开年在大湾区怎么买房?9个城市组成4梯队,了解城市行情是关键

回顾2020年的大湾区楼市,从被疫情紧扼喉咙,到逐渐企稳复苏,再到年末的疯狂冲刺,走出了过山车般的行情。这里是中国经济最有活力的区域,也是对外来人口最为友好包容的区域。跟全国其他地方买房相比,这儿的起势更早,天花板更高。

那么,未来在大湾区买房应关注哪些方面呢?听听看幸福里签约专家团是怎么解读的。

01

您认为去年有哪些事件会对未来大湾区楼市产生影响?

@谢逸枫

去年以下几个事件,对未来大湾区楼市产生深远、重大的影响。

1.交通规划利好。2020年广东全年计划完成交通投资1300亿元;《粤港澳大湾区城际铁路建设规划》获批复,形成大湾区内高铁、普速铁路、市域(郊)铁路等轨道网络的融合衔接,实现“一张网、一张票、一串城”,将助力广州打造“粤港澳大湾区铁路交通中心”和“轨道上的广州都市圈”。

2.产业群的发展。如《广东省发展生物医药与健康战略性支柱产业集群行动计划(2021-2025年)》等文件的印发,支持战略性支柱产业集群发展。

3.资金的支持。国开行2020年3660亿元融资支持粤港澳大湾区建设。

4.教育基础设施的完善。港澳大湾区内地9市的教育“基建”——中小学建设正在突飞猛进。

5.人口落户的放宽,人才政策的吸引。去年12月16日,广州市人力资源和社会保障局发布关于公开征求《广州市差别化市外迁入管理办法》的意见通告。根据《办法》,广州落户门槛或将大幅降低:只需满足大专或技校学历,社保满一年,年龄在28岁及以下,就能在广州7个行政区实现落户。

6.国内500强房企集中于大湾区拿地。2020年粤港澳大湾区多达42家新晋房企,其中通过招拍挂进入的房企共34家。从拿地金额来看,保利发展和佳兆业业绩双双破440亿,恒大以306亿的业绩斩获金额榜第三名。

02

过去的一年,如果让您用几个关键词来描述大湾区楼市,分别是什么?

@大胡子说房

一紧一松

这里说的是政策,7月深圳加码调控,随后是东莞,而广州反而以局部放松为主,甚至落户也一再宽松,还有珠海也以更宽松的落户政策抢人,因城施策在湾区下更是发挥得淋漓尽致。

03

从去年深圳和广州土地出让情况看,是否会影响未来大湾区房价的整体走势?

@大胡子说房

答案是肯定的。外贸受到严重冲击的背景下,广州去年GDP到最后一刻没有被重庆反超,守住GDP第四城的位置,靠的是什么?其实就是土拍。在2020年,广州总出让了133宗地块( 其中涉宅用地83宗,商业商务用地50宗),同比上升49.446%;出让土地总面积约780万㎡,同比上升8.80%;出让土地总金额约2198亿元,同比上升41.35% 。

广州去年不仅卖的地多,而且成交金额也更高,“面粉”价格肯定会影响“面包”价格,但也会缓解市场的供需失衡情况。

而深圳不如广州地大物博,土地十分稀缺,因此去年土地出让肯定不如广州多,仅为31宗住宅用地(含深汕合作区),成交土地面积约158.9万平方米,这一数字看起来不大,但是比而2019年的44.59万平方米却是增加了不少。这31宗住宅用地,为深圳带来800亿的土地出让金,在一定程度上也缓解了深圳房价的过快上涨,何况深圳还有调控在前。

总体来说,深圳和广州作为大湾区的龙头城市代表,一旦广深房价有异动,势必也会传导到湾区其他城市。

04

去年深圳和广州二手房市场持续向好,是否会影响到未来两城二手房价格?

