专题｜长三角“高热”下苏州迎低点，2021年触底反弹还是持续下探？
导读
长三角经济强市苏州居住降级初显，购买力尚佳，成本驱动下3-5年房价预期破3万元/平。
◎ 研究员 / 杨科伟、俞倩倩、姚郑康、张家桦
2020年行业规模再创新高，长三角城市群全面回暖，高光不断，作为中国经济的中流砥柱，长三角城市群坚定抗下楼市复苏大旗，由一线带动核心二三线轮动上涨态势显著，城市群内核心城市普遍供求放量、量价齐升。
不过令人疑惑的是，经济强市苏州在全年表现却不尽如人意，全年成交量不增反减。究竟当前苏州成交的回落是短期市场波动使然还是本身缺乏上行动力呢？短期（1年）和中长期（3-5年）整体市场行情又会呈现怎样的走势呢？
01
2020年长三角核心一二线全面回暖
苏州回调跌至844万平
……本节有删减……
（一）长三角楼市韧性较强，成交涨多跌少，苏州低迷，同比降16%（本节有删减）
纵观全年，长三角城市群作为城市群中的“领头羊”在楼市中表现脱颖而出。据CRIC监测的百城成交数据显示，2020年长三角城市群21个重点城市全年累计成交12535万平方米，超出第二的粤港澳大湾区逾5700万平方米，同比上扬7%。
具体来看，长三角“龙头”城市上海最先发力，疫后供求同步放量叠加年中政策放宽推动，截至年底商品住宅成交体量超900万平方米，刷新三年内新高，同比涨幅23%稳居长三角地区首位。杭州、合肥等核心二线城市紧随其后，全年商品住宅成交面积同比涨幅皆超15%，部分经济基本面较好的强三线城市如徐州、泰州等市场基于补涨因素楼市更为火热，成交量纷纷突破阶段高点，市场热度可谓持续高涨。
不过值得注意的是，一向在长三角位居中流砥柱的苏州在这场接力中却“掉了链子”，根据CRIC统计数据显示，长三角地区21城中商品住宅成交面积上仅6城下跌，苏州在其中更是位列跌幅第二，同比去年跌幅高达16%，成交表现实在难言乐观。
（二）苏州成交量跌价增，“低点不低”好于17、18年，房价涨幅近20%（本节有删减）
02
发展脉络：十年楼市
由“大涨大跌” 向稳步增长过渡
区域放量此消彼长加剧波动
……本节有删减……
苏州自2010年起房地产市场迎来了量价齐增的“黄金十年”。从商品住宅销售面积来看整体经历了“先升后平”的波动过程。四次限购政策的调整以及地市供求的传导促使苏州短期呈现周期性上下行变化。但就整体市场趋势变化而言，区域板块间新房销售变现的周期轮动是苏州年度、月度诸多现象背后的深层原因。
（一）大周期：2008年以来成交量有升转稳，900万平持续波动、房价持续攀升
2010年-2015年是苏州房地产市场规模快速扩张期。至2015年全年行业销售规模已达1407万平方米，较2010年市场初期翻番。伴随着产业的升级和转向，苏州城区人口持续扩张、城市价值不断扬升。两者带来的成交土地量价上涨与刚需购房需求增加一并使得苏州新房销售规模快速上升。
2016年-2020年苏州房地产市场进入平稳期。限购政策的出台使得苏州新房市场成交规模大幅下降，在市场供需自然调整下商品住宅年销售规模逐渐稳定于800平方米以上。对比最近10年商品住宅销售规模来看，仍处于相对较高水平。
概述地，近10年苏州新房价格没有出现“大涨大跌”，自2010年苏州全市新建商品住宅销售均价升至11090元/平方米以来，至2020年达到26297元/平方米，10年年复增长率为11%。同时除2016年和2020年房价受前期土地价格推动分别出现32%和20%的同比较大幅度增长外，其余年份同比涨幅均在10%以内。
苏州房价始终具备“增长性”和“稳健性”两方面特点。一方面近10年房价持续上扬，除2012年外全市新房均价无回调过程，保持增长性；另一方面房价基本保持匀速增长，罕有跳涨现象。
（二）小周期：2017年后成交量上行周期拉长，增幅放缓，房价阶梯式上行
将时间尺度细化到月度来看，苏州整体新房市场成交量价呈现一定周期性，即在短期整体调控、地市传导等影响下出现规律上行、下行以及平缓、震荡等短周期现象。
