原创 刘晓博
最近几天，楼市又出现了一个新传言：
9月1日起，随着《契税法》的正式实施，我们购买房子的时候需要交纳的契税，将全面上调。具体是：购买首套房的契税，将从1.5%上调到3%；购买二套房，将从3%上调到5%。
如果真的如此，购房成本将大幅增加。以一套总价200万的房子计算，契税将增加3到4万元。如果购买一套2000万的房子，则将增加30到40万元！
翻开《契税法》第三条，可以发现里面赫然写到：契税税率为百分之三至百分之五。
难道真的要加税了吗？
当然不是。因为实施了20多年的“契税条例”也是这样么写的。
但与此同时“契税条例”还规定：“契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。”
也就是说，我们现在享受的比较优惠的契税税率，是各地政府减免的结果。
从“契税条例”到“契税法”，具体内容变化不大。之所以要把“条例”升级为“法”，是因为现在强调依法治国。征税这样的大事由全国人大立法，才显得更尊重民意。
这就是“税收法定”原则。
为了落实这个原则，之前中国的各种征税的条例，都在转换为法律，由人大立法。一般来说，都带有“平移”的性质，修改不大。
“契税法”是2020年8月全国人大通过的，将于2021年9月1日开始在全国实施。
对于契税的减免、优惠，最新的规定是：
1、契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。
2、省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。
也就是说，各省级政府（包括自治区、直辖市）仍然有权根据具体情况，确定比较优惠的、差异化的契税税率，然后报同级人大审议通过，然后到全国人大和国务院备案，就可以了。
“不同主体、不同地区、不同类型”的房子，可以有不同的税率。
比如下面几种情况，就可以免契税：
国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受的土地、房屋权属；
非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属；
婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属；法定继承人通过继承承受土地、房屋权属。
所以，今年9月1日“契税法”在各地实施前夕，只要各地省级的政府、人大走一下流程，就可以延续以前的契税减免，让大家仍然享受1.5%到3%不等的契税。
或许有人会说：万一有哪个地方不再减免呢？有没有这个可能？
的确不排除有例外的情况。
大家可以想一下。1997年“契税条例”制定、颁布、实施的时候，明面上写的上3%到5%。然后这么多年，一直执行1.5%到3%的税率。为什么不在去年制定“契税法”的时候，直接写优惠税率，却仍然保留3%到5%的名义税率？
这其实就是保留了加税的可能。
但这个权力未必会轻易使用，而是放在特殊情况下来用的。比如，未来持有阶段的房地产税无法落地，或者个别地区楼市过热、接近失控。在这些特殊情况下，国家可能动用3%到5%的高税率，来强化调控，或者增加政府收入。
未来的大趋势是：国家适度降低房屋交易环节的税，增加持有环节的税（也就是大家常说的房地产税）。
所以，2021年9月1日起在全国范围内提高契税是不可能的。这可能是个别中介故意渲染，目的是为了卖房子。
根据财政部的统计，2020年全国契税收入是7061亿元，同比增长了13.7%。契税收入占全国一般预算收入的比重是3.9%。
这个比例虽然不高，但远超过了证券印花税（去年为1777亿元），也超过了房产税（目前只针对企业征收，2020年为2842亿元）。