@国民经略

从2015年以来北上广深的房价走势可以看出,深圳一骑绝尘。广州在2017-2019年一直处于盘整态势,局部降幅超过10%。2020年下半年开始持续复苏,但这场复苏仍旧是分化行情,只有天河、黄埔、南沙等核心板块在上涨,大多数城区仍在高位盘整。北京、上海则是2020年年底才开始翘尾,成交量创出新高,市场对于补涨的期待相当高。

这四城的楼市调控也有明显差异。整体来看,北京最严,且在持续加码;上海其次,2021年的调控态度却最为坚决;深圳位列第三,广州相对宽松。

随着这一波楼市调控强势加码,北京、上海楼市会趋向于维稳,成为全国性标杆。相比而言,深圳如果没有类似房产税、摇号套利盘10年限售、严打精英贷这样的“大杀器”,炒房热情恐怕短期仍难消退。

广州如果能维持宽松调控,房价可能会持续复苏。如果跟随京沪调控,广州将再次步入横盘态势。

05

对于今年想在大湾区城市买房的刚需和改善人群,有哪些购房建议?

@熊猫贝贝小可爱

第一个建议需求解读和资金评估。

既然题设“想要买房”的群体定义是刚需和改善,那就需要对购房目的进行一个界定。

什么是刚需?就是买房的目的完全是以自用为出发点的,为了自住,婚姻,下一代教育等等,而和房产的资产属性毫不关联。直接一点,那就是不管买了以后房价是涨是跌,其实对于买房人来说对于买房这个行为没有任何影响,或者是对决定决策的干扰。

而改善,特别是“卖一买一”性质的买房行为,本质上是属于刚需的一种,经济收入提升,追求上进,进而对更好的生活空间有所需求,这种出发点,无可厚非。

所以,买房第一个重要的建议,就是“投住分离”,买房只有“值不值得买,价格合不合适,能不能满足自用需求”的考虑,而和因为房价涨跌而带来的房产资产性的保值增值,完全没有关系。

既然是刚需,盯着自己的需求出发,保持一个理性的态度,这是任何重大货币消费行为行动以前,非常重要的一个心理建设基础。对于刚需来说,买房的核心需求只有三个方面:地段、学位、配套。

而对于改善来说,核心需求是品质提升,空间增加,出行便利和其他一些不同个体的心理需求(比如车位,小区环境,邻居社群等等)。

明确了买房需求以后,就要结合自身的经济实力进行一个资金评估。

很现实的一个楼市关系:钱多,人挑房子,钱少,房子挑人。

房子在中国,一直都是个人和家庭的重大家庭财富配置和货币购置资产行为。既然想要买房,光想没有用,还得根据个人和家庭能够调动的资金总量和平均收入情况进行综合评估。也就是消费以前,先看钱包的意思。

第二个建议是城市分类和购置意义。

首先来看题设想要买房的区域粤港澳大湾区,其实这并不是一个城市,而是由广东多个城市组成的城市群:

粤港澳大湾区由香港、澳门两个特别行政区和广东省广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆九个珠三角城市组成,总面积5.6万平方公里,2018年末总人口已达7000万人,是中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一,在国家发展大局中具有重要战略地位。

单从规模上来说,大湾区是一个世界级的经济湾区规划,涵盖城市多,辐射地域广,城市差距大,是现实存在的情况。

大湾区,只说房产性质,其实已经非常明显的被划成了四个完全性质不同的城市:

第一种房产资产化的城市:深圳为代表,东莞有局部,广州在路上;

第二种房价相对稳定,但存在一定程度上因为资本炒作而导致的价格泡沫城市:惠州(特别是大亚湾和淡水这样的临深片区),珠海部分地区,佛山,中山部分地区(主要以靠近更为繁华富裕城市的片区特征明显);

第三种房价健康,但是本地经济相对滞后,缺乏就业和经营机遇的城市,比较典型的就是肇庆和江门,还有惠州一些没有明显可以被炒作地域优势的地区(因为惠州面积很大)。

第四种本地人独有,外地人投资的城市,以中国香港,中国澳门(注意这个城市表达规范)为代表,具有一定的行政和制度障碍阻隔,本地人刚需,外地人基本上都是投资。

在房产楼市性质不同的城市买房的意义是完全不一样的。

在深圳这样的城市,就绝对不可能做到投住分离,就算是真刚需,在楼市中的竞争对手,甚至是关联的楼市参与者,都有投资的需求。所以,在资产化的城市里面的刚需非常不容易,会受到环境的排斥。

