2021年，北京买房攻略（十）
北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
提问1：
章哥， 21年入学，房和户在大兴，预算600万，想考虑个好点学区（不用特别好，没有那么高的预期，中等偏上即可），东西海都不排除。从派位的情况看，是不是还是先满足招生简章中的片区，从某个顺位以后无法满足的学位再去派位？不是牛小的话，京籍731后有房是不是也排在4老以后？21年上学还来得及吗？目前看，想选个坑校少但是总价不要太高的，关注过陶白，龙体，展览路，其他还有何推荐？
回答1：
1、 21年入学，那不就是今年吗，那尽快吧。今年的幼升小人数多，所以学区房这几个月涨的挺快。这离信息采集没几个月了，买房落户都需要时间，而现在的房源少，抓紧确定吧。
2、 政策是每年都调整的，从现在来看，海淀是按照落户顺序，东城是收够了人数就全部随机，西城不太清楚用哪种方案。但只要是差不多的学校，基本第一顺位就都占满了，之后的全不保险。
3、 从现在的解释来看，确实是四老房排序靠前。今年是新政实施，家长们都是赌一把，谁也没有100%的把握。不是牛小也得看学位紧张程度，这真不敢预测。2013年的北京户籍出生人口是13.6万，2014年是17.2万，猛的多出小4万个孩子，谁说得好学位够不够啊！
4、 600预算，除了几个顶级学区，都能买到房了。除了这三个，那就看东崇前的，和龙体差不多，房龄较新的也相对多。仅供参考。
提问2：
章哥，预算400万出头，看了太平桥西里附近的老破小两居（离单位近）、丽泽景园的一居，和三环新城，从保值角度应该怎么选呢？多谢！
回答2：
1、 这是纯投资吗，只是考虑保值？
2、 老破小没什么，全北京多的是，基本都是公房，保值能力强，居住体验一般，流动性弱。丽泽景园是三定三限房，自住的话挺合适，房龄新价格相对低。但这种安置房小区的通病不太好解决，品质很难长期维持。三环新城是经适房，2005年之后的居多，质量和早期的比应该差了一点儿。而且保障房就是为了遏制房价上涨才推出的，优劣势也很明确，物有所值吧。
3、 保值角度怎么选，那就用专业角度来看呗。谁最专业？炒房客啊，人家是真金白银的掏钱，比那些红嘴白牙点评的“专家”们强多了。那请问，如果是炒房客，会炒安置房和保障房吗？
当然不会，在同等资金的情况下犯不上。这些房产的保值未必差，但升值性是肯定不如商品房的，也不如部分公房。任何人买房，都是先看品质好的，之后没办法够不上才会降低要求。
所以，从房产投资讲是有排序的，在不细分产品类型的情况下，那就是商品房、公房、政策房、保障房、安置房、拆迁房。
4、 老破小的优势就是保值，其本身的价值都快归零了，能住而已，贬无可贬。价格中体现的就是地段的价值，所以必定跟随大盘，走不出任何独立行情。所以在不考虑居住体验的情况下，老公房更保值。至于升值性，一般在普涨的时候都差不得太多，只要小区的品质不下降，价格差率只要形成就很难改变。
5、 总之，如果只考虑保值，那老破小倒是最合适的，也适合长期持有吃租金。及供参考。
提问3：
章哥，已有一套房子，现手上有200多万，考虑在朝阳、东西城、海淀再投资一套，可以帮我分析一下投哪里保值升值概率大一些吗？
回答3：
1、 沃天，这不是等于多半个北京城区了吗？估计这是刚有个想法，既没做资金预算，也根本没目标，八成连房源都没上网看呢。
建议先做预算吧，光说首付不谈总价没什么意义，所有房子都是标总价，没有写首付的。至少也先得考虑好能支撑多少月供吧，要不实在不好聊。
2、 东西城都是学区房，海淀大部分也是，200的首付买不到什么。学区房也不适合投资，租金低风险大，连炒房客都不敢碰，没学位需求的话最好别趟这浑水。
3、 相对来讲就朝阳或者海淀的非学区房都行。租金合适，一般来说也不会跑输大盘。但这也还是先考虑预算吧，要不没法说哪儿合适。如果是400万左右，那朝阳可以选四惠会青年路地铁附近，常营管庄一带也合适。海淀的话以北五环外为主，清河安宁庄西三旗，学区溢价低，相对更合适。仅供参考。
提问4：
章哥，最近相中了东城区左安浦园这个小区的一居室，我们这次买房目的，一是为了孩子2023年上小学，二是为了资产保值，所以请问章哥，您觉得这个小区的学区可以吗？未来涨幅能跟上大盘吗？或者您还有更好的建议吗？谢谢您章哥，我补充一下，我们手里大概500万现金，这次购房属于二套，加上公积金贷款60万，大概能买到总价550万左右的房子。谢谢章哥，敬请您回复
回答4：
1、 左安浦园，老经适房，也是危改小区。这么多年过去，就是普通的老小区。学校龙体学区的体育馆路小学，普小，但中学都不错，在东城也是挺好的学区。汇文广渠门50中109，在我小时候就是重点，老牌名校了，都很好。这不用纠结什么，龙体算是性价比不错的学区。
