公顷。北京城市总体规划的核心区空间结构规划图中划定北京老城的十三个文化精华区，菜西片区隶属于“宣西-法源寺精华区”，以居住功能为主。2019年“申请式退租”工作启动前，菜西片区居住人口户籍约729户，常住人口约1500人。

2019年5月28日，北京市西城区政府发函授权北京金恒丰城市资产运营管理有限公司开展菜市口西片区的申请式退租、申请式改善、恢复性修建和就地改善等工作，这是北京首例“申请式退租、申请式改善”的实施项目。

菜市口西片区规划前东侧鸟瞰

菜市口西片区规划前居民房屋状况

图片来源：菜市口西片区城市更新公众号

菜市口西片区规划图

“申请式退租”是为落实北京市新总规“加强老城整体保护”的要求，以恢复性修建为目的而开展的城市更新工作，是一种居民自愿退还直管公房使用权获得补偿及安置，可通过购买服务进行房屋修缮以改善居住条件的新模式。申请式退租将采取货币补偿方式，退租房屋补偿金额根据退租房屋市场价值总额扣除房屋重置成新价款确定，符合条件的居民可申请共有产权住房或公租房，私房居民可参照直管公房政策申请参与试点工作。

“申请式改善”是对于未参加申请式退租的直管公房承租居民，以及私房居民和单位自管公房居民，根据自家实际情况参加实施主体组织的改善工作。申请式改善是居民的自愿、自主、自费行为，由居民自愿向实施主体进行申请，并根据实施主体提供的改善菜单进行自主选择，以自费的方式完成房屋改善，最终提高居住品质。

截止2019年8月9日，菜西片区“申请式退租”工作顺利完结，共退租直管公房及私房275户，在获得货币补偿的同时，对于符合申请条件的居民，还购买了107套共有产权房，部分自建房居民租赁了8套公租房。

腾退后的房屋进行了提升改造

图片来源：北京晚报

菜西片区“申请式改善”工作自2019年9月启动以来，累计签订改善协议9份，完成改善房屋5户，并计划2021年累计完成11户房屋交付，其中改善居民房屋包括直管公房、单位自管公房、私房等多种房屋类型。改善完成的房屋无论平层还是夹层套间式均完成了厨卫入户，并明确规划出起居空间，为居民解决了“厨”“卫”“浴”等基本的现代生活需求问题。

菜西片区整体的胡同街巷整治也在逐步的提升完善工程中，以及基础设施管线的改造也已取得阶段性的成果，新修缮的房屋基本上具备上下水条件。

《北京城市总体规划（2016—2035）》，对老城的保护工作提出了具体要求，强调严格落实老城不能再拆，不再增加建筑和人口总量，加强重点地区和公共空间环境整治，提升城市管理水平。菜西片区实施性规划围绕北京城市总体规划针对老城保护的核心要求展开，深入挖掘菜西片区自身的特征，结合“申请式退租”、“申请式改善”的政策背景，切实有效地实施推进。

菜西片区公共空间节点

新时代存量更新背景下，北京城市总体规划要求加强老城整体保护，“强化首都风范、古都风韵、时代风貌的城市特色”，菜西片区规划方案中保留了菜西片区整体的街巷胡同肌理，基本维持现有建筑的风貌特色、高度，修旧如旧。拆除加建违建，推动老城减重、减量发展，恢复院落原有格局样貌。

以完善、提升、优化公共基础设施为抓手，持续改善人居环境，在胡同街巷营造优美、整洁、有序的片区大环境；在院落内完善厨、卫、浴等基础设施现代化水平，打造安全、和谐、温馨的院落小环境。在留住原住民的基础上不断优化人口结构，吸引新居民，新老有机更替，传承关于菜西片区的历史记忆。

菜市口西片区街巷胡同肌理图

根据调研数据库的现状数据及深入的历史挖掘，在菜西片区“申请式退租”和“申请式改善”试点的背景下，发挥老城的地理位置优势，结合在地深厚的文化背景，菜西片区提出了“宿+X”的产业定位，以居住业态为主，结合宿居人群的需求，打造菜西以居住为主要功能的多元共生社区。

借助“申请式退租”和“申请式改善”的政策，合理活化利用腾退出来的空间，提升片区整体房屋质量和周边环境。基于空间资源较为零散，探索结合原住民的合院共生模式，达到“居民共生”“产住共生”“文化共生”“新旧共生”的目标。

菜市口西片区文化轴线+活力细胞

实施“院落式”的老城区复兴计划，功能有序置换，建筑分批更新改造。根据院落不同的现状和定位，制定“一院一策略”，状况较差的院落现行更新修缮，逐步提高老城区的整体环境水平。