而在有资本炒作现象的城市买房,很容易被营销手段,糖衣炮弹而迷惑,去为资本挖下的大坑去做填充,因为在这样的城市,所有的楼市参与者和环境,都会用投资回报对购房群体进行刺激,引导购房群体侧重投资,轻视自身真实的使用需求。这种地区的房子,害人不浅,不用多说,实地看看空置率,和有相关投资经验的群体聊一聊马上就知道。

最后是在纯消费的城市买房,基本上就是为了住而买了,房子就单纯的成为了消费品。

所以,基于以上城市分类和购置意义的分析,给出以下几点建议:

经济实力足够,收入稳定有保障,建议优先考虑资产化特征明显的“头部城市”买房。

如果经济条件一般,但是确实需要买房的群体,建议考虑房价相对稳定,结合自身工作生活的现实情况,选择低能级的城市进行购房。

第三个建议是确定城市和掌握行情。

刚需买房,结合需求和经济能力,不难找出适合自己的城市,在充分了解了匹配度以后,在大湾区9个城市里面确定了目标,就不要再好高骛远,胡思乱想了。

确定好城市,接下来最重要的,不是看房找房,而是要结合当地的一些媒体、售楼部、中介门店,对当地市场的房价和楼市行情,做一个全面掌握的工作。

这个动作非常重要,特别是对于刚需和改善群体来说,关乎最终的购房成本。

掌握想要买房区域的行情,不仅可以了解到房子的价格情况和近期表现,同时也能对片区学位、房源情况(特别是二手房市场)、周边配套、通勤条件等等直接关联购房者未来生活相关的重要情况,做到心中有数。

同时,对行情的掌握,也能提升买房群体对目标购房地区的房价体系,房产价值对比,得出比较直接和真实的认知结论,到真正要掏钱买房的时候所要面对的房价,也能做出理性客观合理的判断。

目前不同的城市楼市都有着对应的调控或地方规定,通过行情的认知,必然也会对购房资格和购房涉及相关需要提前准备的资料和资质得到充分的了解。

第四个建议是整理资料和筹备费用。

确定想要的房子不是一件有难度的事情,但是要顺利实现购买,就需要进行一些必要的准备工作,这里给出的建议,有两个:

第一个,是买房行为涉及的文件资料比较多,特别是涉及贷款买房。建议看房选房的空余时间,提前对这些材料进行准备:

以按揭买房为例(部分地区需要医、社保证明,以下材料清单仅作参考,实际以购房城市和地区的公示要求为准。)

1、已婚:夫妻双方的结婚证、身份证、户口本、收入证明、单位营业执照副本复印件加盖公章、工资卡流水(一年或者半年,银行不同,需求不同)。

2、单身:身份证、户口本、单身证明、收入证明、银行流水单。

第二是经济层面的筹备,除了首付款的准备之外,还要提前半年建立良好的流水记录,以及提前半年对个人信贷,欠款和信用卡业务进行全面清偿,为买房过程中顺利实现按揭贷款办理提前做好准备。

特别提醒,从2021年开始,不说大湾区,是全国的楼市和金融行业对于购房资格和贷款审批,都出现了明显的收紧和从严。既然是刚需,又何必在这些事情上面玩小动作呢?

第五个建议:是付诸行动和保持关注。

到了买房行为的后期,基本上就是付诸于行动,完成买房动作了。

1、楼市出现资产化比较明显现象的城市,优先考虑在二手房市场入手,而不能抱着碰运气的想法挤入“打新”行列。这个建议,特别对于深圳,东莞,广州这三个城市,尤为重要。

2、刚需买房,纯粹一点,远离投资诱惑,买房不容易,人生没几次,一招失算,可能需要很多年才能翻身恢复。

3、买房一定要看银行政策,毕竟要买房只有银行能够给你提供长周期,大数额的贷款,金融放松,利率下降,抓紧买;金融利率稳定,挑着买,不着急。但是如果金融利率出现紧缩和排斥的情况,不管为什么会出现,建议刚需群体适当放慢脚步,多观察,多保持关注,不用担心房价被炒房客推高,一旦金融收紧,炒房客耗不起,把房子拿出来拍卖也是好事。

《幸福锦囊·新春置业特辑》栏目系列文章,汇聚了房地产业内资深人士、行业大咖以及一线从业者等群体,从全国热点购房区域入手,深入分析近期各地楼市行情,旨在聚焦房地产市场的现象与走势,为大家梳理2021年城市置业新逻辑。