豫南＆皖北＆苏北＆鲁南人口流出城市房地产市场特征及前景

总体来看，苏北&皖北&豫南&鲁南各城市疫后楼市整体下行压力较大。

◎ 研究员 / 杨科伟、俞倩倩、姚郑康、李诗昀、张家桦

2020年楼市行情可谓“一波三折”：年初新冠疫情“黑天鹅”突袭，成交“停摆”，疫后5-6月迎来需求爆发期，7月随着热点城市加码调控，复苏动能明显转弱，“金九银十”爽约，市场下行压力巨大，不同能级城市呈现出显著的分化行情，三四线表现略好于预期，前11月累计同比已然回正，小幅微增3%。

本文我们着力聚焦了苏北&皖北&豫南&鲁南等人口基数较大且人口外溢严重（户籍人口超800万人且常住户籍人口比小于1）的11个典型三四线城市：徐州、盐城、临沂、济宁、阜阳、亳州、周口、商丘、驻马店、南阳、信阳，一方面这些城市与淮海经济区核心城市重合度较高，享有规划利好加持。另一方面，这些城市的楼市具有典型的“返乡置业”特征，通过实地调研疫情前后楼市变化，也可从一定程度上反映新冠疫情对刚需购买力的影响大小。

背景：豫南&皖北&苏北

&鲁南与淮河经济区

城市重合度较高，享政策利好

……本节有删减……

（一）淮海经济区涵盖四省20城，定位连结南北、沟通东西的重要经济桥梁（本节有删减）

图：淮海经济区城市分布

数据来源：公开资料、CRIC整理

（二）淮河经济区集中全国近一成人口，以农业为支柱，经济、购买力存短板）（本节有删减）

1、区位优势：占地17.8万平方公里，亚欧大陆桥东部桥头堡的战略地位（略）

2、人口优势：临沂、徐州等人口基数大，商丘、周口均为对外输出人口大市（本节有删减）

3、经济短板：产业结构仍以农业主导，经济基本面显著落后于长、珠三角（本节有删减）

豫皖苏鲁四省年人口流出近2000万

河南三四线城市基本面普遍较弱

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（一）筛选标准：徐州、周口等11城人口超800万但普遍约25%人口外流（本节有删减）

（二）城市前景：临沂、徐州、盐城排名靠前，阜阳、驻马店购买力弱排名靠后（本节有删减）

市场特征前景：下半年下行压力加剧

购买力较低制约楼市增长

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（一）楼市：多数城市冲高回落，降价、分销等持续加码难挽市场“颓势”（本节有删减）

1、政策面：三四线调控宽松，疫后纾困政策有限，徐州“三限”依旧严苛（本节有删减）

2、新房成交：无显著“返乡置业”现象，多数城市5-6月小幅回升后转冷

纵观典型十一城近年来的市场成交变化，2015-2017年基本处于高速增长期，主要源于中央“去库存”政策号召和地方棚改货币化安置政策的加持，整体购房需求迎来一轮集中释放，部分城市诸如临沂、信阳、驻马店等热度延续到了2018年。而多数城市以2018年为分界点，成交迎来稳步回调，增速或放缓或由升转降；2019年如是，随着楼市政策环境由“去库存”向“房住不炒”转变，货币化安置退潮，热点城市加码政策不断，整体成交显现出疲软态势，高位回调，临沂、盐城、信阳等前期需求透支严重的城市跌幅显著，信阳跌幅居首达到了15%。

2020年初因新冠疫情疫情影响，各地均有不同程度的购房需求延后现象，3-7月迎来集中释放期，月度成交略有回升，不过步入8月以来，市场迅速转冷，尤其是“金九银十”，并未出现明显的“返乡置业”现象。以徐州为例，作为苏北&皖北&豫南&鲁南的中心城市，购房需求相对坚挺，前10月成交量累计同比已然回正。纵观其月度成交变化，疫后3-6月基本都在稳步放量，尤其是6月单月成交面积达164万平方米，创2019年以来新高，不过步入7月以来，整体成交增长呈现出疲软态势，“金九银十”波动下行，十一黄金周“返乡置业”普遍缺席，后市增长相对乏力。