商品住宅成交量方面，短期市场在8个月上行周期与11个月下行周期间交替轮动，近3年市场上行周期显著拉长。依据苏州全市（不含吴江区）商品住宅成交面积近十年规模高点、低点间间隔时间来判断市场成交上行、下行持续时间。苏州市场短期波动呈周期性经历上行期与下行期，期间夹杂偶发性震荡期。以2017年为分界点，苏州楼市短期周期前后呈现两种不同规律。
2017年以前，市场在经历短期高热行情后往往受政策收紧等因素进入更长下行周期，且上行期与下行期涨跌幅较大，2017年以前4次上行周期谷-峰平均涨幅达127%。即由于缺乏完善的市场监管，市场往往大涨大跌式波动。
2017年以后随着年度市场由升转稳，上行周期显著拉长、下行周期持续缩短，如2018年3月、2020年2月分别经历了15个月和11个月上行周期，均长于历史均值，而市场下行周期也相应缩短至10个月以内。最后，2012年7月起苏州市场经历了32个月震荡期，期间成交规模仅上涨12%。
商品住宅成交均价方面，短期房价处于短暂上行与长期平稳间交错轮动，与房价年度“稳增”走势相吻合。与上文成交规模判断标准相同，但结论略有不同的是，我们认为苏州房价在短期仅存在上行期与平稳期，具体而言：
随着“快增”上行期与“慢涨”平缓期交替，苏州房价呈现阶梯式上升走势。首先，在房价上行期新房房价出现“快增”，如2015年9月至2016年6月共计9个月内苏州全市均价跳增55%至2万元/平方米以上；其次，在房价平稳期新房房价呈现“慢涨”，如2010年-2015年累计达61个月间苏州全市均价仅上涨10%；最后，随着苏州对“三稳”方针的落实，短期房价上行、平稳周期均快速缩短，至2019年以后房价上行周期已降至3个月以内，且跳涨幅度低于20%。
（三）区域轮动：相城、吴江步入放量期，新区、姑苏房价补涨，破3万元/平（略）
03
影响周期变动因素
短期聚焦政策、地市
中长期发展看城市基本面
……本节有删减……
影响商品住宅短期（1年内）和中长期（3-5年）成交量的因素略有不同，短期（1年内）主要与地市量价、楼市调控政策密切相关，而中长期（3-5年）除了依托于土地供应、存量等数据之外，还与产业导入人口数量，居民购买意愿，城市增长空间等密切相关，以下我们选择了影响苏州成交量变动的主要因素，逐一进行分析。
（一）短期（1年）：紧缩政策影响力6-8个月、地王3-4个月楼市必迎拐点
除却新房市场自身供求关系以及区域轮动等因素外，通过对多类指标分析，我们认为调控政策和地市成交对新房市场存在显著影响，影响范围分别为12个月和3个月，干预途径分别为调控政策直接管控需求端以及地王出让通过引导预期间接干预供需双方。
1、楼市收紧调控“立竿见影”加剧下行，6-8个月后市场恢复新常态
纵观整个苏州楼市发展历程，我们认为调控政策的干预对市场短期变化有显著作用，对楼市作用期平均在12个月至18个月。
以近十年苏州四次限购政策为例，2011年首次限购阻断了非刚需购房资格，对家庭购房套数的限制也使得短期内2011年商品住宅销售面积同比下降15%。2014年限购政策全面放开后，苏州楼市量价齐升，直接推动新房成交规模在2015年达到历史高点。2016年限购重启，投资属性的购房需求再次受到政策阻断，2016年新房销售规模即同比由高点下降33%。2019年限购进一步收紧，市场规模也应声而落，2020年商品住宅成交面积同比降16%。
将调控政策出台时间节点与新房月度成交面积相对应来看，可发现以限购政策为例对楼市成交影响在短期可分为反应期、恢复期两阶段。需要指明的是，根据政策调控收放不同对应的反应期、恢复期长短有明显差异。
具体来看，对收紧性政策而言，楼市反应期相对较长。以2011年3月苏州首次限购以及2019年7月限购再度收紧为例，两次调控政策升级均在短期内加剧了新房成交规模的下行成都，延长了市场下行周期，至市场短期下行底部分别经历了8个月和7个月。随着市场对新政消化完毕，受抑制的购房需求补全后成交规模恢复，市场进入上升周期。值得一提的是，从对比新政前后市场规模来看，新政对中长期市场规模的作用有限。
特别的，连续性政策对楼市短期规模影响更为显著。以2016年3月、8月、9月、10月苏州连续4次出台政策以重启限购为例。政策的连番使已初见颓势的市场更加遇冷，同时延长了市场下行周期。从上文可知，收紧性政策市场反应期通常在8个月左右，苏州在反应期内再度追加新政则取消了恢复期使得市场再度进入反应期。因此连续收紧的政策对楼市短期而言抑制作用更为显著。
