来源：刘晓博说楼市
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《广东省国土空间规划（2020—2035年）》近日对外发布，其中透露了大量有价值的信息。比如广东未来即将实施的四大超级工程，以及未来人口的分布等。
1、四大超级工程
“规划”提出，在交通方面要预留6大廊道（见下图）：
这6大廊道，其实就是6大工程。其中“京港澳高速磁悬浮”、“沪深广高速磁悬浮”、“粤东至粤西沿海高铁”、“琼州海峡通道”都堪称世纪大工程。
中国一直在全球高铁发展上走在最前面。目前，我们时速350公里的轮轨高铁已经成网，其便捷性大家有目共睹。
时速350公里的高铁只是开始。中国要追求更高速度、更大运力的高铁网络，磁悬浮是一个重要选择。早在2019年，时速600公里高速磁浮试验样车就在青岛下线，标志着中国在高速磁浮技术领域实现重大突破。
交通部在2021年1月出台的《交通运输部关于服务构建新发展格局的指导意见》提出，要推进新型交通基础设施建设，合理统筹安排时速600公里级高速磁悬浮系统等技术储备研发。
中国目前运行的或者规划的磁悬浮，一般都是比较短的线路。比如广深、沪杭之类的。“京港澳高速磁悬浮”、“沪深广高速磁悬浮”的提法，还是第一次在比较正式的官方文件里提及。
可以想见，有“京港澳高速磁悬浮”、“沪深广高速磁悬浮”，必然会有京沪磁悬浮。
这意味着，中国将拥有多个铁路网络——普通速度的、时速350公里的，未来会有时速600公里以上的磁悬浮。
从广深磁悬浮的设计看，未来磁悬浮的高铁网络会吸取之前高铁新城的教训，避免在过远的郊区设置站点，而会首选在中心城区设置站点。因为高速磁悬浮的竞争对手是航班，争夺的客人是商务客，把大城市的CBD连接起来，显然是最明智的。
“粤东至粤西沿海高铁”是什么？其实就是深珠通道。这是中国跨海通道的3.0版。
港珠澳大桥是1.0版，是双向六车道的桥隧综合体；深中通道是2.0版，是双向八车道的桥隧综合体；而深珠通道将是“双向8车道+4条轨道”的桥隧综合体，其运力将超过“港珠澳大桥+深中通道”。其中的4条轨道，2条可以走地铁，2条可以通高铁。
珠海的唐家、北围，将通过深珠通道跟深圳前海无缝连接，从通勤时间上看基本实现同城化。这将是珠海的重大利好，珠海官方希望能在十四五末动工。
“琼州海峡通道”，是连接广东雷州半岛和海口的通道，未来采用隧道的可能性偏大。这也是一个超级工程，对海南的腾飞将发挥重大作用。
由于海南在国家开放版图中日益重要，所以“琼州海峡通道”会很快提到议事日程上，肯定会比渤海湾通道先启动。这对于粤西的经济发展，也将起到重要作用。
2、广东人口、经济增量，将进一步向珠三角集中
“规划”透露，从目前到2035年广东每年的常住人口增长，将平均达到115万人。到2035年，广东的常住人口将达到1.3亿人。
在人口规划图上，广东被分为了四个片区——珠三角、沿海西翼、沿海东翼和北部生态区。
其中珠三角的常住人口计划从2018年的6301万人，增长到2035年的8440万人，增量高达2139万人；沿海西翼从1620万人，增长到1650万人，增量30万人；沿海东翼从1738万人，增长到1800万人，增量62万人；北部生态区从1687万人，增加到1510万人，减少177万人。（见下图）
很显然，未来广东人口增长中心仍然是珠三角。虽然官方在“沿海西翼”和“沿海东翼”各规划了一个副中心城市，分别是湛江和汕头，但这两边人口增量非常小，平均到每年不过2到4万人而已。
至于北部生态区，人口会是持续下降的。
上图是2009年到2019年，广东21个地市小学生人数的变动情况，它比官方公布的常住人口更能精准地反映人口的变动。从过去10年小学生人数看，珠三角当然增长最好，而粤北生态区增长也是“沿海西翼”和“沿海东翼”要好的。
为什么过去10年，“沿海西翼”和“沿海东翼”人气反而不如粤北生态区？恐怕跟地域文化的封闭性有关。尤其是粤东潮汕地区，当地人比较抱团，再加上方言问题，外地人比较少去谋生。
上图是广东21个地市公布的，2009年到2019年的常住人口变化，一些小学生下降很明显的城市宣布自己的人口增长了，这显得有些可疑。
3、省域副中心，从3个变成了2个。
