新房成交量价齐跌，2021年，广东楼市不火了吗？｜1月广州楼市分析

▎城市快报丨By：世联评估

新房供应分析

2021年1月，广州商品住宅新增供应套数为9,654套，环比下滑51.2%，同比上涨81.88%；供应面积96.28万㎡，环比下滑53.52%，同比上涨74.8%，总体新增供应处于高位。从各区供应情况来看，新增供应区域比上月减少，本月越秀区和海珠区无新增供应，黄埔区、番禺区以及白云区为本月新房供应面积TOP3区域，三区合计供应面积占全市总供应面积的54.03%。黄埔区本月供应环比下滑38.75%，供应面积21.94万㎡，占全市供应量的22.79%；番禺区本月供应面积16万㎡，环比下滑49.81%；白云区本月供应面积14.08万㎡，环比下滑13.88%。其中新增面积供应下滑幅度最大的是增城区，环比下滑79.33%。

本月新增供应明显回落，为近5个月供应低位，但同比2020年1月，仍保持81.88%的涨幅。外围区域依旧为供应主力，本月仅天河区新增供应上涨，而越秀区和海珠区无新增供应，其余各区供应环比集体下滑。

新房成交分析

2021年1月，广州市商品住宅成交套数14,147套，环比下滑11.56%，同比上涨144.63%；成交面积150.48万㎡，环比下滑12.10%，同比上涨136.79%；成交均价32,992元/㎡，环比下滑0.43%，同比上涨5.47%。从各区成交情况来看，增城区、南沙区和黄埔区为成交面积前三区域，三区合计成交面积占全市成交面积的55.69%。本月全市十一区中，天河、白云、番禺以及增城四区成交面积环比出现上涨趋势，其余各区成交量环比集体下滑，其中白云区环比涨幅最大，达28.42%，而环比跌幅最大的为从化区，环比下滑52.54%；外围区成交量持续领先。中心五区方面，成交仅占总成交量18.58%，本月成交主力为白云区，成交面积11.93万㎡，在全市占比7.93%。成交活跃的区域都集中在价格洼地片区，尤其是黄埔区、南沙区和广州不限购的两大区之一的增城区，可见成交仍以刚需客户为主。

历经12月年末楼市“翘尾行情”，2021年1月成交稍有回落，但仍保持近一年成交高位。新的一年广州虽暂无调控政策出台，但仍严控房贷，1月19日天河区住建局发布《关于严厉打击哄抬房价等扰乱市场秩序行为的提醒信》，严厉打击各类投机炒房行为，为部分热门区域、板块开发商、业主“降温”，并指出后续将会同市住建局、区市场监管局、区公安分局等相关部门开展专项联合检查，严厉打击各类投机炒房、哄抬房价等扰乱市场秩序的违法违规行为。

新房存量及去化

2021年1月广州新房库存去化情况，选取了广州商品住宅2020年2月-2021年1月月均销售速度来计算，广州市商品住宅整体存量套数去化时间约为8.2个月，存量面积去化时间约为8.6个月，环比上月去化时间均有所缩短。

从各区情况来看，增城区、南沙区和番禺区存量套数较多，分别为16,306套、13,563套、11,383套；套数去化速度上，增城区、南沙区和黄埔区最快，分别为2,543.8套/月、1,961.4套/月和1,530.3套/月；套数去化时间上，天河区、越秀区和黄埔区去化周期最短，分别为4.2个月、4.7个月和4.9个月，压力最大的为白云区、从化区以及番禺区，去化周期分别为19个月、13.7个月、11.6个月；由于1月供应环比有所下滑，导致整体库存量回落，但成交仍维持高位，去化周期整体处于下降趋势。广州十一区中，越秀、天河、黄埔三区消化周期低于6个月，供不应求情况进一步加剧；此外南沙区和增城区消化周期低于10个月，说明买家购买步伐正不断加快。

2021年1月，根据世联评估EVS监测，广州全市二手住宅成交均价与上月基本持平，成交均价为29,404元/㎡，同比上涨3.46%，环比微涨0.71%，总体趋于平稳，维持高位稳定状态。截至报告发布日，官方未公布2021年1月存量住宅成交套数及成交面积数据。回顾12月，广州存量住宅成交13,754套，较上月环比下滑0.59%，同比上涨62.06%；成交面积128.52万㎡，环比下滑1.43%，同比上涨74.86%；成交区域主要集中在天河区、海珠区、增城区以及番禺区。广州十一区中番禺、黄埔、花都和从化四区成交套数出现环比下滑趋势，其余各区环比集体上涨，其中环比下滑幅度最大的为番禺区，环比下滑22.63%；环比上涨幅度最大的为荔湾区，环比上涨11.4%。

各区均价方面，1月十一区均价环比除从化区和增城区外，其余各区环比集体上涨，其中环比上涨幅度最大的为黄埔区，环比上涨1.54%。本月高于广州全市二手住宅均价的区域队伍为越秀、天河、海珠、荔湾四区。

土地供应

供应方面，2021年1月广州招拍挂供应土地13宗，总用地面积79.51万㎡，同比下滑30.8%，环比下滑27.2%。从区域性看，本月中心五区供应了9宗地块，其中海珠区和白云区分别供应3宗，天河区供应2宗，荔湾区供应1宗，合计供应面积54.75万㎡，占全市总供应面积68.86%；余下4宗地块均由外围城区供应，供应面积24.76万㎡，其中供应宗数最多的为海珠区和白云区，两区分别供应了3宗地块；而供应面积最大的则为海珠区，供应面积22.29万㎡，占全市总供应面积28.03%。

从用地类型看，本月广州全市居住或商住混合地供应2宗，供应面积29.11万㎡，环比上涨158.3%，占全市总供应面积的36.61%；商服用地本月全市供应7宗，供应面积17.11万㎡，环比上涨24.62%，占全市总供应面积21.52%；工业用地本月全市供应3宗，供应面积16.83万㎡，环比下滑79.85%，占全市总供应面积21.17%；其他类型用地本月全市供应1宗，供应面积16.46万㎡。

土地成交

成交方面，2021年1月广州全市成交土地共29宗，成交土地面积113.25万㎡，同比上涨139.38%，环比下滑51.39%；成交金额172.38亿元。从区域性看，本月中心五区成交9宗地块，其中白云区成交3宗，荔湾区和天河区分别成交2宗，越秀区和海珠区分别成交1宗,合计成交面积9.14万㎡，占全市总成交面积的8.07%，成交金额26.76亿元；外围城区成交20宗地块，成交面积104.11万㎡，成交金额145.62亿元，其中成交地块宗数最多以及成交面积最大的是花都区，成交了7宗地，成交面积33.36万㎡，占全市总成交面积的29.46%。

从用地类型看，本月全市住宅或商住混合地成交5宗，成交面积31.47万㎡，环比下滑54.58%，占全市总成交面积的27.79%，成交金额达110.37亿元；商服用地本月全市共成交7宗，成交面积6.61万㎡，环比下滑71.58%，占全市总成交面积的5.84%，成交金额达52.50亿元；工业用地本月全市成交16宗，成交面积74.47万㎡，环比下滑41.46%，占全市总成交面积的65.76%，成交金额达9.46亿元。其他类型用地成交1宗，成交面积0.70万㎡。