需要强调的是，调控政策对短期楼市的影响作用仍需考虑市场供需实际情况。以2014年9月苏州撤销限购政策为例，由于此前市场长时间处于震荡期，购房需求普遍处于观望状态。因此即使撤销购房资格的限制仍难改淡市行情。购房需求“放无可放”下撤销限购后苏州新房成交仍经历了5个月规模缩量。
2、“地王”预示周期转向，高楼面价地块成交3-4个月将迎来阶段“拐点”
就土地市场而言，在一二级市场传导机制下，与调控政策类似，土地市场短期走向对新房市场有一定影响。我们认为，地王的成交将在预期上引导新房市场到达周期拐点，时滞周期平均在3-4个月。具体来看，若地王出现在楼市上行周期，那意味着“末日狂欢”，高点将至；若地王出现在楼市下行周期，那阶段性低点预期也将在3-4个月内出现。
在上文对苏州全市商品住宅成交面积短期周期的研究基础上，进一步探讨地市成交尤其是地王出让对新房市场的影响。以一年内土地市场成交楼板价TOP3地块出让时间为标志，经过实证分析后可以看到近10年内共计有6次地市成交对新房成交产生指引作用，即地王出让平均3-4个月后新房市场将迎来周期拐点。
具体来看，2011年9月、2014年11月、2016年9月等土地市场高价地成交后，2至3个月后新房市场即结束下行周期，进入上行周期，商品住宅月成交面积显著回升。究其原因，我们认为主要是地王的出让使得新房市场供需双方预期发生变化，基于对房价上涨的预期房企增加推盘量以求尽快走出淡季、购房者也结束观望入市置业。因此土地出让对新房市场的干预并不仅仅在成本上作用于中期，而且通过看涨预期深刻作用于短期市场的引导。
值得一提，随着中央强调地方政府对楼地市“稳预期”管理，“限地价竞房价”等一系列政策的出台，高价地出让对新房市场的短期影响在逐渐转淡。作为印证，2017年以后不同于以往单个地块即可指引住宅市场，连续数月多个高地价项目的出让方可转变新房市场下行走势，相应的时滞周期也拉长至6个月左右。
（二）中长期（3-5年）：人口、GDP、收入增速放缓严重制约楼市规模增长（本节有删减）
1、常住人口增量3-4年预期购房，吴中2018年新增1万人或将带动成交回升（略）
2、外商撤资、产业升级“青黄不接”致GDP增速放缓，拖累楼市成交“再上台阶”
苏州楼市发展经历了高速增长逐步过渡到平稳期的阶段，这也苏州的经济产业发展“由盛转衰”密不可分，纵观苏州六区历年来GDP增长值和同比变化，GDP增长值2010-2012年迎来高峰，主要得益于工业园区蓬勃的经济发展，而后开启下行通道，2017年较2016年下降231亿元，2018-2019年触底反弹，回归平均水平，年均增长额为636亿元，而增速自2003年达到34.3%的高点后稳步下行，至2017年一度降至负区间，而后2018-2019年小幅回升，低位徘徊。
对于苏州，工业园模式既是开山之作，也逐渐成为进一步发展的掣肘。苏州统计数据显示，自2014年以来，苏州外商投资、固定投资与工业投资三个重要指标进入“下降通道”，一定程度上反映出苏州工业园区转型面临的“瓶颈”：
一方面，随着苏州的劳动力成本、土地成本都在提高，诸多以“代工”模式运转的外资企业正在加速撤离，造成实际利用外资额的大幅下降；另一方面，缺乏高端制造业诸如IT产业孕育的土壤，由于顶尖高校的缺失和历史上产业结构的影响，导致苏州的人才结构不属于智力密集型，且IT产业开放平等的行业文化和传统制造业的保守风气是矛盾的，加之苏州政府政策引导，明确指出加大力度发展人工智能、大数据等产业，使得目前产业发展面临“青黄不接”的局面。
分区域来看，产业结构差异也是造成区域楼市轮动周期差异化的重要原因，以同样产业导向的工业园区和高新园区为例，工业园区无论从政策利好、资金投入还是产业经济发展等方面均全面优于高新区，2019年工业园区完成地区生产总值2743亿元，已是高新区的2倍。这也是导致其在苏州楼市轮动中最先放量，房价最早破3万元/平的重要原因。具体来看，