结合我们实际调研来看，河南的南阳、信阳、驻马店、周口，安徽的阜阳等城市，作为人口大市，今年返乡置业的特征并不明显，以信阳为例，2020年上半年商品房销售面积同比下降近4成，“金九银十”早已不同往日，供应层面，浉河南岸、羊山新区等片区在售以及待开盘项目众多，项目扎堆导致同质化竞争异常激烈；需求层面，信阳“民富”基础不足，居民普遍注重日常消费，没有储蓄习惯，购房能力相对不足，疫后购房者大都捂紧钱袋子，更不敢购房消费，市场观望情绪愈加浓重也导致当前市场下行压力巨大。

3、营销动作：分销、降价、首付分期等屡见不鲜，市场瓶颈期效果一般（略）

4、客群特征：“两极化”分层，刚需客价格敏感度高，改善客关注产品品质（略）

（二）地市：疫后政府加快供地补充财政收入，热点区域同质化竞争加剧（本节有删减）

1、成交量价：疫后多城供地加快带动成交量价齐升，不同区域“冷热不均”

纵观苏北&皖北&豫南&鲁南典型十一城2020年1-10月的涉宅用地总成情况，首先，各城市成交楼面价较2019年均有不同程度上扬，土拍热度不减，与新房成交形成鲜明对比。其次，半数城市成交量与去年基本持平或小幅微跌，部分城市分化加剧：

一方面临沂、徐州、信阳等三城涨幅显著，主要源于疫情之后政府供地积极性上升，以信阳为例，土地财政依赖度较高，受限于产业基础相对薄弱，市财政长期亏空，土地出让金遂成为重要的地方财政收入来源。近年来，信阳市政府无序供地，很大程度上导致房地产市场供求失衡。2018年伊始，信阳大力推广城市有机更新改造，洽谈正弘、金科、融创等房企开启四大旧改项目，单盘体量都在千亩。疫后信阳供地更是提速增长，典型如羊山新区核心片区，2020年6月密集出让3宗地总建面约50万平方米，7月邻近地段出让总建面20万平方米地块，10月邻近地段再出让总建面90万平方米地块，去化压力显著加剧。

另一方面，商丘、阜阳等城市成交量则出现显著滑坡。以阜阳为例，前10月涉宅用地成交量仅为1029万平方米，同比去年大幅下降35%。整体土拍市场显著“冷热不均”：颍州区为热点板块，土拍市场相对较热，品牌开发商集中拿地，11月6日，碧桂园以759万元/亩成功竞得融创淮河壹号北侧限价地块，还需配建4100平方米安置房。土地市场竞争激烈主要源于城南可供竞拍的土地量相对有限，相较而言，颍东和颍泉空地较多，土地市场较为冷淡，流拍现象普遍。

2、潜在库存：多数城市库存高企，三四线新区供应过量造成项目扎堆入市（略）

（三）中长期发展：临沂、徐州、盐城位列TOP3，驻马店、周口等基本面较弱（本节有删减）

1、经济基建：徐州、临沂等GDP超4000亿元，驻马店、商丘等基建配套不足（本节有删减）

2、人口基数：信阳、周口常住人口负增长，每年超200万户籍人口外流（本节有删减）

3、居民购买力：济宁、南阳居民购房压力适中，徐州房价收入比超10年（本节有删减）

4、总结：临沂、徐州、盐城中长期发展可期，驻马店、周口等经济产业匮乏（本节有删减）

典型城市：南阳>阜阳>驻马店

经济、购买力是楼市回暖根本动力

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本章我们将从新房成交、土地市场、需求情况、城市基本面四个维度，结合实地调研了解到的信息，对南阳、阜阳、驻马店等三个典型城市进行分析。