2、 左安浦园从来也没低于大盘，学区溢价也不算高，所以没什么跑输大盘的风险。就按当年的价格还原吧，这里售价4500，而当时南四环外同等小区3000出头。现在南四环外5万，所以左安浦园正常价格也应该在7万以上，多出来的就是学区溢价，不算什么，正常，龙体的学区值这个价格。
3、 更好的建议，没什么，龙体其他学区房基本都比这里贵了，这我不好建议，看你们自己的选择吧。仅供参考。
提问5：
章哥，首付200万以内，月供1万，夫妻双方工作地址分别在达官营和奥林匹克公园站附近，孩子刚6个月，首次购房。需要注意什么？用不用考虑学区问题，北四环老破小还是较远的次新？请您推荐下重点考虑的小区，万分感谢！
前期我一直在看北四环的老破小，想的是离家属近点，然后那边有陈经纶嘉铭，学区还凑合，但是没有考虑过升值的问题。而且那边居住环境挺一般的。看了您写的以后，才开始思考自己的方向是不是错了？考虑学区是不是有点早了，另外会不会老破小烂手里一辈子就这样的居住环境了？唉，挺纠结的
回答5：
1、 首次购房，那在我看来，刚需最应该注重的就是保值了。这套房将成为日后置换的资本，其他的面积和舒适度都得向后排。
2、 孩子6个月，按说可以考虑学区了，要不过不了几年还得置换，又是一次成本支出，时间太短不划算。但200万以内，月供1万，也就是买300多万的房，到不了400万，还想兼顾居住的话比较难。
陈经纶嘉铭的学区，能买到吗？你们看的可能是小学是中音的，中学是嘉铭学区。这里倒不用担心什么保值，老房都基本跟随大盘，比一些商品房倒强。比如安慧里等等，保值性都挺强。
3、 陈经纶嘉铭学区的没什么溢价，准备的早了也无所谓，不会吃亏。这看你们的想法了，现在朝阳区还是单校划片，也没有落户时间的要求。亚运村一带也没什么太老的，不算影响流动性，以后如果积蓄增多，再置换就是了。这我觉得不算什么不好的选择，相对合适。仅供参考。
提问6：
章哥，预算300万以内，投资入手华天大厦，还是距离它比较近的太平桥和六里桥，目前在丰台有05片区的房子，孩子的成绩不错，有把握保底丰台二中，老二还小，现在想入手300万以内房产，该如何投资？谢谢解惑。
回答6：
1、 这买房的目的是什么啊？自住、投资，还是学区房？弄的我都迷惑了，不知道怎么解惑。
2、 华天大厦算是学区房，对口羊坊店中心。这里的优势是租金相对高，价格低；劣势是价格会越来感觉越低。所以如果就是为了让孩子获得学位合适，最好别长期持有，逐年跑输大盘是肯定的，不可能有翻盘的机会。
太平桥和六里桥，目的是什么啊？学区肯定赶不上北大地，300万又买不到适合投资的，甚至连买到房都不容易。这我不太明白了，感觉像是以投资的名义来花钱。
3、 这我也说不好，建议明确需求吧，到底目的是什么？
如果说就是为了孩子上学，那华天合适短期持有占学位，用完了最好赶紧卖。如果是为了收租金，不在乎房子的升值，那华天也算合适吧。但这里毕竟还算学区房，收益也不怎么样，也就是比学区房的住宅强点儿罢了。
至于六里桥附近，300万估计能买到老破小，长期持有的话可以，保值能力强，租金也相对合适。但这种房的流动性差，出手的时候挂牌时间长。
4、根据自己的需求选择吧。仅供参考。
提问7：
章哥，本人五年社保已满，在四惠附近上班，对象明年毕业可直接落户。首付200-250万之间，年收入在80-100万之间，我们两个名下都没有房，也无贷款记录。21年计划要孩子，看北京房价好像在反弹，自住也兼顾保值，想着入手一套房子，最好是小三居。想在四环内购买，具体区域不限。好像东三环劲松附近的房价还不算高，不知道是不是值得？麻烦您给推荐下。
回答7：
1、 现在不是好像在反弹，是肯定在上升。当然，监管层也在压制，这都懂的。
2、 劲松，没什么值得不值得的，老公房社区。优势就是便宜，而且保值能力强；劣势也是便宜，升值能力弱，流动性也一般。
3、 这看你们怎么理解这个“保值”了。从本身的房产来说，这种老房的价值都几乎归零了，折旧都没的折，也就贬无可贬，自然保值能力强。其价格中所体现的就是周边配套的价值，那只要这些配套的价值存在，老房就永远有价值。
可这种板块毕竟老了，当年的规划理念也一般，甚至没什么规划，稀里糊涂的盖。公园绿地等现在必备的公共设施这里都缺乏，远远赶不上新区，所以升值性一般，不那么受追捧。再加上房龄的限制，很多都不好贷款，也就更影响流动性。
4、 总之吧，这种老公房适合自住，但不太适合投资。如果是确定长期自住，那相对合适，过几年还要置换的就再考虑一下。仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！