“你怎么不上清华，是因为不喜欢吗？”
脱口秀演员、编剧杨笠的这句话让很多人觉得共鸣，其背后道出了一个简单的道理，那就是生活中很多事情，并不是我们主观上不想，而是客观上能力或时机受限，对刚需购房者来说也一样，很多人不是不想买房，而是受限于较高的房价。
对于那些漂泊在北京的刚需客来说更是如此，尤其，近段时间北京楼市热度较高，房价上涨的言论不绝于耳，直到中介纷纷承诺不传播包含臆测鼓动房价上涨、市场热度等内容的文章，这种市场情绪才初步得以遏制。
每一次市场躁动，这些刚需客群都可能会更加紧张，因为他们对房价非常敏感，一点点风吹草动都可能会影响他们的购房能力，今天的服务资讯就为大家盘点一下，适合刚需上车的楼盘。
01
北京楼市刚需的市场声量
无论市场声量如何，北京楼市仍以刚需为主，这种市场特征主要体现在以下两个方面：
从市场结构看，成交产品以刚需为主。中指院数据显示，2020年商品住宅成交面积段主要集中在80-90平面积段，成交套数占比约49%，北京楼市整体仍以90平以下刚需产品为主，而这类产品的特点是户型比较同质化。
另一方面，从总价看，北京楼市的成交总价段主要集中在300-500万总价段，成交套数占比38%，整体仍以总价500万以下产品为主。
2019年-2020年北京商品住宅成交面积段占比变化
数据来源：中指院
此外，定位于刚需客群的限竞房项目成交日益火热。贝壳研究院数据显示，截止到2020年12月23日，北京商品住宅市场中限竞房成交面积为301万㎡，同比增长33%，呈逐年上升走势。限竞房的成交量占比也是逐步走高，成交占比达到45%，逐渐接近5成。
从区位上看，承载大部分刚需的北京近郊六区的楼市集中度进一步上升，北京商品住宅市场由中心城区、远郊区向近郊区集聚。
比如，限竞房地块主要位于五环内外，这就导致楼市成交主要集中在五环内外。贝壳研究院数据显示，2020年五环以内限价宅地成交占比提升至25%，六环以外限价宅地成交占比逐步缩小至13%。
中指院数据显示，2020年近郊区整体成交规模达420.39万平，同比上涨28%，而中心城区及远郊区整体成交规模同比降幅明显，中心城区整体同比下降20%，远郊区域整体同比下降18%。
具体来看，大兴、昌平、顺义等区域累计成交均超80万平，居北京各区成交规模前三，而且昌平、通州成交规模同比分别上涨63%、30%，涨幅居全市各区前二。
数据来源：中指院
02
房山或成刚需客群的福音
刚需客群占主力的现实正在发生改变，随着住房需求升级及新冠疫情的发生，北京部分改善型需求逐步释放，叠加不限价地块项目入市、改善型产品供应改善影响，新房成交逐步向中高面积段转移。
中指院数据显示，北京新房成交逐步向中高面积段转移，中高面积段产品成交占比提升0.3个百分点；成交总价段向中高价位产品上移，成交套数占比提升6.0个百分点。
与此相对应，不限价地块正在成为北京土地市场的成交主力，中指院数据显示，2020年北京共成交48宗宅地，纯商品住宅用地36宗，规划建面450万平，同比上涨183%；限竞房用地成交8宗，规划建面95万平，同比缩减72%。
基于这样的行业变化，对刚需购房者而言，当前确实是购房的好时机，从供应结构上看，房山是刚需客群不错的选择。
从地块热度来看，房山是土拍市场的最热门区域，2020年房山平均溢价率达36%，为北京宅地市场热度最高区域。
房山地块备受热捧的一个最重要原因是房价便宜，链家数据显示，北京均价6万元/平，房山价格大约3.3万元/平，房山房价低于朝阳、昌平、大兴等其他区域。
来看具体案例，去年恒大18.5亿元拿下区良乡镇地块、中海40亿元拿下稻田地块、中建一局26.5亿元拿下拱辰街道办事处地块，目前，三个项目都处于正在或已经入市状态，三项目售价分别为2.6万元/平-2.8万元/平、28000元/平，5.8万/平。
在业内看来，房山地铁线未来可以直接连通丽泽金融商务区和金融街。在最近一两年里，房山出现了内部需求提升和外部需求引入的现象，可能未来的市场会有扩容的机会点，房山价值重新评估的契机或将到来。
值得注意的是，从土拍角度看，房山地块虽然很热，但供应却不多。
中指院数据显示，2020年近郊六区仍为北京宅地成交主力区域，累计成交规模298.57万平，占比51%，其中顺义、大兴为主力区域，累计成交规模均超70万平，而房山的只供应了39万平，从供需角度看，房山项目预计热度不低。
2019-2020年北京不同区域宅地成交规模及占比变化情况
数据来源：中指院
因此，今天，我们就为大家推荐三个来自房山的低总价新房。
刚需购房指南
恒大御峰
位置：北京市房山区良常路与西大街交口西南侧
开发商：恒大
售价：2.6万元/平-2.8万元/平
主力户型：79.00-129.00m²
一句话点评：这块地恒大经过45轮厮杀，以33%的溢价率竞得，综合楼面价14045元/㎡，售价不到3万，妥妥的刚需项目。
项目效果图
项目样板间
建筑面积约79.00m²
中建京西印玥
位置：项目展厅位于房山长阳地铁站A口北侧
开发商： 中建
单价：4万/平
主力户型：73平米两居、83平米-89平米三居，106平米四居；
一句话点评：项目距离地铁房山线广阳城站步行十多分钟左右即可到达，未来，房山线北延可通达丽泽和金融街，交通非常便捷。
项目规划图
项目外立面效果图
73平两居户型图
中海寰宇视界
位置：距离西五环3.8公里，稻田地铁站南侧200米
开发商：中海
售价：5.7万/平左右
主力户型：53/59平一居；72平两居；96平三居；135平四居；150-280平smart墅；
一句话点评： 中海近两年口碑较好，这是中海为年轻人打造的产品，项目的最大优势是临近房山线稻田站，可以快速抵达丰台万达广场和总部基地，对于在西侧上班的人来说比较适合。
项目外观示意图
项目外立面示意图
53平米一居室户型图
END