（一）南阳：“有人”、“有钱”、低库存，中长期楼市仍具备回暖可能

南阳作为河南省内经济总量第三极，GDP仅次于郑州、洛阳，人口规模更是达到千万级。南阳楼市在2016年开启持续上行期，但疫情影响下楼市重回下行通道，“金九银十”出现阶段性回暖。相较于其他典型城市，南阳居民购买力有支撑，但居民对价格比较敏感，以“完全学校”为卖点的学区房颇受市场欢迎。得益于近年来政府有序供地，南阳中长期潜在供应去化基本无虞，土地市场也呈现繁荣景象，2018年以来单价、总价地王记录被屡屡刷新。

1、新房成交：2016年逐渐转暖，疫后降温但“金九银十”阶段性回暖

纵观近十年南阳房地产市场发展，重要转折点发生在2012年、2016年。2012年，南阳身陷烂尾楼风波，此后一两年楼市陷入低迷期，成交量价齐跌。2016年南阳楼市开始明显转暖，全年商品房销售面积达558万平方米，同比增长35%，创历年新高，成交均价在此之后也一路攀升。

2012年，为了举办农运会，南阳市政府大力提倡城市建设，房地产开发企业一哄而上，出现五证不齐也销售一空的市场乱象。因资金链断裂，本地中小开发商集体“跑路”，市中心出现了大量的烂尾楼，数量超300个。

2016年，随着恒大、碧桂园首进南阳，房地产市场开始转暖，房价逐年上涨，年涨幅800-1000元/平方米，主城区销售均价由4000-5000元/平方米涨至8000-9000元/平方米。2018、2019年，南阳房地产市场持续火热，不少项目均能实现开盘即售罄。

2020年，疫后南阳房地产市场降温特征明显，房企大量供货，但由于市场需求基本稳定，同质化竞争激烈，新开盘项目去化率明显下滑。尤其是白河南板块，房企扎堆在售项目多达20个，去化压力持续加剧。“金九银十”南阳房地产市场出现短暂的小阳春，但11月以来市场再次转冷，案场到访量及客户转化率皆有明显下滑。

从区域市场来看，南阳主城区划分为以下4大板块。东区乃是传统的富人区，最被市场所认可，主打高端改善性需求，房价11000-13000元/平方米。西区市政配套较为成熟，主打刚需及刚改，房价9000-9500元/平方米。白河南板块属城乡结合部，因品牌房企扎堆进入，但市场需求趋于饱和，现阶段去化压力最大，房价9000-11000元/平方米。三观医院为新兴发展板块，主打中高端改善需求，房价10000-12000元/平方米。

2、土地市场：土地消化周期3.36年风险可控，2018年以来“地王”屡现

得益于近年来政府合理有序供地，南阳并没有像许多三四线城市一样，陷入高库存泥潭。以近三年经营性用地成交建面总值除以近三年商品房成交面积均值测算，2019年南阳土地去化周期仅为3.4年，显著低于阜阳、周口等其他典型城市。且目前南阳供地以小体量地块为主，单宗地不超过100亩，20-50亩已是市场常态。

从土地市场来看，2018年，南阳土地市场明显转暖，成交量价齐升。本土房企拿地态度激进，不计成本抢地王。6月18日，河南常绿集团连拿白河南岸的G2018—17、G2018—18两宗宅地，其中17号地块成交总价3.52亿元，溢价率362%，单价601万元/亩；18号地块成交总价4.2亿元，溢价率367%，单价602万元/亩，创造南阳新的单价地王。

2019年，南阳土地市场持续火热，两度刷新全市单价地王纪录。6月13日，南阳三川置业总价4.02亿元竞得G2018-53宅地，溢价率276%，单价984万元/亩，刷新南阳单价地王纪录。6月21日，G2019—27、G2019—28地块单价双双突破1100万元/亩，再次刷新南阳单价地王纪录。其中，南阳华清源总价5.2亿元竞得27号地块，溢价率216%，单价1108万元/亩；河南东正基业总价3.5亿元竞得28号地块，溢价率197%，单价1153万元/亩。

不过，地王开发风险较大，本土房企投策能力有限，更易出现“水土不服”。2019年3月4日，南阳市自然资源和规划局公告：因河南常绿集团未及时缴纳土地出让款，G2018—17、G2018—18两宗宅地使用权收回。