在广东空间结构上，“规划”提出了“一核、两极、多支点”。其中“一核”，就是珠三角，其中深圳和广州又是珠三角乃至整个广东的“双子核”。
“两极”，就是汕头和湛江，也就是两个省域副中心城市。它们又分别成为“汕潮揭都市圈”和“湛茂都市圈”的领头羊，目标是“成为全省新的增长极”。
此外，广东还提出广州帮扶湛江，深圳帮扶汕头，实现两个副中心城市的战略目标。
值得注意的是，之前广东是“3个副中心城市”，现在缩减为“2个”，珠海出局了。但其实珠海地位没有下降，因为珠海仍然是“珠江西岸都市圈”的领头羊。只是由于珠海在“一核”里，所以没有必要再跟汕头和湛江两个小兄弟争风头了。
在“多支点”方面，“规划”提出：
增强汕尾、阳江的战略支点功能，打造珠三角产业转移承载地、产业链延伸区和产业集群配套基地；增强韶关、清远、云浮、河源、梅州等北部生态发展地级市中心城区的综合服务功能，进一步提升中心城区人口和产业承载能力。
很明显，这里面提到的7个城市分为了两个层次。汕尾、阳江将发挥“战略支点功能”，韶关、清远等5个城市只是增强中心城区的综合服务功能和人口数量。
于是我们可以看到，广东的城市被分为了下面几个层次：
真正的双黄蛋核心——深圳和广州；
五大都市圈的另外三个中心城市，事实上的三大副中心——珠海、汕头、湛江；
战略支点城市——汕尾、阳江；
其他珠三角城市——佛山、东莞、惠州、中山、江门、肇庆；
剩下的城市——韶关、清远、云浮、河源、梅州、揭阳、潮州、茂名等。
或者有读者会觉得奇怪：佛山和东莞经济和人口规模这么大，在规划里的定位不如汕头湛江也就罢了，竟然还不如汕尾和阳江吗？
没有办法，规划就是要照顾方方面面，尤其是要均衡。所以，一个城市的地理位置很重要。佛山太靠近广州，东莞太靠近深圳，所以反而不能成为副中心，甚至不能成为战略支点。
比如深圳GDP和汇聚资金总量都是全国第三，但国家中心城市设立了9个，连郑州西安都入选了，就是没有深圳；苏州经济总量超过了直辖市天津，也超过了一大堆副省级城市，但至今仍然是一个地级市。这些都是同样的道理。
也就是说，在规划上总有一些城市要吃亏。
但这不是说佛山、东莞不重要，而是说他们将全面融入广州和深圳都市圈，没有必要“独树一帜”了。
为什么汕尾和阳江是战略支点城市？因为他们正好处于珠三角跟“沿海西翼”和“沿海东翼”的连接位置。
上面这张图，是广东“一链、两屏、多廊道”的国土空间保护格局。也就是说，在粤北有两条屏障——北部生态环形屏障和珠三角外围生态屏障，这是结合粤北山地设置的。
两条生态屏障在粤北，也解释了为什么规划里粤北人口是下降的。当然，这也告诉我们，投资还是要选珠三角。至于未来广东的均衡发展，主要是沿着“南部海岸线”展开的。
“规划”还提出了广东“一带八湾五岛群”的概念，其中8个海湾和5个海岛群值得大家了解一下（下图）：
4、小结：未来广东的发展态势
早在10年前，随着前海、南沙、横琴等新区的设立，广东经济、人口总量进一步将珠江口汇聚的态势，就已经非常明显了。
这个态势，引导着深圳、东莞向西发展，广州向南发展，中山和珠海向东发展。佛山、江门也都开始眼睛向东。
自从国家2019年8月18日把深圳正式定位为“社会主义先行示范区”，深圳事实上成为大湾区的第一增长中心。而深圳的实际定位，也超越了广州。
但广东不希望出现单极发展的态势，所以提出用支持深圳的力度来支持广州。而广深如果未来发展过于失衡，也的确不利于大局。所以，结果只能是深圳加速在前面飞，广州拼尽全力在后面赶。
看懂了这个态势，你才能懂得广东的未来。也就是说，资源肯定会被深圳、广州更大力度的吸附。
所以，广东最有投资价值的地区，主要在两个环：大湾区的“内环”和“环深圳”。
所谓大湾区的“内环”，包括深圳前海——宝中——会展新城——深圳海洋新城——东莞滨海湾新区——南沙——翠亨新区——唐家北围——横琴。
所谓“环深圳”，包括深圳、东莞和惠州。
此外，就是广州以及佛山靠近广州的区域。
至于粤北、粤东、粤西，以及大湾区里偏弱的肇庆、江门，惠州的龙门、博罗，佛山远离广州的一侧，其不动产投资价值都偏低。
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