工业园区以“整体开发”为主，发展规划上“先产业开发，后住宅建设”。工业园区作为中国和新加坡两国政府间重要合作项目，在开发模式上采取了“新加坡模式”。即向开发区提供较充裕的开发建设资金，在开发前即做好功能片区规划。同时，在开发建设过程中严格按照“先产业开发，后住宅建设”的时序安排原则，优先进行工业开发，在形成一定规模的人口集聚效应后，再进行住宅和商业的开发。
高新区以“逐片开发”为主，发展规划上“产业-住宅滚动开发”。由于高新区建立在旧有的虎丘区之上，可供直接开发的净地不多。因此高新区采取“逐片开发”的开发策略，在成熟片区的基础上依次外扩，缺乏对整个区域功能片区的规划。此外由于开发建设资金上不充裕，高新区在发展规划采取“产业-住宅滚动开发”，即通过出让经营性用地获得开发资金用于产业招商。
经过30年的发展，两区的产业发展程度已出现明显差距。正是由于截然不同的发展规划使得工业园区得以更快完成产城融合，而高新区“滚动开发”模式也使得其产业发展较为缓慢，难以实现集群效应。至2019年末工业园区境内共有A股上市公司25家，其中制造业17家；高新区则有A股上市公司16家，其中制造业12家。
从当前发展来看，受限于待开发土地量有限和房价已上涨至阶段性高位等原因，工业园区利好释放进入尾声，而高新区正在“迎头赶上”，逐步拉近与工业园区之间的差距，2019年高新区GDP较2018年增长10%，已超过工业园区。不过值得关注的是，虽然高新区后发优势十足，但是整体区域发展前景还是不及工业园区，这也意味着短期内整体房价依旧难于突破工业园区这一“天花板”。
3、居民收入增速放缓限制成交规模增长，园区、新区工资差异早就房价梯度（略）
04
短期（1年）预判：2021年量稳价增
吴中、相城成为成交主力支撑
……本节有删减……
上文我们梳理了苏州房地产市场的发展脉络和影响苏州周边变动的关键性因素，究竟苏州短期内楼市量价会呈现出怎样的变动呢？
（一）2021年成交预期先扬后抑，增至900万平，吴中、相城主力放量
为了更好的预判1年之内商品住宅成交面积的变动量，首先依据上文得到的苏州周期进行合理推断，从2020年2月开始，苏州已然步入新一轮波动上行周期，至2021年1月已然波动上行了11个月，而从上一周期上行月份数达15个月来推测，2021年上半年有望保持稳步上行的趋势，下半年则大概率高位回落，总体走势呈现出：2月稳步回落后，3-4月预期高位波动，6月有望再度冲高，而下半年预期会迎来回调行情。
若要预判总量，我们认为还需结合商品住宅供应等相关指标，一方面市场供应和存量决定了成交的发挥空间，即成交的上限；另一方面，通过对比苏州历年来商品住宅的供求面积，我们不难发现，2015年前供应量基本都显著大于成交量，而后随着2015-2016年迎来成交高点后，供求走势逐步开始“缠绕”，显示出高度趋同性，2020年因供应显著放量，成交转淡，二者还是存在一定的背离趋势，但是并不妨碍将商品住宅供应量作为判断短期（1年内）成交是否放量的重要依据。
而商品住宅供应量大部分原因取决于涉宅用地的成交量， 1-2年算是房企从拍地到项目入市的较为普遍的开发节奏，从苏州2008年以来涉宅用地成交建面和商品住宅供应面积对比情况我们也不难看出端倪，2011-2012年的宅地成交量高点也基本与2013-2014年供应面积的高点相吻合，此后宅地供应一直呈现出稳步下行趋势，直至2016年小幅拉升后步入波动加剧周期，年涉宅用地成交量一直处于500-700万平方米之间波动。
考量到2020年供应放量，成交相对低迷的市场态势，房企推盘意愿并不会太高，加之整体宅地供应量波动下行态势，我们认为，2021年供应缩量是大概率事件，成交预期与供应基本持平，则将保持稳中有增态势，我们以2019-2020年不同区域的涉宅用地成交量模拟出2021年各区域商品住宅供应量，结合当前不同区域的供求比情况，给出了2021年苏州不同区域预计成交量的乐观预期和悲观预期，2021年苏州全年商品住宅成交面积预期在862-949万平方米，较今年保持小幅微增态势，不过不同区域仍然呈现出显著的分化行情：