疫后南阳土拍市场转暖，高溢价乃至地王时有发生。4月8日，蓝光首进南阳拿地，总价8.47亿元竞得G2019-95号地块，溢价率123%，单价696万元/亩，刷新南阳总价地王纪录。7月14日，正商首进南阳拿地，总价4.5亿元竞得G2020—17地块，溢价率224%，单价1186万元/亩，刷新南阳单价地王纪录。

3、需求情况：房价收入比5.6年购房压力适中，刚需价格敏感度高

伴随着2017年以来南阳房价持续上涨，南阳房价收入比缓步上移。2019年，南阳房价收入比为5.6，显示居民购买力尚有支撑，目前房价水平虽然仍在居民收入可负担范围内，但也已逐渐逼近居民购买力承受极限。

从我们实地调研情况来看，南阳月收入能达到5000-6000元已是小康生活水平。对于事业单位职工、公务员这类高收入群体而言，月供5000-6000元尚可以接受，月供达到7000元压力便开始浮现。纯刚需客群购买力有限，房价天花板效应明显，单价10000元/平方米、总价100万元已是可以承受的极限。

南阳居民对价格比较敏感，潜在置业群体对售价都有一定的心理预期，大都多片区看房比较，比如西区售价8500元/平方米不愁卖，售价9500元/平方米便很难去化。

从需求结构来看，南阳改善性需求持续释放，成交主力三房、四房，100-120平方米小户型产品更易去化。

此外，由于省内整体升学竞争压力大，南阳购房者对对口学区尤为在意。学区房最受市场欢迎，2018年以来，完全学校（公立制，从幼儿园到高中一站式教育）概念兴起，市场认可度颇高。

4、城市基本面：河南经济总量第三极，千万级人口规模优势显著

2019年，南阳实现地区生产总值3815亿元,仅次于洛阳，经济总量位列河南省第三位。三次产业结构为14.9：33.2：51.9，主要工业产业为装备制造、食品、纺织服装，电子信息、汽车及零部件等产业近年来也发展迅猛，近年来产业结构持续优化，第三产业占比逐年提升，已逐渐成为拉动经济增长的第一动力。

南阳人口规模优势明显，2019年全市常住人口达到1003万人，较2018年增长约2万人，人口规模仅次于郑州,排名全省第二位。2019年全市户籍人口1201.88万人，常住户籍人口比约为0.83，人口呈现净流出态势，但整体好于商丘、周口等省内其他城市。

（二）阜阳：居民购买力透支，潜在供应过量，中长期去化承压（略）

1、新房成交：2019年步入下行区间，疫情雪上加霜，“金九银十”失色（略）

2、土地市场：供地过量去化承压，土拍冷热不均颍东、颍泉常流拍（略）

3、需求情况：购买力透支，刚需100万、改善150万总价天花板初现（略）

4、城市基本面：安徽GDP第四位，户籍人口超合肥但流出量近200万人（略）

（三）驻马店：人口外流、居民购买力不济，楼市步入持续下行周期（略）

1、新房成交：2018年中后转冷，疫后加速转冷，降价幅度最高达30%（略）

2、土地市场：疫后主城区大热、高铁商务区单价地王频现，郊县流拍常态化（略）

3、需求情况：房价收入比“破6”购买力日渐不支，需求结构明显分层（略）

4、城市基本面：缺少支柱性产业，就业机会匮乏倒逼216万人口外流（略）

总结：短期内市场风险下行风险加剧

中长期临沂、徐州等发展可期

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（一）淮海经济区发展弱于长、珠三角，人口外溢、经济、购买力尚有短板（略）

（二）多数三四线市场下行加剧，楼市普遍“冲高回落”、地市“冷热不均”

总体来看，苏北&皖北&豫南&鲁南各城市疫后楼市整体下行压力较大，具体提下在以下几方面：

一是新房成交层面，受疫情影响，依托返乡置业带动楼市成交的人口大市，诸如周口、阜阳、驻马店、信阳等地今年“金九银十”并未出现显著放量现象；以信阳为例，2020年上半年商品房销售面积同比下降近4成。