2019年3月，市规划自然资源委发布《北京历史文化街区风貌保护与更新设计导则》（以下简称“导则”），适用于北京市老城内的33片历史文化街区。北京老城区延续了明清时期北京城的制式，因此无论是片区特征还是四合院建筑风貌都还带着封建礼制等级的烙印，33片历史文化街区的区域的风貌情况差异较大。菜西片区位于宣武门外的清朝北京城的外城区域，当时的居民以平民百姓、商人、手工业者为主。经过规划团队“地毯式”的详细调研，归纳总结出菜西片区内院落以“小院”“条形院”“歪院”等形式居多，建筑以普通民居风貌为主的风貌特征，以《导则》为蓝本，结合菜西片区的历史文化特色以及现状院落的基本特点，量身编制了适合于菜西片区的恢复性修建设计指引，为控制古都风貌以及未来“一户一设计”的实施提供明确的设计指引。

2019年春节前夕，习近平总书记在北京老城前门东区看望慰问基层干部群众时，意味深长的说：“让城市留住记忆，让人们记住乡愁。”

菜市口西片区规划后北侧鸟瞰

老城更新势必会经历新的变革，如何留住记忆，记住乡愁，是规划团队在菜西片区规划过程中一直思考的问题。随着北京老城“微循环微更新”的推进，多个老城片区均采用“一院一策，一户一设计”的方法，来应对四合院片区每座院子情况各不相同的现状。菜西片区规划团队在此基础上又提出了“一院一档”的概念，借助电子大数据管理平台，通过现场调研，文献查阅及资料的梳理，建立菜西地区“一院一档”的动态档案库。档案库详细地记录了片区内每一座院落以及每一栋建筑的情况，所有的建筑都被拍照存档，并被系统的分类评估，涉及的评估项目涵盖从建筑质量、风貌等客观现实呈现到院落及建筑的历史文化背景的价值，一共大大小小20多项，所有涉及到该区域的文献书籍等也都被留影并汇编成册，档案中甚至还包括了实地调研中遇到的老住户的口述历史。而随着建筑的不断织补和更新，数据库里的内容也会根据项目的推进状况不断更新。通过电子存档的方式，菜西片区“一院一档”的动态数据库一方面打造了一份“让城市留住记忆，让人们记住乡愁”的存储载体，另一方面也为未来菜西片区的规划设计提供了丰厚全面的历史资料和依据。

创意改造样板间室内图

图片来源：北京晚报

被誉为城市规划开启之作的《雅典宪章》曾提出，居住是现代城市的首要功能，而北京城市总体规划确定了将北京打造为“建设国际一流和谐宜居之都”的目标，这也是北京老城更新的核心思想。

菜市口西片区西砖胡同入口效果图

“老城不能再拆了”，留住现存的老城建筑、街巷及格局，留住现存北京老城的历史价值和艺术价值。前人留给我们一座相对完整，拥有3000多年建城史、800多年建都史的古老历史文化都城，而将一座什么样的北京城交留给我们的后人，是所有规划人要时刻思考和慎重对待的问题。北京老城保护更新需要全民参与，需要各方共同努力，积极探索老城保护与发展的途径和方式，让我们将一座更加壮美的北京城交给未来。

和事建筑设计研究事务所合伙人，城市研究者，建筑师，英国伦敦大学学院巴特莱建筑学院城市设计方向建筑硕士。2019年菜市口西片区老城更新实施性规划项目负责人。2017深港建筑双城双年展策展助理。2014-2016年期间，专注研究北京四合院保护与重生计划，参与北京前门东区胡同四合院改造，胡同环境景观提升，四合院片区城市更新策略研究，以及北京国际设计周外围展展览设计等工作，2017年参与南头古城城中村更新计划城市研究设计，并持续关注老城研究更新问题。

和事建筑设计研究事务所合伙人，建筑师，加拿大安大略省建筑师协会会员，多伦多大学建筑学硕士。2019年菜市口西片区城更新实施性规划项目组负责人。曾在法兰克福和北京知名建筑事务所工作。2014-2017年期间参与众多国内外大型公共建筑的设计。在2018获得建筑童话竞赛一等奖，擅长通过场景片段式的叙述方法，讲述以建筑作为媒介的城市问题、社会问题和文化问题。作为一名建筑师，专注于研究探讨不同地区的建筑在地性，以及能为不同文化带来正面影响和贡献的前瞻思维和设计。

和事建筑设计研究事务所研究员，建筑师， 2019年菜市口西片区城更新实施性规划项目组主要成员。自工作以来，一直参与北京老城更新研究规划工作，2018年参与首都核心区前门东区控制性详细规划项目以及北京国际设计周前门东区分会场策展工作，2020年策划研究实施国际设计周菜西分会场宣南画社展览项目。

来源：图虫网