吴中、吴江、相城依然是放量的主要区域，商品住宅成交量预期都在200万平方米左右波动，其次为新区，区域轮动迎来成交放量期，商品住宅成交量预期在150万平方米左右，相较而言，姑苏、园区房地产成熟度相对较高，区域内库存和新增供应基本见底，以此也限制了成交的持续放量，2021年年成交量预期均在50万方以下。
（二）2021年限价“易紧难松”，成交均价预期小幅微增至2.8万元/平
商品住宅的成交均价高低与涉宅用地的成交楼面价和地方限价政策密切相关，毋庸置疑，地价是房价构成部分的“大头”，随着地价逐年攀升，房价也在水涨船高，我们分析了苏州2008年以来涉宅用地成交楼面价和商品住宅成交均价变化情况，可以看出，房价与地价正相关，是在地价基础上有一定的开发商利润加成，从房价地价比可以看出，有逐年走低的态势，目前基本稳定在2左右。这与近几年来楼市强调控——限价政策密切相关。
苏州目前执行严格的限价政策，已经备案的价格既不能打折，也不能上涨。限价政策下，房企拿地后，在计算完土地成本及建安成本后，按照房管局要求，以不超过上限的价格进行报备。一旦价格完成审批，就不能对这批楼盘进行涨价。如果要打折，也要进行审批，并且审批价格会影响下一批备案价。下一批备案价遵循历史原则，同一个楼盘分批次备案价格时，只能比上一批价低，不能超过上一批备案价。
考量到2020年苏州房价涨幅达到了20%，短期内限价政策“易紧难松”，我们认为，明年苏州商品住宅成交均价涨幅应在5%-8%，即27611-28400元/平方米，聚焦到不同区域，房价上涨动能略有不同，依据不同区域的拿地成本，同时考量到不同区域房地价比的差异化情况，我们给出了如下预测：
首先，毋庸置疑，园区仍然会占据房价高地，领涨苏州，短期内其他区域很难匹敌，不过上涨动能在减弱，房价大概率持稳或是小幅微增。其次，姑苏和新区会稳居房价第二梯队，与园区价差在逐步缩小；最后相城、吴中、吴江等区域因今年供应量显著超过需求量，不排除短期内房价小幅微跌的可能，总体依旧是稳字当头。
05
中长期（3-5年）预判：平稳波动期
成交难上台阶，房价大概率破3
……略……
（一）受限宅地供应、人口增长，3-5年内年均成交规模800-1200万平（略）
（二）居住降级初显，购买力尚佳，成本驱动下3-5年房价预期破3万元/平（略）
排版丨Jenny
专 题
目录
长三角“高热”下苏州迎低点，2021年触底反弹还是持续下探？
前 言
一、2020年长三角核心一二线全面回暖，苏州回调跌至844万平
（一）长三角楼市韧性较强，成交涨多跌少，苏州低迷，同比降16%
（二）苏州成交量跌价增，“低点不低”好于17、18年，房价涨幅近20%
二、发展脉络：十年楼市由“大涨大跌”向稳步增长过渡，区域放量此消彼长加剧波动
（一）大周期：2008年以来成交量有升转稳，900万平持续波动、房价持续攀升
（二）小周期：2017年后成交量上行周期拉长，增幅放缓，房价阶梯式上行
（三）区域轮动：相城、吴江步入放量期，新区、姑苏房价补涨，破3万元/平
三、影响周期变动因素：短期聚焦政策、土拍，中长期发展看城市基本面
（一）短期（1年）：紧缩政策影响力6-8个月、地王3-4个月楼市必迎拐点
1、楼市收紧调控“立竿见影”加剧下行，6-8个月后市场恢复新常态
2、“地王”预示周期转向，高楼面价地块成交3-4个月将迎来阶段“拐点”
（二）中长期（3-5年）：人口、GDP、收入增速放缓严重制约楼市规模增长
1、常住人口增量3-4年预期购房，吴中2018年新增1万人或将带动成交回升
2、产业升级“青黄不接”致GDP增速放缓，拖累楼市成交“再上台阶”
3、居民收入增速放缓限制成交规模增长，园区、新区工资差异早就房价梯度
四、短期（1年）预判：2021年量稳价增，吴中、相城成为成交主力支撑
（一）2021年成交预期先扬后抑，增至900万平，吴中、相城主力放量
（二）2021年限价“易紧难松”，成交均价预期小幅微增至2.8万元/平
五、中长期（3-5年）预判：平稳波动期，成交难上台阶，房价大概率破3
（一）受限宅地供应、人口增长，3-5年内年均成交规模800-1200万平
（二）居住降级初显，购买力尚佳，成本驱动下3-5年房价预期破3万元/平
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