二是房企营销也可谓“花样百出”：渠道分销、降价折扣、特价房、首付分期等方式层出不穷，部分城市也出现了被“渠道绑架”现象。而从实际的成交效果来看，市场瓶颈期下客户总量有限，对于成交的驱动作用并不算太大。以驻马店为例，11月以来，潜在购房需求增长乏力，甚至阶段性出现了空档期。首付分期、渠道分销等组合拳全面落地，受限于潜在客户已被清洗干净，即使给分销渠道再高的佣金比例，导客及转化效果均不理想。

三是客户的“两级”分化现象比较显著：一方面针对于刚需客群而言，价格敏感度相对较高，月供压力大于首付，存在明显的房价天花板效应。且更加关注交通、学区、商业配套等高性价比房源。另一方面对于外出务工、本地经商或公务员等中高端改善类客群而言，相较价格，更加关注舒适度、物业、园林等产品品质，品牌房企可通过精装溢价。

与楼市形成鲜明对比的是，各三四线城市地市维稳，疫后政府加快的推地节奏带动土地市场量价齐升，不过值得关注的是，各城市不同区域还是呈现出显著的“冷热不均”：新区板块土地资源稀缺，“地王频出”，而非热门板块土拍往往面临“流拍”的尴尬情况。此外，因前期热门板块供地过量，目前潜在库存高企，项目扎堆，房企同质化竞争加剧。

（三）临沂、徐州、盐城、南阳等房地产中长期持稳，楼市需求存释放空间

横向对比典型十一城，临沂、徐州、盐城、南阳虽然也面临短期内楼市下行压力，但是中长期房地产市场尚有释放空间，这些城市楼市有“返乡置业”现象却不单纯依靠“返乡置业”驱动，经济和产业发展为本地楼市提供了良好的支撑。具体来看：

经济产业层面，徐州、盐城、临沂经济发展相对成熟，2019年GDP总量均超过4000亿元，其中徐州作为淮海经济区中心城市，GDP在十城中居首，高达7151亿元。南阳经济实力在十一城中不算突出，但是作为省内优势显著，GDP总量仅次于郑州、洛阳。此外，临沂、南阳、徐州产业转型完成度相对较高，以第二产业尤其是工业、制造业为支柱，3城2019年第三产业产值占GDP比重均超过50%，其中临沂占比达到53%。

人口购买力层面，临沂、徐州、盐城虽然户籍人口总量不及驻马店、周口等人口大市，但是外溢情况也好于驻马店和周口，常住户籍人口比均在1左右，人口吸附力尚佳。而且临沂、徐州、盐城、南阳四城2019年人均可支配收入均在3.3万元以上，位于典型十一城前列，整体购买力不弱。

（四）驻马店、周口等人口输出量较大，本地经济、购买力偏低，前景悲观

部分城市诸如驻马店、周口等虽然人口基数量较大，但是外溢情况也较为严重，以周口为例，2019年年流出人口量达300万人，占周口全市户籍人口近3成。这部分人口虽然也将拉动部分返乡置业需求，但是2020年新冠疫情突袭，对于外出务工等低收入者影响较大，整体购房态度趋于保守，造成了整体成交增长相对乏力。

驻马店如是，由于本地产业基础薄弱，就业机会匮乏，倒逼本地人外出务工谋生。2019年驻马店常住人口达到704万，户籍人口规模超过920万，常住户籍人口比低至0.76，200万以上人口流向外地，驻马店对于人口吸附能力非常有限。

而拖累周口、驻马店楼市增长的核心问题主要在于本地经济产业匮乏，使得人均可支配收入偏低，刚需购买者购房压力相对较大。以驻马店为例，2019年城镇居民人均可支配收入仅为30409元，低于全国平均水平28%。且居民收入增速显著落后于房价增速，房价收入比从2015年5.1逐渐攀升至2019年的6.3，居民购买力日渐不支。结合实地调研情况，本地刚需购房者价格敏感度高，即使单价比竞品或客户心理预期贵100元/平方米，也会造成部分客户流失。

