天津豪宅大洗牌,真来了!

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昨天聊完旭辉拿下的南开六马路地块,就有朋友告诉我说:预计未来售价5.6万,而且基本上是会做大平层。这个价格基本上与中海在梅江的天空之境市场传说的价格相当,套均700万起吧。开聊之前,秘密君简单一问:如果这两个项目配置相当,而且假如你足够有钱,你会选哪个?放心大胆的选,真要敢假装你有那么多钱!

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“浪费”掉的就市值百万!

话说回来如果你能买得起700万的房子,那你可能就是天津顶尖的那群人,这个一点夸张。根据一份报告说天津资产超过千万的客户总量是70000人左右,而另一个报告说中国人70%的资产都在房子上。

假设最极端的情况这些千万富翁真的只保有一套房子,那这个房子可能就是700万起步。当然富人未必会全投在一套房子上,但是从这个数据能够看得出:天津的千万级市场其实是比较狭窄的,毕竟这是一个拥有1561万人口的城市。这么算下来,已经算是这个城市的千分之5的顶尖的人群了,秘密君应该是没有算错,妥妥的塔尖。

这组野鸡数据未必准确,但是足够可以说明一个问题是:天津的千万级别人口毕竟还是不算多的。但是,想要卖给这部分人的,套均700万以上的产品多么?说实话,不少。

2015年到2020年,天津套均700万以上住宅产品供应了8252套,成交了7000多套。看这个数据是不是觉得高端市场大有可为?其实错了,因为2018年的统计数据是缺失的。而从另一个维度上看,如果说总共富豪人数也就是70000,最近五六年时间已经卖出了7000多套700万以上的住宅产品,这也是一个问题:扣除早已经消化的,扣除5年内消耗的,以及存量匹配的,剩下可供挖掘的市场不算多,除非是这些客户者这山望见那山高,直接出手置换其他的,有可能吗?当然有,但是毕竟是个重资产的玩意儿,大多数人还是少折腾为妙。

所以天津高端市场有空间,但是市场可供挖掘的潜力并不大,就像秘密君去郑州考察,很多销售说他们的千万产品很多都是卖给了下属市里的客群,但是天津没有这样的腹地,只能挖掘本地再本地。

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并非地价贵就能做豪宅

秘密君按照年份拆分了一下700万以上住宅产品的成交情况,发现一个很有意思的状况是,2015年,700万以上住宅产品仅仅成交了629套,但是2016年全年成交了2218套。2017年到2020年,年均成交1000套。从这个角度来看,有钱人有时候比穷人更容易受市场烘托变得不理性。因为有钱,所以心念一动,大笔一挥,千万级别出去了。

但是从这组数据也可以看得出来:天津年均销售1000套700万以上住宅产品的这部分有钱人的市场还是比较稳定的。2020年天津套均价700万以上的,而且成交状况稍好的项目都在这里了,可以看得出来,除了非常特殊情况的杨柳青项目,其余项目基本上集中在梅江、海河边以及南开河西有非常优势的区域,滨海新区还是差了点。

秘密君一直对于别墅产品由执念,反过头来查了查套均700万以上产品成交中,别墅产品的状况。6年内成交了1500套,但是因为别墅产品最近几年供应比较少,所以成交量占比下滑很严重。

为什么秘密君会看年份看产品类型看地域?就是想说一点:如果真的考虑这个价格段位的产品,当然居住是一方面,另一个方面是看看别人都买了哪里?红桥集中在老城厢,河北集中在海河边,河东同样道理,河西在宾西、梅江都会有。

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降纬打击,前浪哭死在沙滩上

秘密君必须说一句:过去说别墅稀缺是真的,不信你看大户型,这两年真的变了个底朝天。

700万以上的产品第一个年代是别墅,那会儿大家的普遍认知是:别墅才代表着高端生活。所以保利大都会出现360大平层的时候卖的那叫一个惨。有个朋友说保利这个东西太超前了,所以有眼下的困境。

现在呢?妥妥的应验了朋友这句话,现在高端住宅产品几乎都是大面积平层,因为别墅产品做不了了,但是高端客户还在,总得有个说法吧,所以大平层比别墅好做了N波推广。但是说实话天津的大平层,特别是普通产品一味放大面积的大平层年代并没有过多久就被掀了个底朝天。甚至是遭受了一波降维打击。

从去年开始,天津的铝板外立面大面积玻璃幕墙成了时尚,而且动不动就是5000+以上的超豪精装配置,200+的大面积。在这种产品之下,传统的放大普通住宅产品面积的豪宅产品几乎是受到了前所未有的打击,甚至是降维打击。

说实话,个人感觉这一波玻璃幕墙的冲击会很大程度上改变天津高端市场的格局,一个是对于剩余客群的挖掘,一个是对于仍然在售的传统大平层产品形成绝对截胡。

秘密君翻了翻2020年700万以上住宅产品的成交情况,从这个成交来看,成交最高的是海河金茂府,一方面存在转签约,另一方面也是海河+两年的声音积累。第二名就是西青梅江的融创壹号院,单价虽然实现只有40000元但是你要考虑到融创拿下这块地单价也只有20000元/平方米。而且供应656成交300套,已经算是不错的成绩。

宾西路与仁恒公园世纪属于有一定特色的项目,说实话成交很不错。金地项目2019年供应了180套,今年成交41套,去年成交28套,价格实现在60000元左右,但是流速显著较低。正荣紫阙供应111套成交了35套。

粗略笼一下这些项目就会知道,除了金茂府、陆家嘴、恒大帝景、江南城这几个项目之外,其他项目仍然有不少的存量,这些存量产品未来面对的是现代派高端住宅的冲击,而且是降维打击。在这种冲击下高端市场必然会掀起一个小高潮,因为高关注的产品入市会带动市场热潮,但是这种高潮是以传统大平层产品的客户被抢夺为前提的。在这种竞争之下,秘密君不知道别墅客户心理有没有些逃脱后浪拍来的快感,但是传统平层产品的危机感必然是很有的:这年头前浪必须被拍在沙滩上,因为拢共也就这巴掌大的地儿啊!