排版丨Jenny

专题

《十大“新一线”城市房地产市场发展阶段及前景研究》

前言

一、十大“新一线”城市处快速成长期，经济、人口、楼市比肩一线，后发优势十足

（一）处于长三角、长江中游核心枢纽城市，“国家中心城市”定位多重利好

（二）十大“新一线”经济、人口、房地产发展初具规模，强于二线，比肩一线

1.房地产年开发投资额超2000亿元，5年商品住宅销售金额处二线前列

2.经济总量超万亿且高增速，郑州、成都、长沙基建配套投资力度超群

3.人口“虹吸效应”显著，2014-2019年6年累计吸引超2亿人口流入

二、杭州：经济、人口双核驱动，成本驱动房价攀升，需求透支为楼市最大短板

（一）发展阶段：2016后地价推动房价快速上涨，主城区内核心板块一房难求

（二）优势与短板：经济体量、人口增长全国领先，居民收入增长落后于房价上涨

1.人均GDP比肩北上广，三产强但二产弱，全省“一超多强”首位度不高

2.常住人口千万大城，人才新政5年净流入134万，但高校人口不足5%

3.涉宅用地出让金全国第一，土地财政现象显著，刚性支撑全市房价上涨

4.城镇居民人均可支配收入10年翻番，房价收入比超过15年，购房难度加大

（三）总结预判：宏观指标全国领先，房价涨幅快于收入，需求面临阶段性瓶颈

三、武汉：国家中心城市“二次复兴”，疫后复苏期需求疲软，客户刚需化现象显现

（一）发展阶段：“后来者居上”成交高位维持，疫后去化承压，地市量跌价升

（二）优势与短板：疫后尚待恢复调整，人口、经济基本面向好支撑成交高位维持

1.高校聚集，人才新政收效显著，2017-2019年年均户籍人口增长超20万人

2.GDP破万亿，十年第三产业占比增长10pts,中高端产业企业频频入驻

3.房价上涨至阶段性瓶颈，购房压力适中，疫后需求疲软，刚需托底明显

（三）总结预判：疫后纾困“有张有弛”，短期波动成交盘整，中长期增长可期

四、南京：长三角一体化助力房价高位维稳，经济、收入等不及苏杭，首位度待提升

（一）发展阶段：房价自2016年跳涨后整体趋稳，核心区域4万+豪宅持续热销

（二）优势与短板：房价、收入齐增，居民购房压力适中，规划利好提升整体竞争力

1.成本驱动地价推高房价，南京土地财政依赖度高达1.04，位列”新一线”TOP4

2.长三角一体化，“一主一新”落地，产业、交通等基建加速强化居民购房预期

3.人均可支配收入不及苏杭，购房压力适中，人才新政落地加速人口净流入

（三）总结预判：房价上涨有支撑，中长期经济发展、收入水平待提升

五、成都：楼市“领跑者”光环不再，房价翻番、人口吸附力下降，后续成交易跌难涨

（一）发展阶段：最爱买房城市“领跑”优势不再，量跌价增“剪刀差”持续扩大

（二）优势与短板：房价翻番，刚需迎来“天花板”，人口吸附力下降致后市增长乏力

1.高房价压抑居民购房热情，人均购房支出偏低，不及中部城市武汉和长沙

2.人才新政补贴力度有限，人口增量放缓，常住户籍人口比持续下滑至1.11

3.狭义存量走高至1525万平，施工面积/近三年年均销售面积达5.26年

（三）总结预判：“万人摇”频现，政策或加码，刚需购买力受限，增长动力不足力

六、苏州：楼市明显分化，经济、人口双失速，园区、高新区配套成熟，热度较高

（一）发展阶段：限购“三紧一松”带动成交阶梯上行，园区高热、相城滞销

（二）优势与短板：产业“空心化”致经济、人口增长失速，区域基建配套发展失衡

1.人口增量逐年收窄，2019年仅增0.3%，本地高校匮乏，人才新政有心无力

2.经济增长失速，2019年增5.6%低于全国，2016年后“二转三”停滞

3.区域基建发展不平衡，园区、高新区配套密集落地，相城、吴中停滞不前

（三）总结预判：政策难抑区域热市，经济、人口、基建影响下楼市分化加剧

七、长沙：被调控“束缚”的价值洼地，政策强干预下，后期市场成交大概率维稳

（一）发展阶段：强政策约束下楼市平稳，局部区域销售分化、库存高压不断

（二）优势与短板：居民购房压力小但购房意愿一般，政策“严控”致上涨动力不足

1.经济总量破万亿，增速逐年下滑降至8.1%，房地产对经济驱动力不足

2.房地产发展受限，2019年开发投资、新房销售规模均处“新一线”末端

3.房价“洼地”致2019年房价收入比低至6年，但居民购房意愿普遍不强

（三）总结预判：政策持严平静市场下暗流涌动，房价“洼地”能否保持是挑战

八、天津：成交低迷，五年房价涨幅居末，二手房持续扩容，后市价难涨、量难跌

（一）发展阶段：成交量增长遇瓶颈，“摊大饼”式发展模式拖累五年房价涨幅居末

（二）优势与短板：固投拉动GDP增速难持久，产业“破而难立”，库存风险加剧

1.二手房暗中跑量，与新房“平分秋色”，主城区改善上扬承接一手外溢客群

2.固投拉动经济质量虚高，产业转型过猛 “破而难立” 导致地方债务率偏高

3.狭义存量3596万平位列TOP1，施工面积/近三年年均销售面积达8.15年

（三）总结预判：经济下行压力大，产业“破而难立”，库存高企制约楼市发展

九、重庆：房价“洼地”到破万，楼市高位“调整”，人口增量不足为发展主要短板

（一）发展阶段：2018年房价补涨破万，2019-2020年量跌价稳，需求迎来“瓶颈”

（二）优势与短板：人口长期净流出，地均基建居末，库存高企等问题制约楼市增长

1.常住人口面临增长见顶，落户“零门槛”成效有限，常住户籍人口比不足1

2.基建投资总量大而地均不足，轨交建设提速，主城区扩容为城市发展赋能

3.主城区商品住宅库存高企，人均购房支出偏低，成交上涨动力略有不足

（三）总结预判：人才新政、主城扩容利好频频，城市人口吸附力仍有待提升

十、西安：“线上落户”留人成效显著，经济体量低、政府债务高制约楼市发展

（一）发展阶段：楼市重心向远郊新区转移，主城区火爆，远郊去化压力犹存

1.行业规模高位回落，2019年同比下降22%，主城区供不应求市场火爆

2.远郊区土地成交逾2千万方，成本驱动房价上扬，后期消化将成难题

（二）优势与短板：人口增长优势明显，经济体量低、政府债务高，短板突出

1.GDP总量居末，2019年不足万亿，第二产业规模小、第三产业起步晚

2.2019年地方政府债务率达123%，土地财政依赖导致供地规模激增

3.“线上落户”3年落户人口超百万，高校生137万成为落户“中坚”力量

（三）总结预判：潜在购买力较大，经济、债务短板或将成为楼市发展短板

十一、郑州：经济体量不足下，人口增长慢、购买力低，预期楼市下行期拉长

（一）发展阶段：2016年楼市量价齐升见顶，2017年后滞涨下行，库存上扬

（二）优势与短板：经济、产业发展不足，人口增长慢且购买力低拖累楼市滞涨

1.省内虹吸减弱，“千万大城”人口增长放缓，人才政策难落地收效甚低

2.人均可支配收入4.2万元低于全国平均水准，房价收入比逐年攀升

3.2019年人均GDP仅11万元，工业主导城市转型慢、第三产业偏低

（三）总结预判：调控放宽无望，新增人口少、购买力不足，楼市下行依旧

十二、总结：显著后发优势加速多核心格局形成，短期房价收入与供需错配等凸显

（一）十大“新一线”城市经济超万亿、6年人口虹吸2亿人，后发优势显著

（二）基本面较好如杭州、武汉等房价收入比趋高，刚需托底现象初显

（三）天津、成都等前期供地过量而库存高企，中长期供需错配将加剧区域分化

（四）中西部城市或有经济或有产业或有人口“硬伤”，行业规模“阶梯式”增长

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